作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)

本文的分析主要基于兩個(gè)事件，即2021年12月25日住建部部長(cháng)王蒙徽接受新華社的采訪(fǎng)和2022年1月20日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議，會(huì )議提出2022年的八個(gè)任務(wù)（加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、推進(jìn)住房供給側結構性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉村建設行動(dòng)、落實(shí)雙碳目標任務(wù)、推動(dòng)建筑業(yè)轉型升級、推動(dòng)改革創(chuàng )新和法治建設、加強黨的建設等等）。

一、穩增長(cháng)與擴內需：房地產(chǎn)的地位被提的很高

（一）明確提出住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)

自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統計局局長(cháng)寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，住建部王蒙徽部長(cháng)在新華社的采訪(fǎng)中特別提及“住房和城鄉建設是最大的國內消費市場(chǎng)，是穩增長(cháng)擴內需、建設強大國內市場(chǎng)的重要領(lǐng)域”。因此這應該算是一個(gè)很重要的信號，即房地產(chǎn)是最大的內需，擴大內需少了房地產(chǎn)肯定不行，同時(shí)也意味著(zhù)2022年在住房銷(xiāo)售和城鄉建設層面會(huì )有比較大的政策傾斜，以提振住房消費。畢竟相較于汽車(chē)家電，住房消費的作用是不可替代的。

（二）明確提出要充分釋放居民住房需求

全國住建工作會(huì )議在談及穩增長(cháng)時(shí)特別提出“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力”，同時(shí)先前王蒙徽部長(cháng)還特別提及“更好滿(mǎn)足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這意味著(zhù)政策層面在相繼明確房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、住房和城鄉建設是最大的消費市場(chǎng)之后，開(kāi)始著(zhù)力推動(dòng)住房消費，已經(jīng)從口號落到實(shí)處，也即地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售端的放松是非常確定的，否則循環(huán)無(wú)從談起。

就住房剛需而言，目前我國每年城鎮新增就業(yè)人口達1100萬(wàn)以上，針對新市民和青年人群的剛需是客觀(guān)存在的，只要預期不發(fā)生變化。因此，當前及后續一段時(shí)期在因城施策的導向下，放松二三四線(xiàn)城市的限購限售等政策并在公積金、購房補貼、稅收優(yōu)惠、個(gè)人住房按揭貸款節奏等方面給予傾斜應是必然的。

2022年1月20日，5年期以上LPR下調5BP，一定程度上亦有望推動(dòng)房貸利率普遍下調，并提升購房意愿，是上述政策的具體實(shí)踐。不過(guò)考慮到個(gè)人購房意愿還沒(méi)有被完全激活，我們預計5年以上LPR后續仍有望繼續下調。

（三）重審房住不炒，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

此次會(huì )議重申了“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具體和手段”的提法，不過(guò)先前王蒙徽部長(cháng)在接受新華社采訪(fǎng)時(shí)特別提及了“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展……加強金融、土地、市場(chǎng)監管等調控政策的協(xié)同，加強部省市縣調控聯(lián)動(dòng)，加強對城市調控工作‘一對一’的指導監督”。

這意味著(zhù)住建和城鄉建設領(lǐng)域將更注重加強預期引導、因城施策。這里的背景是，受地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露影響、市場(chǎng)預期發(fā)生了變化，同時(shí)部分地區受到地產(chǎn)行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩定樓市而出臺“限跌令”、部分城市為項目完工而憂(yōu)慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場(chǎng)遇冷），需要通過(guò)諸多連環(huán)政策來(lái)穩定地產(chǎn)市場(chǎng)、穩定購房者和部分地產(chǎn)企業(yè)的預期，否則銷(xiāo)售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現在觀(guān)望情緒還是比較濃厚。

因此，后續地產(chǎn)政策的彈性空間實(shí)際上在擴大，放松傾向應更為明顯，部分地區將開(kāi)啟救市之路（過(guò)程應該是曖昧的），即有些城市在地產(chǎn)行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導向，如前段時(shí)期黑龍江、吉林等東北有些地區出臺放松政策引起關(guān)注便是一例。當然這一現象實(shí)際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產(chǎn)行業(yè)現狀實(shí)際上差異比較大，區域分化會(huì )比較明顯。

例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開(kāi)調度會(huì )議部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)工作》（21日這一新聞便官網(wǎng)被撤下），稱(chēng)黑龍江省住建廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行調度會(huì )議，要求要想辦法促銷(xiāo)售，落實(shí)購房補貼政策，提振市場(chǎng)信心。

