作者：克而瑞租售

國家定調“加快發(fā)展保障性租賃住房”，保租房成為“十四五”時(shí)期住房建設的重點(diǎn)，將進(jìn)一步完善我國住房保障體系。在國家戰略引導下，地方政府積極響應，陸續發(fā)布十四五保障性租賃住房供應計劃和出臺相關(guān)配套政策。

其中，北京、上海、廈門(mén)等城市在發(fā)展保障性租賃住房過(guò)程中具有一些創(chuàng )新的、特色的舉措，有效增加了保障性租賃住房供給。

1、北京：利用集體土地建設保障性租賃住房

北京作為利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，截至2021年11月，已累計開(kāi)工利用集體土地建設租賃住房項目48個(gè)、房源約6.6萬(wàn)套。

2、上海：利用新出讓租賃住房用地建設租賃住房 

從2017年起，上海就開(kāi)始出讓R4用地以及要求15%自持配建租賃住房，今后，利用新出讓租賃住房用地建設的租賃住房，以及新建商品住房項目中按不低于15%的比例配建的租賃住房，都主要用作保障性租賃住房。項目納管方式上，上海要求市、區房屋管理部門(mén)認定公租房、單位租賃住房統一納入保障性租賃住房。此外，上海還明確了國資支持政策，并將參與保障性租賃住房建設供應納入國有企業(yè)考核評價(jià)范圍。

3、成都：軌道TOD項目?jì)?yōu)先建設保障性租賃住房 

成都以軌道交通站點(diǎn)為中心，進(jìn)行TOD混合功能及集約開(kāi)發(fā)，通過(guò)招拍掛的方式獲取土地資源，優(yōu)先建設保障性租賃住房。2021年，成都市已經(jīng)在9個(gè)TOD項目建設籌集保障性租賃住房1萬(wàn)套（間），2022年將啟動(dòng)9000套保障性租賃住房，“十四五”期間計劃建設籌集5萬(wàn)套（間）。 

4、廈門(mén)：優(yōu)化土地出讓機制 

廈門(mén)將租賃住房用地基準地價(jià)定為辦公基準地價(jià)的1.25倍，約為同區域商品住宅基準地價(jià)的23%，目前已出讓保障性租賃住房用地9宗，預計新增保障性租賃住房1萬(wàn)套（間）。此外，廈門(mén)“非居改?！闭吡Χ容^大，自《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》2021年7月印發(fā)后，已籌集23個(gè)項目，房源 0.94 萬(wàn)套。廈門(mén)還打通房源盤(pán)活通道，將企事業(yè)單位直管公房、閑置安置房等房源，盤(pán)活為保障性租賃住房。

從2017年上海首塊租賃用地推出至今已有近5年的時(shí)間，租賃用地和集體用地建設的租賃住房整體建設周期較長(cháng)，剛剛過(guò)去的2021年，租賃用地和集體用地項目已經(jīng)由建設期轉為了運營(yíng)期。

目前，上海多以租賃用地建設租賃住房，而北京則是以集體用地建設的租賃住房為主。以上海為例，目前推出的租賃社區項目均位于城市郊區，開(kāi)業(yè)時(shí)間都在2021年，項目體量較大，均超過(guò)500間。

表：上海已入市的租賃社區項目

隨著(zhù)城市新城的推進(jìn)，倡導職住平衡下，大量的租賃用地產(chǎn)品紛紛入市，從而衍生出了大型租賃社區產(chǎn)品。也正是由于大量的租賃用地和集體用地建設租賃住房項目的集中推出，2021年可以稱(chēng)為租賃社區發(fā)展的元年。

據克而瑞租售監測，以上海為例，2021年共推出涉租用地76幅。按照保租房要求的不超過(guò)70平方米單套折算，單體量超過(guò)500間的項目占比近四成，單體量超過(guò)300間的項目更是占比達50%。隨著(zhù)各城市紛紛加快建設保障性租賃住房的步伐，涉租用地建設租賃住房體量較大，以租賃社區形態(tài)出現的租賃產(chǎn)品將成為主流。

