作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2021年才過(guò)去第一季度，低調的黃紅云已經(jīng)兩次出現在大眾視野里，兩次各具深意。

第一次是在1月29日，金科新一屆董監高成員集體亮相臺前。

作為金科實(shí)控人黃紅云出來(lái)站臺，一方面是對過(guò)去五年金科跨越式大發(fā)展的肯定，另一方面也是向外界傳達對新管理層支持的信號。

正如他所言，“我負責把董監高選好，選好了人，會(huì )對公司有意想不到的效果”。

薪火相傳之間，黃紅云依然從后方牢牢掌握大局。

第二次則是在4月7日，金科股份召開(kāi)了2020年線(xiàn)上業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，錯過(guò)了19年業(yè)績(jì)會(huì )的黃紅云意外地出現在此次業(yè)績(jì)會(huì )上，背后原因有二：

其一，2020年對黃老板以及金科來(lái)說(shuō)，是至關(guān)重要的關(guān)鍵之年，在調控持續推進(jìn)、融資受到嚴格監管背景下，金科顯然經(jīng)受住了這樣的檢驗。

歷時(shí)四年的跨越式發(fā)展告一段落，收官的姿態(tài)很重要。

其二，他在會(huì )上沒(méi)有提業(yè)績(jì)數據，而反復提到戰略二字。

“在公司經(jīng)營(yíng)管理方面具體的我基本沒(méi)怎么管，主要是從戰略宏觀(guān)層面做了一些工作”。

去年12月，金科制定的“四位一體 生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展戰略，未來(lái)五年直指4500億，站在新的起點(diǎn)，黃老板對新管理層有更高的期許。

提出4500億的5年大計，向高質(zhì)量發(fā)展轉變，金科的底氣到底在哪？

回到業(yè)績(jì)本身可以窺探一二。

根據金科2020年業(yè)績(jì)報告顯示，2020年金科實(shí)現營(yíng)收877.04億元，同比增長(cháng)29.41%，歸屬上市公司股東凈利潤為70.3億元，同比增長(cháng)23.86%。實(shí)現凈利潤97.04億元，同比增長(cháng)52.66%。

銷(xiāo)售額方面，金科及所投資的公司實(shí)現全年銷(xiāo)售額 2232 億元，同比增長(cháng) 20%，超額完成2200億元的銷(xiāo)售目標；從2017年開(kāi)始，連續四年年復合增長(cháng)率50%以上；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積 2240 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)約 18%，進(jìn)入“2000億俱樂(lè )部”，完成了其2017-2020年度規劃目標。

無(wú)論是營(yíng)收還是銷(xiāo)售額，金科的基本面數據不需多贅述，突出兩個(gè)字——穩健。

而在這些亮眼成績(jì)中，其中有一組數據格外吸引炸天團的注意力。

依照“三道紅線(xiàn)”融資新規，金科股份剔除預收款后的資產(chǎn)負債率69.85%，同比降低5個(gè)百分點(diǎn)；凈負債率75.07%，同比降低45個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比1.34倍，這也意味著(zhù)金科股份“三道紅線(xiàn)”已全部轉綠，躋身“三好學(xué)生”陣營(yíng)。

這樣的成績(jì)并不常見(jiàn)。

據數據統計表明，截至3月31日，超62家房企發(fā)布年報，只有不到25家房企位居“綠檔”，其他37家或多或少都踩線(xiàn)不達標。

當多數房企還忙于力爭2、3年內脫“紅”之時(shí)，金科率完成了轉身，躋身“綠檔”房企行列，構筑好了財務(wù)結構，準備迎接屬于他們的沖刺窗口期。

要知道，同時(shí)實(shí)現高復合增長(cháng)率和“三道紅線(xiàn)”全綠兩項指標是很難的一件事，降負債意味著(zhù)要控制拿地，或通過(guò)促銷(xiāo)來(lái)回款，或找機會(huì )分拆業(yè)務(wù)上市，這些舉動(dòng)勢必會(huì )牽連投資回報。

而金科出乎意料地做到了降檔不降速，背后的增長(cháng)邏輯與其戰略調整密不可分。

在1月董事會(huì )換屆之時(shí)，黃紅云將前一屆董事會(huì )管理層的突出成績(jì)概括為三點(diǎn)，其中一點(diǎn)就是金科服務(wù)于2020年下半年上市，成功打造A+H雙資本運作平臺。

沒(méi)錯，物業(yè)板塊正是金科戰略轉型的重要一環(huán)。

作為金科多元業(yè)務(wù)增長(cháng)極，上市不到5個(gè)月，資本市場(chǎng)給與了金科服務(wù)很高估值，截至4月8日，金科服務(wù)每股報69.05港元，總市值超過(guò)母公司金科股份，目前超451億港元。