二、把防范化解風(fēng)險看得更重：堅決有力處置頭部企業(yè)地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險

（一）全國住房與城鄉建設會(huì )議提出要將防風(fēng)險擺在更加突出的位置，防范化解住房和城鄉建設領(lǐng)域風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統性風(fēng)險的底線(xiàn)。具體看，政策層面應更靈活與精準，對于出險的地產(chǎn)企業(yè)和項目需要進(jìn)行精準拆彈，對于優(yōu)質(zhì)項目與符合調控政策導向的企業(yè)，則要精心呵護。

（二）特別是，會(huì )議還提出要堅決有力處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。之前住建部王部長(cháng)亦提及要堅決有力處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，確保社會(huì )穩定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強化出險地產(chǎn)企業(yè)的主體責任，出險地產(chǎn)企業(yè)在未完工項目的完工和完工項目的交付方面可能需要面臨來(lái)自政府的監督，需要承擔更大的責任。

例如，廣東省政府入駐恒大地產(chǎn)便可能會(huì )成為一個(gè)風(fēng)向標，其它地區政府應也會(huì )效仿，督促出險地產(chǎn)企業(yè)盡職盡責。

（三）在“三穩”與“三?！钡恼邔蛳?，地方政府需要承擔更大的責任，特別是在“三?！狈矫?，近期亦有一些其它支持政策值得關(guān)注。

1、2022年1月14日，最高院印發(fā)《關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導意見(jiàn)》（法發(fā)（2022）2號），明確提出以下要求：

（1）對商品房預售資金監管賬戶(hù)、農民工工資專(zhuān)用賬戶(hù)和工資保證金賬戶(hù)內資金依法審慎采取保全、執行措施，支持保障相關(guān)部門(mén)防范應對房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，維護購房者合法權益，確保農民工工資支付到位。

（2）凍結商品房預售資金監管賬戶(hù)的，應當及時(shí)通知當地住建主管部門(mén)；除當事人申請執行因建設該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設進(jìn)度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監管賬戶(hù)中監管額度內的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶(hù)內資金依法依規使用。

（3）除法律另有專(zhuān)門(mén)規定外，不得以支付為本項目提供勞動(dòng)的農民工工資之外的原因凍結或者劃撥農民工工資專(zhuān)用賬戶(hù)和工資保證金賬戶(hù)資金；為辦理案件需要，人民法院可以對前述兩類(lèi)賬戶(hù)采取預凍結措施。

2、2022年1月14日，最高院、住建部與央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》提出如下幾個(gè)要求：

（1）人民法院凍結預售資金監管賬戶(hù)的，應當及時(shí)通知當地住建主管部門(mén)。

（2）堅持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶(hù)內的款項導致施工單位工程進(jìn)度款無(wú)法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益。

在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶(hù)中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

（3）經(jīng)項目所在地住建主管部門(mén)審核同意的，商業(yè)銀行應當及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報告。

（4）盡監督審查義務(wù)違規批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。

（5）開(kāi)設監管賬戶(hù)的商業(yè)銀行接到人民法院凍結預售資金監管賬戶(hù)指令時(shí)，應當立即辦理凍結手續。商業(yè)銀行違反法律規定或合同約定支付、轉賬的，依法承擔相應責任。

三、推進(jìn)住房供給側改革：以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)

住房供給側改革主要包括加大保障性租賃住房、長(cháng)租房、共有產(chǎn)權住房等供給。會(huì )議提出要推進(jìn)住房供給側結構性改革，大力增加保障性租賃住房供給，同時(shí)還要加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)（即盤(pán)活存量住房資源）、公積金政策方面給予支持，并推動(dòng)出臺城鎮住房保障條例、住房租賃條例，具體看是以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年要建設籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

（一）實(shí)際上，2022年1月10日發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規劃》亦針對人口凈流入的大城市亦提出以下幾個(gè)值得關(guān)注的要求：

1、要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

2、要發(fā)展面向常住人口的共有產(chǎn)權住房，以中小戶(hù)型為主，初期面向戶(hù)籍人口，隨后逐步擴展至常住人口。

（二）如果以七普數據來(lái)看，2010-2020年期間，有38個(gè)城市常住人口增量超過(guò)100萬(wàn)、17個(gè)城市常住人口增量超過(guò)200萬(wàn)，這些城市應是保障性租賃住房建設的重點(diǎn)城市。