圖：2021年上海涉租用地折算的租賃住房體量占比

數據來(lái)源：CRIC城市租售系統

隨著(zhù)今后各類(lèi)涉租用地建設的租賃住房結束建設進(jìn)入運營(yíng)期，大批量的租賃社區將扎堆入市。

當下，租賃產(chǎn)品開(kāi)始轉變，由之前僅僅滿(mǎn)足“居住”需求的分散式+集中式長(cháng)租公寓產(chǎn)品，往更注重生活場(chǎng)景打造的租賃社區轉變。在大市場(chǎng)下，租賃運營(yíng)商也深知這點(diǎn)，開(kāi)始將“租賃社區”這條產(chǎn)品線(xiàn)提升至戰略層面，如龍湖冠寓、華潤有巢、旭輝瓴寓等。

目前來(lái)看，市面上的租賃社區更多以房企或者國企為背景的運營(yíng)商運營(yíng)，與前幾年創(chuàng )業(yè)系、酒店系占據主流的時(shí)代不同。隨著(zhù)租賃產(chǎn)品的變化，涉租用地的不斷推出，建成的租賃社區對于房企系和國企系的企業(yè)更具優(yōu)勢。他們有著(zhù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，盡管此前的運營(yíng)能力欠缺，但通過(guò)近幾年運營(yíng)經(jīng)驗的積累，綜合能力有所提升。此外，房企系依托地產(chǎn)條線(xiàn)對于商品住宅打造的能力，運用到租賃社區上更是有顯著(zhù)的先決條件。

1、從獨棟到上千間房源的體量轉變

目前國內的租賃市場(chǎng)，個(gè)人房源占比近九成，是目前市場(chǎng)房屋供應的最大來(lái)源，機構化的租賃住房整體占比極低。此前，租賃運營(yíng)商更多的是對于獨棟公寓的運營(yíng)，稱(chēng)之為“長(cháng)租公寓”，隨著(zhù)房企系、國企系的不斷介入，加之政府不斷定調租賃市場(chǎng)，大體量的租賃社區開(kāi)始出現。房企系運營(yíng)商也從獨棟項目的運營(yíng)中積累經(jīng)驗，同時(shí)依托母公司的物業(yè)體系，能夠更好地運用到租賃社區的運營(yíng)管理。

2、客群從以青年人為主到全齡化社區

現在的租客年齡結構由單一向多元開(kāi)始轉變，甚至有老年人也在租房的情況，這就意味著(zhù)，擁有一套自己的房子已經(jīng)不是必然，房屋租住逐步成為更多人一生的選擇。此前的長(cháng)租公寓更多的是針對年輕人，對于入住的租客有年齡的要求，老年人和小孩都是禁止入住的人群。而隨著(zhù)租賃客群的不斷演變，租賃產(chǎn)品也將變得多樣化，租賃社區的誕生更好地解決了不同租客的租住問(wèn)題，也同樣可以滿(mǎn)足不同租客對于戶(hù)型的多樣化需求。無(wú)論你是單身、情侶、家庭甚至是三代同堂，各種家庭架構的租住需求都能夠在租賃社區滿(mǎn)足。多樣化的戶(hù)型、各年齡層不同的需求，房企在打造商品住宅上有一定的經(jīng)驗，因此，對于打造全齡化的租賃社區，無(wú)不讓房企系的優(yōu)勢顯現。

3、從單一的住宿產(chǎn)品到完善配套的打造

社區的概念除了有“住”，還需要從租賃人群在社區內的共享、交流、生活、娛樂(lè )需求出發(fā)，配備一定比例的商業(yè)、休閑配套，打造社區公共設施，例如跑道、健身房等。未來(lái)，隨著(zhù)租客群體的多元化，也將嘗試引入教育和醫療的配套資源，比如學(xué)校、幼兒園、醫院等，全方位為社區租客提供生活保障。房企系將自身建設商品房的經(jīng)驗運用到打造租賃社區的產(chǎn)品上，也將游刃有余。

2021年可以說(shuō)是租賃社區發(fā)展的元年，租賃用地、集體用地建成的租賃住房紛紛入市，使得租賃社區成為租賃產(chǎn)品的新生力量。房企系運營(yíng)商從前幾年的長(cháng)租公寓試水開(kāi)始參與到租賃社區的運營(yíng)中，隨著(zhù)國家保障性租賃住房政策的不斷落地，加之涉租用地的進(jìn)一步推出，房企系運營(yíng)商也將承擔租賃住房的重責，發(fā)揮自身建設商品房的優(yōu)勢，從產(chǎn)品、配套、運營(yíng)等多維度打造理想化的租賃社區，促進(jìn)實(shí)現全體人民住有所居、住有宜居的目標。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 租賃社區熱度不減，房企系運營(yíng)商優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