郁亮在業(yè)績(jì)會(huì )上提到了這層利好的外部因素，覺(jué)得“當前有利于市場(chǎng)穩定的政策措施不斷出臺”，是萬(wàn)科有信心回升的強大外部基礎之一。

比萬(wàn)科早一天舉行業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )的碧桂園，對行業(yè)未來(lái)也持審慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度。

在莫斌看來(lái)，任何政策的出臺、調整都是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。他說(shuō)，市場(chǎng)逐漸筑底，投資信心在恢復。

不止萬(wàn)科，行業(yè)受沖擊的綜合反應，也同樣體現在碧桂園身上。

碧桂園2021年營(yíng)收約5230億，毛利潤為927.8億。

除此之外，碧桂園2021年其它指標還都在向好的曲線(xiàn)上：

累計權益物業(yè)銷(xiāo)售現金回籠約5022億元，已經(jīng)連續6年達到90%以上

營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)13%至5230.6億元；加權平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%；實(shí)現正凈經(jīng)營(yíng)性現金流達108.6億元，現金短債比為2.3倍

行業(yè)震蕩調整期，碧桂園經(jīng)營(yíng)和財務(wù)基本面仍然保持穩健。 

萬(wàn)科則是經(jīng)營(yíng)性現金流凈額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。

最近半個(gè)月，兩家公司的股票整體上揚不少。

3月30日晚發(fā)布業(yè)績(jì)后，萬(wàn)科A在3月31日及4月1日實(shí)現兩連漲，愚人節那天漲幅近8%。

投資者這是秒原諒啊。

房企四巨頭，恒大半躺平，融創(chuàng )在努力站穩。剩下的碧萬(wàn)能不能守住，對行業(yè)恢復信心至關(guān)重要。

總體而言，兩巨頭目前自身的基本面可控，保持評級穩定，市場(chǎng)對二者信心較足。

3

說(shuō)實(shí)話(huà)，萬(wàn)科利潤腰斬應該很多人想不到。碧桂園基本面穩中優(yōu)化，同樣很多人想不到。 

這源于大家還沒(méi)有擺脫判斷路徑依賴(lài)。

在我們以往的認知中，碧桂園是速度型選手，遇到剎車(chē)應該會(huì )更難受，萬(wàn)科是耐力型選手，面對調整會(huì )不適，應該不至于出現陣痛。 

其實(shí)，上了規模的企業(yè)，都不只有一面，關(guān)鍵時(shí)刻，還看底盤(pán)穩定性、應變力和操控力。

這種判斷路徑依賴(lài)還體現在，覺(jué)得行業(yè)生態(tài)仍然是大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)。

狗蛋說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩年的深度調整和洗牌，地產(chǎn)的行業(yè)生態(tài)已經(jīng)變了。

草原上的動(dòng)物種類(lèi)繁多，各有各的活法。 

像大象是草原之王，底盤(pán)穩就是它的活法，好比碧萬(wàn)； 

長(cháng)頸鹿沒(méi)有大象的噸位，但脖子高腿長(cháng)，視野開(kāi)闊看得遠，靈活度更高，比如龍湖； 

再說(shuō)河馬，作為水域霸主，固守一方就行，這是地方國資房企的生存方式。 

獵豹相對獅子，戰斗力不顯，不過(guò)體型纖細，脊椎骨有如一根彈簧，加上一條大尾巴，在快速奔跑中還能保持沖剎急轉平衡。像中駿、濱江這些中部房企，身段柔軟就是它們的活法。 

外界需要擺脫固有的判斷依賴(lài)，與此同時(shí)，房企自身的發(fā)展路徑依賴(lài)，也需要改變了。 

過(guò)去一些房企學(xué)快周轉和做大規模，屬于戰術(shù)勤勉型，疏于在戰略上下功夫。上行周期，它們可以表現得很好，下行周期，表現得更好的則是戰略更為得體的。 

以閩系房企為例，2016年到2019年行業(yè)上行時(shí)，閩系里黑馬頻出，朝著(zhù)千億梯隊你追我趕。最近兩年，市場(chǎng)深度調整，這些房企受沖擊也較大。 

相較之下，旭輝、中駿、大唐這類(lèi)“厚積”型閩系房企，受影響較小。 

比如中駿，長(cháng)期以來(lái)都是“一體兩翼”協(xié)同發(fā)展，以住宅開(kāi)發(fā)為主體，購物中心與長(cháng)租公寓“兩翼”發(fā)展。 

這兩年的優(yōu)質(zhì)土儲，算中駿發(fā)展的壓艙石。其中不乏超級TOD綜合體地塊，超級TOD綜合體成為了中駿發(fā)展的王牌之一，目前已落子北京、上海、杭州、福州、合肥等城市。 

保持戰略定力換來(lái)了多面均衡向上的業(yè)績(jì)：2021年，中駿實(shí)現合約合同銷(xiāo)售1045億元，穩步踏入千億陣營(yíng)；中駿商管收入同比增長(cháng)53%至12.3億元，布局60個(gè)城市，擁有255個(gè)管理項目。 

難得的是，中駿持續穩定綠檔，非受限現金短債比為1.0，發(fā)展的同時(shí)確保安全。 

又如大唐，和其它中部閩系房企相比，它在全國的品牌知名度不算高。這源于它過(guò)去深耕海西+北部灣兩大城市群，做熟做透之后，接著(zhù)總部遷移上海，拓展長(cháng)三角。 

步步為營(yíng)換來(lái)穩健發(fā)展。 

去年這家房企實(shí)現合約銷(xiāo)售額505.8億 ，年度完成率為101.2%。在老大哥增收不增利甚至虧損的情況下，大唐實(shí)現了增收又增利： 2021年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入112.54億元，同比增長(cháng)6.3%；實(shí)現凈利潤10.26億元，同比增長(cháng)8%。  

前文我說(shuō)過(guò)一個(gè)數據——2021年八成百強房企沒(méi)完成銷(xiāo)售目標，換而言之，只有兩成房企達成目標，像大唐這樣確保安全的前提下，還能向前發(fā)展，屬實(shí)不易。 

四面楚歌之下，沒(méi)有什么比安全更重要。

4

狗蛋覺(jué)得市場(chǎng)不會(huì )更壞了，還有一個(gè)原因，那就是土拍市場(chǎng)上民營(yíng)房企開(kāi)始敢拿地了。

當然，目前活躍的還是以龍湖、旭輝這類(lèi)穩健的頭部民企為主。已經(jīng)暴露安全問(wèn)題的房企，還能不能被搶救一下，得看底子。

當唯大不倒、唯快不破的神話(huà)消散之后，當沒(méi)有千篇一律的模式和樣板之后，當市場(chǎng)不會(huì )更壞之后。 

一個(gè)全新的更加健康的周期就開(kāi)始了。