作者：炸天團

4月15日，2022年的第一次降準在萬(wàn)眾企盼中落地，降準帶來(lái)的5300億元流動(dòng)資金也即將達到市場(chǎng)。 

【1】

其實(shí)冷靜下來(lái)看，這次央行降準的消息，對很多人來(lái)說(shuō)既在意料之中，也在意料之外。

意料之中在于，此前國常會(huì )已經(jīng)連續兩周重磅定調，尤其4月13日的國常會(huì )上，明確鼓勵大型銀行適時(shí)運用降準等貨幣政策工具。

國常會(huì )預告在前，再加上當前經(jīng)濟發(fā)展面臨重重壓力，央行降準的消息對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不意外。 

但意料之外的是，4月15號這天本來(lái)應該是MLF公布是否降息的日子，按照市場(chǎng)的預期，應該是降準和降息的消息在這一天一起公布。 

不僅給市場(chǎng)提供更多的錢(qián)，也提供更便宜的錢(qián)。利用這樣的金融核彈，給整個(gè)市場(chǎng)一劑強有力的刺激，轟開(kāi)當前的利空壓力。 

但等了一天，降息卻落空了。 

第二個(gè)意外的點(diǎn)在于，此次降準的幅度僅有0.25%，按照以往降準的幅度和規律，一般都在0.5-1%區間，0.25%在整個(gè)降準歷史中都是少見(jiàn)的。 

盡管與此，這次這次央行降準，無(wú)論是強度還是目的，都和去年7月份、12月份的降準完全不一樣。 

去年兩輪的降準是央行主動(dòng)進(jìn)行微調，降準與MLF（中期借貸便利）進(jìn)行微縮對沖，算下來(lái)其實(shí)放水的力度并沒(méi)有那么大。 

但這次央行是全面降準，背后的迫切性當然不可同日而語(yǔ)，尤其疫情肆虐下讓不少行業(yè)深陷泥沼。 

因此，從今年的各種松動(dòng)利好信號來(lái)看，后續預計還會(huì )有降息、降準跟上。 

踩實(shí)了這一步，是為了更好地邁出下一步。 

【2】 

此次央行降準并不是直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，但作為實(shí)體經(jīng)濟重要部分，地產(chǎn)行業(yè)當然也是央行口中支持的對象。

從過(guò)往的案例來(lái)看，降準對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，肯定是積極的。 

對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降準給市場(chǎng)釋放更多流動(dòng)性資金，直接作用于房企“錢(qián)地人”三要素中的“錢(qián)”。

加之去年四季度央行強調金融機構對房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持，以及并購貸的同步推行，很大程度上能緩解房企現金流壓力。 

對于購房者來(lái)說(shuō)，降準釋放的無(wú)成本資金，會(huì )激勵銀行進(jìn)一步增加房貸投放，并促進(jìn)按揭利率的下調，直接刺激購房消費。 

對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策加大對經(jīng)濟大環(huán)境的扶持，會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)傳導效應。支持中小微企業(yè)，就能穩定就業(yè)，進(jìn)而穩定未來(lái)預期，也能提振對樓市的信心。 

房地產(chǎn)市場(chǎng)當下的主要問(wèn)題就是市場(chǎng)信心不足和預期下降，降準固然不可能一步扭轉當前的趨勢，但他能釋放一種信號，穩定預期，提振信心。 

我們喊了一年“信心比黃金重要”，但口號不能穩定信心，真金白銀才能穩定信心。  

【3】 

相較于降準，炸天團更在意于房貸利率是否真正下降了。

目前的市場(chǎng)反饋是，相較于其他貸款，房貸利率較高，且安全，在放貸壓力下，銀行向購房者放貸的動(dòng)力和意愿都很強烈，各地不斷加快的購房貸款發(fā)放速度已經(jīng)充分佐證了這一點(diǎn)。

換句話(huà)說(shuō)，僧少粥多，額度管夠！

各家銀行為了搶奪有限的房貸客戶(hù)，紛紛在“首套房貸款利率最低不低于LPR，二套房貸款利率最低不低于LPR+60BP”政策框架內加大個(gè)人住房貸款的營(yíng)銷(xiāo)力度。

