商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
通常來(lái)說(shuō)，對于商業(yè)地產(chǎn)中的租金定價(jià)方式是有著(zhù)一系列科學(xué)方式來(lái)進(jìn)行定價(jià)的，但由于現實(shí)之中多數開(kāi)發(fā)者是以銷(xiāo)售住宅的房地產(chǎn)為主，所以他們的考慮方式多數是用即時(shí)銷(xiāo)售的模式來(lái)作為標準。所以在此，我介紹一下常用的租金定價(jià)方式：
1、固定租金模式
此三類(lèi)模式適用于多數商場(chǎng)形態(tài)，但適用的條件不同，比如零售類(lèi)業(yè)態(tài)在運營(yíng)方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務(wù)、娛樂(lè )休閑類(lèi)則以采用固定租金模式居多，餐飲服務(wù)類(lèi)以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說(shuō)明的是這些方法不是一成不變，會(huì )根據商場(chǎng)受到市場(chǎng)的追捧程度而進(jìn)行調整。
1、前提：對市場(chǎng)的準確認知
租金不是固定不變的，這個(gè)取決于項目所有權人對自身項目準確市場(chǎng)認知后才能做好租金定價(jià)，不能脫離事實(shí)基礎。所以一定要先考慮本地區及本商圈商業(yè)發(fā)展水平，商業(yè)地產(chǎn)比拼的是項目地段，更是對于一座城市中商圈價(jià)值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場(chǎng)在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著(zhù)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長(cháng)中，在此類(lèi)的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來(lái)。舉例來(lái)說(shuō)，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會(huì )持續旺盛，所以租金仍然有增長(cháng)性。
（2）穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態(tài)，貿然再加入商業(yè)項目會(huì )造成商圈內商業(yè)生態(tài)的波動(dòng)情形。在此類(lèi)商圈中的經(jīng)營(yíng)壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動(dòng)線(xiàn)、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營(yíng)等），這會(huì )直接使得租金難以快速增長(cháng)，反而可能會(huì )加大運營(yíng)成本。但此種商圈的好處是租金長(cháng)期利益可見(jiàn)且比較穩定，非常適合進(jìn)行項目進(jìn)行金融化測算。
（3）塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會(huì )存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會(huì )使得整個(gè)商圈中類(lèi)似項目中的商戶(hù)盈收下滑，此時(shí)別說(shuō)漲租金了，能維持租戶(hù)不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績(jì)。
2、租金的定價(jià)因素及方式
商圈內租金并不是一種線(xiàn)性關(guān)系（說(shuō)明：浙江大學(xué)聶沖博士在其博士論文《購物中心商鋪租金微觀(guān)決定因素與租戶(hù)組合實(shí)證研究》第4．3．3模型的估計方法和識別中認為“線(xiàn)性關(guān)系很強”，我個(gè)人并不認同），不存在你有項目就能掙錢(qián)的情形，那是住宅地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。
（1）應考慮承租人的價(jià)值認知和心理價(jià)位
首先承租人會(huì )考慮目標整體區域內的商業(yè)租金水平，一般考慮半徑兩公里以?xún)缺葍r(jià)。此后承租人會(huì )根據自身需求，以及項目契合性來(lái)參考類(lèi)比價(jià)格，以明確自身承受能力（靠裝補掙錢(qián)的另說(shuō)）。最后，是考慮承租人實(shí)際承租力，對自身項目租金價(jià)格進(jìn)行合理把控。
A、自身成本：
b招商\推廣\運營(yíng)成本，該成本也屬于硬性成本，一般是按照項目總成本的百分比而設立。
c競品對手的各樓層租金水平，該租金水平往往是橫向比較，一般在同等面積、規格、檔次中進(jìn)行設定，有一定浮動(dòng)值。
e項目回報率。
B、其他需考慮較大的費用
a應考慮掉鋪率場(chǎng)地盈收預算的沖抵。
b應考慮3個(gè)月免租期（通常為3個(gè)月）沖抵。
（3）租金定價(jià)方式
A、競品調研估值
對自身項目周邊的同類(lèi)競品商業(yè)概況去類(lèi)推估值以供參考。通常會(huì )對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，結合自身項目商戶(hù)組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶(hù)組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶(hù)目標客戶(hù)、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡(jiǎn)單粗暴，但是也是最省錢(qián)的。
B、通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推
一般采用運用此種方法的前提是要了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類(lèi)業(yè)態(tài)的承租水平。這種方式對于經(jīng)營(yíng)者要求較高，且要求有著(zhù)明確人的市場(chǎng)價(jià)值判斷，好處是比較準確。
通用公式：
年租金=年營(yíng)業(yè)額*承租水平
租金單價(jià)=年租金/365/租賃面積
注：餐飲類(lèi)中快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%，大型餐飲承租水平略低于快餐類(lèi)，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%左右。
影院娛樂(lè )類(lèi)：依據影院的營(yíng)業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%。KTV的承租水平一般較低，租金占營(yíng)業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
服裝零售類(lèi)：服裝零售屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營(yíng)業(yè)額的12%-17%左右。
C、請第三方公司合作進(jìn)行測算推導
其實(shí)，他們也大多數用的是上述方法。
（一）先測算經(jīng)過(guò)估算后的租金，推算出年度總收入
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）+變動(dòng)成本（如：營(yíng)運、招商、市場(chǎng)推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%） +3個(gè)月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。+前期開(kāi)辦分攤費等+其它費用等 。
然后設定樓層租金系數，測算樓層租金占百分比：
最后與市場(chǎng)調研租金水平進(jìn)行對比，并判斷自身項目租金是否合理。
（二）估算未來(lái)十年或二十年的項目租金收益
商業(yè)地產(chǎn)中的可變量因素由于實(shí)在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項目運營(yíng)因素。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項目能夠保持租金的合理增長(cháng)，在前期是取決于項目位置、規劃和人口，但后期一定是被項目運營(yíng)能力所左右。而這卻是目前國內商業(yè)地產(chǎn)中最不被看重的決定性因素，因為沒(méi)有好的運營(yíng)，漲租時(shí)可能會(huì )被商戶(hù)用腳投票。
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