丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境變化影響，各大城市商辦市場(chǎng)均極大承壓：重點(diǎn)城市辦公租金連續三年下降，一二線(xiàn)城市坪效差距顯著(zhù)；空置率處于高位而新增供應不減，去化壓力持續加大。
在此背景下，全國聚焦一線(xiàn)城市，CAIC數據顯示，2020年全年大宗交易成交主要集中在一線(xiàn)城市，其中北京和上海占據了一線(xiàn)大宗交易總額的近80%，寫(xiě)字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類(lèi)型，成交額總占比接近6成，企業(yè)自用辦公成交出現爆發(fā)式增長(cháng)。
2021年開(kāi)年，延續2020年下降趨勢，1-2月，中國內地大宗物業(yè)投資交易總額約67億元人民幣，同比降幅76.3%，辦公和商業(yè)仍為成交主力業(yè)態(tài)，企業(yè)自用的大宗交易邏輯被延續，國內險資在大宗投資市場(chǎng)的占比提升顯著(zhù)。
成交大幅下降，預計年中將有大幅提升
克而瑞CAIC AI監測顯示，2021年1-2月，中國內地大宗物業(yè)共成交12筆，交易總額約 67億元，同比降幅76.3%；平均單筆成交額約5.6億元，同比下降69.9%，降幅顯著(zhù)。
2021年1-2月大宗交易市場(chǎng)成交數據
數據來(lái)源：當前已披露的公開(kāi)資料、CAIC監測，若有變動(dòng)后期進(jìn)行修正
從近一年的數據對比來(lái)看，2021年疫情受控，未影響社會(huì )經(jīng)濟的正常運行，但1-2月大宗交易同比2020年下降明顯。
這主要是由于大宗交易涉及流程較長(cháng)，一季度的交易更多的是去年大宗交易的延續，此時(shí)完成交易的物業(yè)多為2020年中旬開(kāi)啟的交易談判，相對符合當時(shí)市場(chǎng)受經(jīng)濟大環(huán)境所致持保守和觀(guān)望情緒。
2020.01-2021.02內地大宗市場(chǎng)成交情況（億元）
受企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易影響，預測2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。
一方面現金流充足的企業(yè)看準市場(chǎng)的窗口期以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實(shí)現投資長(cháng)期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟的熱點(diǎn)效應下，企業(yè)應對新形勢調整發(fā)展戰略，重塑企業(yè)架構，整合性遷址或擴租。
3月22日，中泰證券發(fā)布公告，稱(chēng)為推進(jìn)公司戰略布局，滿(mǎn)足公司駐滬單位集中辦公的需要，中泰證券同意以全資子公司齊魯中泰物業(yè)有限公司為購買(mǎi)主體，總價(jià)款以不超過(guò) 27.35 億元購置上海綠地外灘中心辦公樓。
此前，中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建設銀行等金融企業(yè)已相繼入駐綠地外灘中心。
事實(shí)上，自2020年起，受全球疫情和整體經(jīng)濟大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低，內資已然成為國內大宗交易市場(chǎng)的絕對主力。
其中，金融類(lèi)的國有企業(yè)表現亮眼，如中國人保、海通證券、上海銀行、國有證券、建信人壽等收購寫(xiě)字樓作為自用總部大樓，發(fā)展總部經(jīng)濟成為熱點(diǎn)。
2021年初始延續了企業(yè)自用的大宗交易邏輯，其中，百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓，成交建面2.5萬(wàn)平方米，成為全國前2月單筆最大成交額的辦公業(yè)態(tài)交易。
此次中泰證券對上海綠地外灘中心的收購價(jià)格已然超出百年人壽的成交金額。
上海商業(yè)成交占比反超辦公，近年少見(jiàn)
分城市來(lái)看，2021年1-2月，北京和上海大宗物業(yè)成交總額繼續領(lǐng)跑，占比90%，其中上?？偝山活~約55億元，占比82% ，領(lǐng)跑全國；北京總成交額約5.7億元，占比8%，位列第二。
內地大宗成交物業(yè)城市群分布（成交金額，2020.01-2021.02）
值得注意的是，上海大宗交易各物業(yè)類(lèi)型成交金額中，商業(yè)成交占比提升顯著(zhù)，成交額占比超辦公業(yè)態(tài)，為近年來(lái)少見(jiàn)。這一數據在2020年時(shí)，上海大宗交易總成交金額中純辦公業(yè)態(tài)占比高達77%。
這主要是因為一方面1-2月上海大宗交易成交基數較低，另一方面，上海商業(yè)主要成交源于LINK（領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金）2月24日以 27.72 億元完成對七寶萬(wàn)科商業(yè)廣場(chǎng)50%的股權收購，拉高了整體商業(yè)成交占比。
從總體投資業(yè)態(tài)偏好來(lái)看，2020年數據中心和工業(yè)/物流成為大宗交易的新興熱點(diǎn)，2021前2月暫未有兩種業(yè)態(tài)的成交披露，辦公和商業(yè)仍為1-2月的成交主力業(yè)態(tài)。
一線(xiàn)城市新興商務(wù)區的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以及運營(yíng)表現優(yōu)異、回報穩定的商業(yè)資產(chǎn)受到資本青睞。1月，辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)成交占比超80%，為絕對主力；2月，受上海商業(yè)成交占比提升影響，一線(xiàn)城市整體商業(yè)占比大幅提升，為近一年來(lái)最高值。
境外資本城市投資偏好（成交金額，2020.01-2021.02）
大量資金涌向國企一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)辦公ABS
事實(shí)上，在去年疫情后，為確?！傲€”、“六?！闭呗鋵?shí)，央行信貸投放逆勢上揚。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市核心區優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，紛紛抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長(cháng)租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長(cháng)租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過(guò)了200天。
大量資金涌向國企一線(xiàn)城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線(xiàn)城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據了7席，均為一線(xiàn)城市核心區域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險成為市場(chǎng)資金的“最優(yōu)選擇”。
這也促使許多現金流充足的企業(yè)在商辦市場(chǎng)下行的市場(chǎng)窗口期內以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著(zhù)國內疫情長(cháng)期的穩定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟大環(huán)境較去年明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續成為推動(dòng)全國整體市場(chǎng)的核心因素。
寫(xiě)字樓歷來(lái)為中國經(jīng)濟的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時(shí)的政策調節所發(fā)揮的關(guān)鍵作用，市場(chǎng)本身在危機面前積極調整所伴隨的機遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，新興商務(wù)區的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng )新將繼續引領(lǐng)商辦市場(chǎng)的前行。
同時(shí)，需要注意的是，考慮到大量的新增供應疊加因去年疫情而延遲入市項目的體量，多數重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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