觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
或許是離開(kāi)的決心太過(guò)堅定，從價(jià)格上看，潘石屹最終還是妥協(xié)了。
時(shí)隔一年后，兜兜轉轉，潘石屹選擇和黑石再續前緣。
于6月15日，SOHO中國宣布股票短暫停牌，市場(chǎng)中不斷傳出其將私有化的猜測。6月16日，這一消息正式官宣。
公告顯示，黑石發(fā)出全面收購要約投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權，要約價(jià)格為每股股份5港元，要約的最高現金代價(jià)約為236.58億港元（約合30.48億美元）。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。
值得關(guān)注到的是，與一年前私有化退市不同，此次要約收購后，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市，這意味著(zhù)，SOHO中國需要確保足夠的公眾持股量。
公告中指出：“在要約截止后，股份的公眾持股量可能不足，因此股份的交易可能會(huì )暫停，直至達到足夠的公眾持股水平。要約方和SOHO中國均將向聯(lián)交所承諾將采取適當措施，以確保要約截止后股份存在足夠的公眾持股量?！?/p>
一位業(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)分析，這意味著(zhù)黑石集團要約收購最多持股75%，要約價(jià)格為每股股份5港元，截止日前買(mǎi)夠了75%，就終止回購了。
30億美元要約收購
“靴子”終于落地了。
幾天坊間猜測之后，6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告官宣，黑石集團擬以要約的最高現金代價(jià)236.58億港元全數接納(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外)，要約代價(jià)為每股5港元。
其中，潘石屹夫婦將合計出售2,856,142,000股股份，占SOHO中國總股本54.93% ；將合計保留9%股權，合共467,958,000股股份。
要約價(jià)格自然是關(guān)注的重點(diǎn)，每股5港元的要約價(jià)格較于最后交易日在聯(lián)交所所報收市價(jià)每股股份3.8港元溢價(jià)約31.6%；截至最后交易日(包括該日)止之五個(gè)連續交易日在聯(lián)交所所報平均收市價(jià)每股股份約3.17港元溢價(jià)約57.6%；截至最后交易日(包括該日)止之30個(gè)連續交易日在聯(lián)交所所報平均收市價(jià)每股股份約2.51港元溢價(jià)約99.5%。
另外，基于2020年12月31日股東應占的每股股份經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約8.37港元折讓約40.3%。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，停牌之前，SOHO中國股價(jià)已連續9個(gè)交易日上漲，創(chuàng )下了近一年來(lái)的股價(jià)新高，收盤(pán)報3.8港元/股。
即便要約價(jià)格較當前股價(jià)溢價(jià)不少，但與一年前的價(jià)格相比，卻有所折讓。
2020年3月，黑石集團就曾與SOHO中國進(jìn)行私有化談判，價(jià)格定為6港元/股，交易共計約40億美元，同時(shí)將接管SOHO中國的債務(wù)。
當時(shí)，SOHO中國在港交所公告中表示，公司正在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰略合作的可能性，但尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。
最終，在談判進(jìn)行5個(gè)月后，這一交易因疫情原因及債券市場(chǎng)動(dòng)蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱(chēng)，終止早前要約私有化事項。
潘石屹仍不斷為SOHO中國尋找買(mǎi)家，2020年11月，有市場(chǎng)傳聞稱(chēng)高瓴資本接觸SOHO中國私有化，這一消息也很快被雙方辟謠。
最終，潘石屹還是選擇將SOHO中國售予黑石。
兩次要約收購中，首先要約價(jià)格有所下調，由6港元/股折讓17%至5港元/股；其次，與之前私有化不同，此次全面要約收購之后，SOHO中國還將以上市公司身份存在。
SOHO中國在公告中表示，黑石集團計劃維持SOHO中國現有的主營(yíng)業(yè)務(wù)和管理層，并計劃在適當的情況下利用公司的資源在中國進(jìn)行擴張。
要約完成后，黑石集團計劃對公司進(jìn)行詳細的戰略審查，以制定公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的業(yè)務(wù)計劃和戰略，并確定為優(yōu)化和合理化公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)和資產(chǎn)組合而采取的適當或可取的措施。
接盤(pán)俠黑石