據央行日前透露的數據顯示：

3月份以來(lái)，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

此外，部分城市根據實(shí)際情況，也下調了本城市首付比例下限和利率下限。

事實(shí)上，這個(gè)“部分城市”的數量，還真不少。

根據機構數據，截至目前，今年內已有多達70個(gè)城市陸續放松樓市政策。

政策集中在降首付、降利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補貼、放松或者干脆取消限購限售等手段。

可以說(shuō)，在因城施策的前提下，地方政府清一色的選擇了松綁，甚至于蔓延到了一線(xiàn)城市。

前不久，上海臨港新區突然宣布放松限購政策，對認定的人才由原先的1年社保要求降低到了3個(gè)月或6個(gè)月。其中絕大部分單位只需要3個(gè)月社保就可以買(mǎi)房。

上海這一試探性的松綁，驚到了全行業(yè)。

當然，地方政府敢如此放開(kāi)手腳的掀起樓市松綁潮，顯然都是經(jīng)過(guò)上層默許的。

在今年全國兩會(huì )上，明確提出了“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理購房需求”；

3月16日的金融委提出“對于房地產(chǎn)市場(chǎng)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案”，央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )、外匯局、財政部也都跟進(jìn)表態(tài)。 

降準+降息+地方松綁+高層信心喊話(huà)，在穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，在中央和地方已經(jīng)形成了一股合力。 

可以說(shuō)，對于地產(chǎn)行業(yè)，政策已經(jīng)從過(guò)去的糾偏，轉變?yōu)橹С趾痛碳ぁ?nbsp;

向樓市灌溉的水準備好了，通道也清理干凈了，唯一需要填上的那一塊拼圖，就是購房者預期和信心的恢復。

【4】 

如何才能恢復購房者的信心？在炸天團看來(lái)，至少有三點(diǎn)，且缺一不可。 

①

從宏觀(guān)經(jīng)濟的層面來(lái)說(shuō)，當然需要基本面好轉，居民收入增長(cháng)，消費支出增大。 

但眼前最大的阻力，還是在于疫情的肆虐和原材料價(jià)格的上漲。這兩個(gè)原因也是造成國內一季度經(jīng)濟面臨破5壓力的始作俑者。 

現在，上海等關(guān)鍵城市正處于疫情清零的攻堅階段，只有堅決打贏(yíng)這場(chǎng)抗疫攻堅戰，才能為之后經(jīng)濟發(fā)展掃清陰霾。

否則，全社會(huì )的精力都去防疫抗疫了，誰(shuí)還有閑工夫閑錢(qián)去買(mǎi)房呀。 

②

必須破除購房者的爛尾樓焦慮。

去年樓市突然啞火，很大的原因就是以恒大為標志的大量房企債務(wù)危機。

的確，當房企自身都沒(méi)有安全感，購房者更不可能冒險去買(mǎi)房。

要讓樓市重啟，必須做到的就是保證當下項目的如期交付，樓市信心的恢復，請先從保交付開(kāi)始。

好的消息是，當下出險房企都將保交付當做了必須完成的政治任務(wù)，提到了首要位置，而從中央到地方的房企債務(wù)風(fēng)險化解方案也在陸續出臺。

在炸天團看來(lái)，對于出險房企，要么出清，要么救活，必須果斷。 

③

從過(guò)往地產(chǎn)調控的經(jīng)驗來(lái)看，住房需求的釋放勢必要伴隨更大的刺激手段，進(jìn)而形成更強烈的房?jì)r(jià)上漲預期。

在近期發(fā)布樓市刺激政策的城市中，鄭州和蘭州兩個(gè)省會(huì )城市，已經(jīng)重提貨幣化棚改。 

不難推測，接下來(lái)或許會(huì )有更多城市將棚改這一工具重新拿出來(lái)。 

于是，很多房地產(chǎn)業(yè)內樂(lè )觀(guān)的認為樓市即將重演2015年行情。

那一年，樓市在寬松的貨幣政策與棚改貨幣化安置的刺激下，實(shí)現V型反轉。

炸天團認為，時(shí)過(guò)境遷，幻想在ICU病房里蹦迪，樓市只會(huì )死的更快！

房地產(chǎn)都到中年了，即便活下去，考慮的也該是養生，而不是覺(jué)得自己還行的春秋大夢(mèng)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 降準+“降息”，樓市醞釀重啟