觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
每次競拍都是一場(chǎng)博弈，或進(jìn)取，或退讓?zhuān)傆腥粟A(yíng)，有人輸。
一大早，市政服務(wù)大廳人頭攢動(dòng)，各家房企投拓人員早早抵達現場(chǎng)，更不乏有企業(yè)高層帶隊，摩拳擦掌想要有所作為。
很難想象，宛如“趕集”的場(chǎng)景，竟是搶著(zhù)做出那些動(dòng)輒百億上下的決定。
“這一次集中供地推出了很多熱門(mén)區域地塊，一半位于五環(huán)和六環(huán)之間?！?/p>
一位分析人士解釋此次土拍熱度時(shí)指出，上半年拿地機會(huì )較少，并且近年來(lái)北京能達到五通一平的凈地已經(jīng)極為稀缺，此次有朝陽(yáng)、海淀、豐臺、昌平等多個(gè)熱點(diǎn)區域優(yōu)質(zhì)地塊。
但每次競拍都是一場(chǎng)博弈，或進(jìn)取，或退讓?zhuān)傆腥粟A(yíng)，有人輸。
北京首個(gè)集中競拍日，12宗地塊全部達地價(jià)上限，僅5宗現場(chǎng)成交，余下7宗全部進(jìn)入轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，合計收金516.19億元。
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北京第一次集中出讓的地塊中，有15宗地塊位于中心城區，占比面積約為43%，朝陽(yáng)區作為供地熱門(mén)區域，共推出10宗地塊，建筑規模近百萬(wàn)平米，在各區域中占據榜首，地塊分布在金盞、王四營(yíng)、東壩等。
朝陽(yáng)區和海淀區的10宗地塊在5月10日迎來(lái)現場(chǎng)競價(jià)，當日土拍火爆程度是可預料的，網(wǎng)上報價(jià)期間不少地塊就已達土地合理價(jià)格上限，于現場(chǎng)直接進(jìn)入競報公租房比例/政府自持比例。
開(kāi)拍前的一份網(wǎng)傳參與競買(mǎi)名單透露出，集中競價(jià)兩日競拍的25宗地塊，共吸引逾200家房企及聯(lián)合體參與競拍，保證金入賬將近1600億元。最為積極的當屬金地，2宗獨立競買(mǎi)之外，更有22宗與華潤保利組成聯(lián)合體參與。
每一宗地競拍，房企都會(huì )領(lǐng)取一個(gè)專(zhuān)屬“號碼牌”參戰，一個(gè)數字所承載的或許不止一場(chǎng)競拍得與失，更與企業(yè)未來(lái)的區域市場(chǎng)占有率、業(yè)績(jì)相關(guān)聯(lián)。
當日競拍現場(chǎng)，無(wú)論是金盞鄉、王四營(yíng)鄉、崔各莊鄉、東壩、還是豆各莊鄉、樹(shù)村地塊，競爭都異常焦灼。以金盞鄉小店村3005-02地塊為例，57號首開(kāi)+旭輝、79號金地+華潤+保利、45號中海交替報價(jià)，屢次在即將成交之際，遭遇“攔路虎”。
這時(shí)每一聲報價(jià)都可以折算成金錢(qián)，手起刀落間都是壓縮的利潤。
令人意外的是，金盞鄉小店村3005-02的最終歸屬并不是中海等熱門(mén)，而是最后殺出的19號“黑馬”卓越，成交價(jià)為39.27億元+13%政府產(chǎn)權份額。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，近半月，卓越已在廣州、北京集中拍地花費將近70億，而就此次北京集中拍地，卓越報名的地塊達到11宗。
有現場(chǎng)人士透露，落錘成交那一刻，一位身穿白色POLO衫的男士握拳歡呼，這聲歡呼或許是投研團隊終日勞累有回饋。據悉，卓越內部有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對已進(jìn)入和將進(jìn)入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價(jià)及售價(jià)預期。
卓越還參與了另一宗金盞鄉小店村地塊的競拍，這宗地塊同樣在線(xiàn)上出價(jià)環(huán)節就已到達土地合理價(jià)格上限，現場(chǎng)直接競拍政府產(chǎn)權份額。
