作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

下行壓力巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正迎來(lái)“好于預期”的變化。

國家統計局數據顯示，1-2月，商品房銷(xiāo)售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%；商品房銷(xiāo)售額15459億元，下降19.3%。

盡管政策暖風(fēng)頻吹，整體信貸寬松、部分城市調控松綁等利好，但短期內并未達到刺激需求的效果，消費端疲軟態(tài)勢仍未得到大的改善。

從銷(xiāo)售增速來(lái)看，2022年1-2月商品房銷(xiāo)售面積和金額同比增速為2016年以來(lái)7年次低，僅高于2020年1-2月。

通過(guò)測算，1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9845元/平方米，環(huán)比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結合1-2月商品房銷(xiāo)售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)和擴大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

當前，低迷市場(chǎng)環(huán)境下呈現的兩個(gè)特征值得關(guān)注。

首先，房住不炒主基調下，疊加持續近6個(gè)月的行業(yè)下行期，促使全國城市房?jì)r(jià)已壓降至短期低點(diǎn)。1-2月商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比降達11%。從CRIC統計數據來(lái)看，1-2月二線(xiàn)城市沈陽(yáng)、鄭州商品住宅成交均價(jià)分別同比降16%和10%；三四線(xiàn)城市東莞、溫州則同比均降8%。

此外，商品房銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比反升3%，意味著(zhù)多數城市不再“以?xún)r(jià)換量”，甚至收回了特價(jià)房源。持續降價(jià)和零星的房企暴雷下購房者觀(guān)望心態(tài)濃厚，“只看不買(mǎi)”下房企在新房銷(xiāo)售上已采取“躺平”策略。

圖：全國月度商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額及其同比走勢（單位：萬(wàn)平方米、億元）

數據來(lái)源：國家統計局

1-2月房屋施工、開(kāi)工和竣工中僅施工仍保持同比正增長(cháng)，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，告別“竣工?！?。

具體數據來(lái)看，1—2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)1.8%；房屋新開(kāi)工面積14967萬(wàn)平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬(wàn)平方米，下降9.8%。

施工增長(cháng)主要得益于保交付措施落地后復工復產(chǎn)、企業(yè)加強在建項目投入重塑市場(chǎng)信心，尤其是強化監管之后的充裕的預售資金賬戶(hù)保障了在部分房企遭遇債務(wù)危機的當下多數已售待售項目得以正常施工。

但受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開(kāi)工和竣工增速自然無(wú)力維持正增。一方面，民營(yíng)房企資金緊缺下項目新開(kāi)工進(jìn)度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)。另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進(jìn)度也曾一再延遲，聚焦城市仍有部分項目出現短暫“停工”現象，2022年春節后恢復施工但施工力度也已大不如前。

圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：國家統計局

土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了冰點(diǎn)。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，疊加1-2月并非22城集中供地節點(diǎn)，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)多已無(wú)力購置土地且購地動(dòng)力不足。數據顯示，1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積838萬(wàn)平方米，同比下降42.3%；土地成交價(jià)款369億元，下降26.7%。

圖：全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款增速

數據來(lái)源：國家統計局

2022年1-2月開(kāi)發(fā)投資額維持了正增長(cháng)，成為前2月行業(yè)亮點(diǎn)數據。1—2月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(cháng)3.7%。對比往年同期來(lái)看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。

圖：2017年-2022年全國1-2月開(kāi)發(fā)投資額同比增速（單位：%）

數據來(lái)源：國家統計局

回顧前值和投資結構，開(kāi)發(fā)投資額保持正增長(cháng)有兩點(diǎn)原因：

一方面，房屋施工面積起到了弱支撐作用。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開(kāi)工和土地購置雙雙負增長(cháng)下給予開(kāi)發(fā)投資額正增一部分支撐。

另一方面，2021年同期數據相對較低，2021年1-2月開(kāi)發(fā)投資額為13986億元，雖創(chuàng )新高且同比高增，但從結構上來(lái)看，彼時(shí)房屋新開(kāi)工和土地購置均已低于2019年同期?？梢?jiàn)2021年1-2月雖有數據繁榮，但實(shí)際投資已進(jìn)入下行軌道。

圖：全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數據來(lái)源：國家統計局

2022年開(kāi)年，新房銷(xiāo)售規模同比負增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著(zhù)下行趨勢。

投資增速正增長(cháng)意味著(zhù)在各方面努力下，持續穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，市場(chǎng)運行狀況出現積極信號，但從土地購置等其他指標來(lái)看，行業(yè)尚未迎來(lái)真正的回暖時(shí)刻。

短期內市場(chǎng)仍將處于調控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時(shí)基于2021年上半年較高基數，新房銷(xiāo)售表現仍將維持負增長(cháng)。土地市場(chǎng)冰點(diǎn)狀態(tài)將延續，房企資金面未改善前市場(chǎng)熱度難有實(shí)質(zhì)轉變，高流拍、國企央企托底將成為土地市場(chǎng)常態(tài)，重點(diǎn)城市將進(jìn)一步完善優(yōu)化土地出讓規則。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 國家統計局：前2月銷(xiāo)售規模負增長(cháng)，行業(yè)仍未“回暖”