（三）在保障性租賃住房這塊，會(huì )議還提出要健全住房公積金繳存、使用、管理和運行機制，這里可以結合《“十四五”公共服務(wù)規劃》來(lái)理解，即擴大住房公積金制度覆蓋范圍，多措并舉促進(jìn)單位依法繳存，鼓勵靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，優(yōu)化公積金使用政策，租購并舉保障繳存人基本住房需求。

四、全面實(shí)施城市更新行動(dòng)，充分釋放新型城市基礎設施建設投資需求潛力

中央經(jīng)濟工作會(huì )議沒(méi)有提及城市更新，但住建部將“全面實(shí)施城市更新行動(dòng)”作為2022年的第三大任務(wù)，這是新形勢下的特別提法，意味著(zhù)2022年城市更新行動(dòng)的力度可能要比預期的大，畢竟城市更新實(shí)際上和住房改善性需求的提法是相對應的。同時(shí)城市更新還包括基于數字化、網(wǎng)絡(luò )化、智能化的新型城市基礎設施建設（如對城市管道老化、底數不清等問(wèn)題進(jìn)行更新改造），即充分釋放新型城市基礎設施建設投資需求潛力。

實(shí)際上，“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力”是此次住建和城鄉會(huì )議提出的兩大需求，亦是穩增長(cháng)、擴內需的重點(diǎn)。

五、加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造的政策機制

會(huì )議雖然沒(méi)有提及城鎮老舊小區改造，但之前住建部王部長(cháng)則提及要加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造的政策機制，如針對城鎮老舊小區居民的住房改善需求，要創(chuàng )新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮老舊小區改造的政策機制。這里的舊改對象應會(huì )聚焦于2000年之前建成的小區，實(shí)際上這個(gè)提法在住建部的官網(wǎng)中已經(jīng)多次被提及。

《“十四五”公共服務(wù)規劃》亦提出要全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造，重點(diǎn)改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務(wù)水平，同時(shí)明確十四五期間要完成21.90萬(wàn)個(gè)城鎮老舊小區改造，這個(gè)量級還是很可觀(guān)。

六、關(guān)注住建部部長(cháng)提出的兩個(gè)“不可持續”

這兩個(gè)“不可持續”分別對應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和城鄉建設模式。即過(guò)去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續。前面一種模式也是部分地產(chǎn)企業(yè)出險的本源，從大部分地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)指標便可以看出來(lái)，多數出險地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80%以上，已經(jīng)和金融行業(yè)差不多。

后一種提法則可以參見(jiàn)2021年8月30日住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，該通知通過(guò)拆除比例（不超過(guò)20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過(guò)5%等四大指標嚴格控制大規模拆遷和增建，意味著(zhù)傳統急風(fēng)暴雨搬的大拆大建模式已經(jīng)不行了。同時(shí)王部長(cháng)也特別提及“運動(dòng)式”、只顧“顯績(jì)”的工作方式，往往會(huì )帶來(lái)“破壞性建設”，將堅決杜絕“破壞性建設”行為。

以上提法也意味未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合應該會(huì )成為主要方向，雖然樓市在加強預期引導的政策呵護下會(huì )逐步趨于回暖，但部分出險地產(chǎn)企業(yè)和還沒(méi)有出險的高杠桿企業(yè)可能會(huì )面臨退出市場(chǎng)的命運，地產(chǎn)企業(yè)的全國范圍布局可能會(huì )受到一定程度的限制（如禁止跨區域經(jīng)營(yíng)），同時(shí)一些出險地產(chǎn)企業(yè)后續要么被重整、要么淪為代建企業(yè)，而“三穩”與“三?！币喑蔀楹罄m一系列政策層面的著(zhù)力點(diǎn)。

當然，本次會(huì )議還提出其它幾個(gè)工作任務(wù)，具體包括全面實(shí)施鄉村建設行動(dòng)（推動(dòng)農房和村莊建設現代化）、制定實(shí)施城鄉建設碳達峰碳中和工作方案、推動(dòng)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質(zhì)量發(fā)展相適應的城鄉建設體制機制和政策體系以及推進(jìn)全面從嚴治黨。這里不再贅述。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“任博宏觀(guān)倫道”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 住建部定調2022：充分釋放居民住房需求