觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
招商積余在繼續剝離重資產(chǎn)。
在與中航善達重組后，分離輕重資產(chǎn)是招商積余的一個(gè)重心。今年1月，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)。進(jìn)度條拉快，招商積余又顯著(zhù)變“輕”了些。
緊接著(zhù)，招商積余有“退地”動(dòng)作。據4月14日公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司持有“津塘（掛）2007-24號”土地，擬退還給天津經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區規自局。
天津經(jīng)開(kāi)區規資局同意收回上述地塊的土地使用權，并向天津公司支付相應的土地補償費用，土地補償費用按照天津公司原繳納的土地出讓金合同總額。
招商積余表示，鑒于公司戰略轉型，已逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，為了規避未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，優(yōu)化資產(chǎn)結構。
對于目前主營(yíng)物業(yè)管理和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的招商積余來(lái)說(shuō)，重組遺留的持有性重資產(chǎn)壓著(zhù)它走不動(dòng)。資產(chǎn)減值繼續對利潤增速有所影響，招商積余重資產(chǎn)的處置備受關(guān)注。
天津“退地”
此次退的地塊，于2007年出讓?zhuān)挥谔旖驗I海新區中心商務(wù)區（現整合為經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區）的響螺灣板塊。土地面積約為 1.61萬(wàn)平方米，土地出讓年限為 40 年，出讓金為 5600 萬(wàn)元，用途為商服、公共設施用地。
體量雖小，但招商積余表示，根據項目地塊所處片區商業(yè)及辦公樓市場(chǎng)的現狀及未來(lái)預期，該地塊建設進(jìn)度較慢，目前已完成地下室正負零工程，如繼續開(kāi)發(fā)將導致巨額虧損。
據公告，截至2021年末，上述地塊在項目公司——天津格蘭公司存貨中的賬面存貨原值為3.8億元，其中土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。招商積余表示，已根據實(shí)際情況對該存貨計提了足額減值準備。
據了解，天津響螺灣，這個(gè)原本在新區規劃中將被打造為“中國曼哈頓”的地方發(fā)展幾經(jīng)坎坷。2018年前后，仍有報道顯示，過(guò)往曾經(jīng)被列為響螺灣重點(diǎn)項目的多個(gè)項目仍處于停頓的狀態(tài)。
據專(zhuān)業(yè)機構數據，今年一季度天津寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現平穩,租金水平與去年同期持平，整體市場(chǎng)平均有效租金維持在79元/平方米/月。但中介平臺信息顯示，目前響螺灣片區面積300平左右寫(xiě)字樓為4500元~5500元/月租金水平，折算大約每平方米20元左右。
回溯歷史，天津格蘭公司在2013年被中航地產(chǎn)收購，彼時(shí)標的資產(chǎn)總額為4.2億元，凈資產(chǎn)為4.0億元。
重組后，2021年年報顯示，天津格蘭是對招商積余凈利潤影響達10%以上的7家公司之一。該公司分類(lèi)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，與招商積余目前所進(jìn)行的物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)有所偏差。
且天津格蘭的虧損仍持續擴大。據經(jīng)審計的業(yè)績(jì)數據，2020年度，該公司營(yíng)收為0，凈利潤為-71.57萬(wàn)元。2021年度營(yíng)收為0，凈利潤為-6980萬(wàn)元，系存貨跌價(jià)準備所致。凈資產(chǎn)則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬(wàn)元。
目前已知的天津格蘭的項目中，還有天津九方廣場(chǎng)，2011年6月始開(kāi)發(fā)，預計投資13.1億元，但是現在顯示仍在開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)遲滯。