融創(chuàng )在競拍過(guò)程中拿出了必勝姿態(tài)：7次舉牌占4次，且幾乎是秒舉。結果并沒(méi)有太大意外，融創(chuàng )以26.83億元+15%政府產(chǎn)權份額奪得朝陽(yáng)金盞3005-08地塊，溢價(jià)率3.87%，住宅樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/平米。
資料顯示，金盞鄉“雙姝”均位于蟹島度假村東側，兩宗宅地南側3005-12地塊即中海首開(kāi)拾光里，網(wǎng)簽價(jià)為7.1-7.6萬(wàn)元/平米，該宗地指導售價(jià)為7.6萬(wàn)元/平米。
值得關(guān)注的是，金盞兩宗地在到達土地合理上限價(jià)格之后，均轉為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。據了解，地價(jià)上限、競報（政府持有份額、公租房面積、人才房面積）上限、房屋指導價(jià)全部明牌化，也被稱(chēng)為此次北京土拍“三駕馬車(chē)”。
其中，競報政府產(chǎn)權比例地塊，即按照規定，這類(lèi)地塊建成的房源，自取得不動(dòng)產(chǎn)權證5年內不得轉讓?zhuān)瑵M(mǎn)5年后，可按市場(chǎng)價(jià)轉讓個(gè)人產(chǎn)權份額，政府持有部分則按市場(chǎng)價(jià)收回相應價(jià)款。
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其中，王四營(yíng)L01地塊，金地+保利+華潤報13900平米觸及競公共租賃住房上限，上限價(jià)格31.5億元，溢價(jià)率5%；王四營(yíng)L02、L05地塊，中冶以30.95億+13800平米公租房面積觸及上限，溢價(jià)率5.09%；王四營(yíng)L03地塊，建發(fā)+電建聯(lián)合體以54.5億+24400平米公租房面積觸及上限，溢價(jià)率5.01%，三宗地均轉入高標準住宅建設投報。
這天，有那么幾種聲音帶著(zhù)強烈的情緒：歡呼聲、驚嘆聲、唏噓聲。這場(chǎng)“賽事中”，有人滿(mǎn)載而歸，有人愈挫愈勇，有人黯然離場(chǎng)。
不過(guò)，金地+保利+華潤下午繼續發(fā)起猛攻，與綠城+金茂聯(lián)合體你來(lái)我往交替競價(jià)，最終以50.94億元拿下朝陽(yáng)崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬(wàn)平米公租房。
在全日競拍中，金地+保利+華潤基本上以合體形式出現，唯獨在東壩地塊爭奪中，華潤+保利組團出戰，金地卻選擇和首開(kāi)、旭輝聯(lián)合。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金地+首開(kāi)+旭輝曾打造華樾國際項目，此次出讓的東壩地塊正位于華樾國際東側。因此外界猜測，三家或將再攜手打造華樾國際二期。
以秒為頻次的報價(jià)，不僅令人繃緊心弦，更能映射的是房企對土地的渴求。金地+首開(kāi)+旭輝也的確積極參與到東壩地塊競爭中，但央企中冶明顯對東壩地塊志在必得。
豆各莊地塊、海淀樹(shù)村兩宗地同樣是熱點(diǎn)地塊，豆各莊宅地為此次“內定總價(jià)地王”，競拍前網(wǎng)上競報價(jià)格達62.6 億元?，F場(chǎng)競拍環(huán)節，龍湖+住總+平安率先舉牌62.9億，第二手金地+華潤+保利63.5億。直至第12輪，龍湖+住總+平安68.2億，觸及價(jià)格上限，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
資料顯示，兩宗地塊地理位置得天獨厚，臨近中關(guān)村軟件園，周邊有頂級教育資源以及成熟配套。有人戲稱(chēng)，這兩個(gè)項目將來(lái)一定是“出類(lèi)拔萃的天之驕子”。
因開(kāi)拍前已達到地價(jià)上限，樹(shù)村地塊競拍時(shí)直接進(jìn)入競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額環(huán)節。開(kāi)拍前，便有不少土拓人預測，兩宗地定能進(jìn)入高標準住宅建設方案投報環(huán)節。
“我就知道?！贝嗽?huà)一出，惹來(lái)笑聲一片，帶著(zhù)意料之中的坦然。
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