實(shí)際上，2014年開(kāi)始，潘石屹就已經(jīng)開(kāi)始資產(chǎn)出售，陸續將位于上海核心區域的靜安SOHO、海倫廣場(chǎng)、上海凌空SOHO、上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益、虹口SOHO等資產(chǎn)出售。
據不完全統計，過(guò)去幾年，SOHO中國通過(guò)出售資產(chǎn)套現約293.41億元，卻未買(mǎi)過(guò)任何一個(gè)項目或土地，在SOHO中國大舉兜售商業(yè)物業(yè)的幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當一部分流向潘石屹夫婦設立在開(kāi)曼群島的家族信托。
數據顯示，最近6個(gè)財年內，SOHO中國累計實(shí)現135億元凈利潤，而分紅派息總額則超過(guò)126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。
幾次資產(chǎn)處置后，SOHO中國手中最核心資產(chǎn)僅剩下北京前門(mén)大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門(mén)SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO九項物業(yè)，也就是此次要約收購的主要資產(chǎn)。
那么這幾個(gè)物業(yè)質(zhì)素如何？從位置來(lái)看，這九個(gè)物業(yè)位于北京、上海核心位置，受到疫情影響，2020年，物業(yè)出租率下滑幅度較大。
數據來(lái)源：SOHO中國年報
于2019年，北京前門(mén)大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門(mén)SOHO出租率分別為95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO復興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO物業(yè)出租率分別為95%、78%、97%、67%。
而在更早的2018年，SOHO絕大多數物業(yè)均保持95%以上的出租率。
潘石屹曾多次對外表示生意難做，北京、上海的租金回報率甚至跑不贏(yíng)融資成本。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于2020年，SOHO中國實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約21.92億元，同比增長(cháng)約19%，歸母凈利卻僅為5.36億元，同比下降約59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37億元。
而在該年度內，SOHO中國投資物業(yè)評估增值約為11億元，照此看，實(shí)際物業(yè)出租管理的實(shí)際利潤為負。而這幾乎源于較高的利息成本，期內，財務(wù)費用財務(wù)費用高達9.47億元，平均融資成本為4.7%。
由此，SOHO中國在資本市場(chǎng)并未得到一個(gè)合理的估值。停牌之前，SOHO中國的最新市值約為197.58億港元，但截至2020年，SOHO中國投資物業(yè)價(jià)值就超過(guò)633億元。
這也意味著(zhù)，黑石集團以一個(gè)劃算的價(jià)格獲得一線(xiàn)城市的多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且在美元超發(fā)背景下，資產(chǎn)購買(mǎi)更為合算。
有分析指出，北京上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)較為穩定，一直是外資青睞的目標，黑石資金成本比國內低很多，這次收購表明其看好中國經(jīng)濟的中長(cháng)期韌性。
黑石集團表示，中國是其亞洲業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)，黑石對中國的長(cháng)期潛力和經(jīng)濟復蘇充滿(mǎn)信心，特別是在北京和上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，并期待與公司創(chuàng )始人和管理層合作，優(yōu)化這些標志性資產(chǎn)。
而就在最近，黑石亦頻繁投資于物流市場(chǎng)。
今年6月，黑石以13億美元（83億人民幣）的價(jià)格收購泛海旗下的美國國際數據集團（IDG），并在更早前收購富力物流園區70%的股權，擴大在中國的物流投資組合。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，黑石集團是全世界最大的獨立另類(lèi)資產(chǎn)管理機構之一，是美國規模最大的上市投資管理公司，是全球最大的私募股權投資公司，涉及私募股權、房地產(chǎn)、對沖基金和信貸。
根據其2021財年第一季度的財報數據，目前黑石集團管理的總資產(chǎn)規模已經(jīng)超過(guò)6488億美元，同比增長(cháng)21%；新募集資金規模達到1108億美元，過(guò)去30多年平均投資回報率超過(guò)30%以上。
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