去年7月，招商積余對投資者回應，公司賬面存貨主要包括衡陽(yáng)中航城市花園、天津九方城市廣場(chǎng)及龍巖中航紫金云熙項目的土地儲備、房地產(chǎn)尾盤(pán)等。該公司當時(shí)提及，已對這部分項目計提存貨跌價(jià)準備，并將加快處置歷史遺留開(kāi)發(fā)資產(chǎn)。
2021年年報中，重組承諾部分顯示，天津格蘭云天置業(yè)有限公司的股權托管給招商蛇口。上述股權托管協(xié)議生效之日起 5 年內完成天津九方城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)或處置工作。
重資產(chǎn)剝離進(jìn)度
持有的投資性房地產(chǎn)對招商積余盈利增速影響是可見(jiàn)的。
2021年招商積余總營(yíng)收約106億元，較上年同期增長(cháng)22.42%。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收約99億元，較上年同期增長(cháng)23.31%，占比93.56%，主要系原有物業(yè)管理項目增長(cháng)以及新拓展市場(chǎng)化物業(yè)管理項目增加。
資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)收約5.6億元，較上年同期增長(cháng)23.70%，占比5.25%；但其他業(yè)務(wù)實(shí)現營(yíng)收約1.3億元，較上年同期下降24.12%，占比1.19%。公司整體毛利率為13.76%，歸母凈利率4.84%，低于行業(yè)平均水平。
回顧過(guò)去幾年的數據，2016年至2020年招商積余整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重組開(kāi)始，下降態(tài)勢愈加明顯，資產(chǎn)減值持續影響利潤增速。
但招商積余對于持有型房地產(chǎn)處置較為迅速明確。對凈利潤影響最大的7家項目公司，3家主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司中，衡陽(yáng)中航地產(chǎn)有限公司（60%的股權）、天津格蘭云天置業(yè)有限公司（100%的股權）所對應的除所有權、股權處置權、收益權、要求解散公司權、清算權以外的其他股東權利全部委托給招商蛇口行使。
2019年末的消息指，龍巖中航紫金云熙項目已開(kāi)發(fā)完成，處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。
兩家持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)的公司，昆山和贛州均在今年年初以總價(jià)7.78億元轉讓給招商蛇口的交易之列。
數據來(lái)源：招商積余2021年年報
截至2021年末，招商積余的投資性房地產(chǎn)情況表中列了20個(gè)項目，其中長(cháng)沙波波天下城7套房轉自用，昆山中航酒店持續在建，依云華苑項目?jì)Σ厥乙唁N(xiāo)售完畢，深圳航苑大廈東座固定資產(chǎn)轉出租。
招商積余在2021年業(yè)績(jì)會(huì )中提到，按照“先易后難、重點(diǎn)突破、爭取有利條件、宜快則快”原則，積極創(chuàng )造條件推動(dòng)重資產(chǎn)剝離。
海通證券認為，招商積余重資產(chǎn)剝離工作邁出實(shí)質(zhì)性一步。本次股權轉讓完成后，將有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)和債務(wù)結構，提高整體資產(chǎn)運營(yíng)效率。
據悉，招商積余的流動(dòng)負債在2018-2021年分別為34.47億元、41.39億元、59.53億元、46.05億元。在前兩年，流動(dòng)負債增長(cháng)逐漸加快，目前有所收窄。
招商積余指，將進(jìn)一步推進(jìn)后續重資產(chǎn)分離，盡快發(fā)揮上市公司的平臺價(jià)值，為釋放上市公司融資功能，開(kāi)放股權激勵創(chuàng )造有利條件，最大程度發(fā)揮招商積余作為輕資產(chǎn)平臺的價(jià)值，實(shí)現由重向輕轉變。母公司招商蛇口將全力支持招商積余加快推進(jìn)輕重分離，推動(dòng)招商積余輕資產(chǎn)運營(yíng)平臺的建設。
其還表示，將繼續鞏固在傳統市場(chǎng)的拓展優(yōu)勢，發(fā)揮擴大非住領(lǐng)域的優(yōu)勢，加大在城市服務(wù)、醫院、住宅、高校等重點(diǎn)細分市場(chǎng)的拓展力度。
觀(guān)點(diǎn)新媒體不完全統計，近期招商積余先后中標清華大學(xué)紫荊國際學(xué)生公寓項目，以及中國地質(zhì)大學(xué)（北京）、華南師范大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)項目。
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