有人會(huì )疑惑，作為物管板塊的新貴，如何撐起這么高估值？

對物企而言，營(yíng)收規模與在管面積規模關(guān)系密切。

報告期內，金科服務(wù)布局25個(gè)省市、152個(gè)城市，在管面積共計約1.56億平方米，同比增幅約29.6%，其中外拓（獨立第三方）占比48.6%；合約面積共計約2.77億平方米，同比增長(cháng)約11.5%，外拓（獨立第三方）占比56.3%。

如果單從面積及同比增長(cháng)數字來(lái)看，金科服務(wù)規模增長(cháng)不是行業(yè)最高，若從外拓能力來(lái)剖析，其規模增長(cháng)的“質(zhì)量”卻格外扎實(shí)。

廣發(fā)證券3月15日發(fā)表的一篇研報顯示，從2020年上半年末數據看，金科服務(wù)純外拓在管面積排名行業(yè)僅次于公建類(lèi)龍頭保利物業(yè)，若按非公建業(yè)態(tài)外拓計算，金科服務(wù)則排名第1。

外拓能力強，不僅意味著(zhù)對母公司的依賴(lài)度低、獨立生長(cháng)能力強，也意味著(zhù)面對全部新房和存量房廣闊的市場(chǎng)空間時(shí)，有能力用最低的成本獲取到更多的市場(chǎng)規模份額。

此外，領(lǐng)先的智慧科技服務(wù)，是金科服務(wù)的另一張王牌。

無(wú)論是住宅還是非住宅，基于金科天啟大數據管理系統，金科服務(wù)都提供了用科技服務(wù)賦能的社區解決方案。

年報數據顯示，在金科服務(wù)2020年的收入構成中，智慧科技服務(wù)實(shí)現收入4772.8萬(wàn)元，同比增加77.8%。雖然收入占比不高，但是增幅很高，增長(cháng)潛力不可小覷。

估值高，業(yè)績(jì)好，以“服務(wù)+科技”走差異化競爭，足夠的成長(cháng)性支撐其PE，同時(shí)對母公司業(yè)務(wù)有反哺作用。

在3月的投資者會(huì )上，金科服務(wù)高管非常自信地提出了“5年10倍收入增長(cháng)的發(fā)展目標”，這一切都得益其未來(lái)可期的價(jià)值。

聊戰略，肯定繞不開(kāi)土地儲備。

在土儲優(yōu)化上，金科的打法和其他房企完全不同，其他龍頭房企沉迷高舉高打的拿地策略，以高溢價(jià)率來(lái)?yè)Q取一線(xiàn)城市未來(lái)土地的價(jià)值，金科則形成“以二三線(xiàn)城市為主，一四線(xiàn)城市為輔”的全國化均衡布局。

在金科的邏輯里，一線(xiàn)城市的城鎮化率已相對高企，土地供應有限，市場(chǎng)容量有限，且處于調控的風(fēng)口浪尖；四線(xiàn)城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場(chǎng)穩定性差。

而金科重倉的二三線(xiàn)城市，正處于快速發(fā)展階段，人才吸引力度不斷提升，市場(chǎng)容量大且有上升空間，這才是適合高速發(fā)展房企深耕的沃土。

據業(yè)績(jì)報告顯示，2020年金科新增土地儲備計容建筑面積2364萬(wàn)平方米，其中二三線(xiàn)（含新一線(xiàn)）城市占比近80%，尤其是二線(xiàn)（含新一線(xiàn)）城市占比達到了63%。

總可售面積超7100萬(wàn)平方米，二線(xiàn)及以上城市占比5756%，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。

均衡，才更容易立于不敗之地。

此外，金科股份也在通過(guò)收并購、一二級聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多種方式，進(jìn)一步充實(shí)自身土地儲備，并優(yōu)化項目結構。

如2020年該公司在建項目中，便包含了純“產(chǎn)業(yè)”類(lèi)型的長(cháng)沙科技新城項目、山西智慧科技城，以及“產(chǎn)業(yè)+住宅”重慶兩江健康科技城項目。

2020年，公司科技產(chǎn)業(yè)新增開(kāi)發(fā)運營(yíng)面積260萬(wàn)平米，快速推進(jìn)武漢新洲健康科技小鎮、濟寧生命健康科技城多個(gè)創(chuàng )新項目。投資撬動(dòng)效應較為明顯，可持續發(fā)展后勁充足。 

據介紹，截至目前，金科全國的商業(yè)項目個(gè)數已經(jīng)達到了44個(gè)，總體量達到251萬(wàn)平米，同時(shí)城市型商業(yè)綜合體和社區型商業(yè)綜合體的布局，在建和在營(yíng)的項目達到了8個(gè)。

用科技賦能，多元化發(fā)展，走出傳統房企的藩籬，金科押寶“地產(chǎn)+”的決心前所未有。

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除了異軍突起的物業(yè)板塊、多元發(fā)展的土地思維以及ALL IN科技賦能的決心，金科想繼續在這個(gè)行業(yè)中跑得又快又穩，還需要做到一點(diǎn)：

找到更合適的人帶領(lǐng)企業(yè)穿越周期。

縱觀(guān)金科整個(gè)人才任用策略上，你會(huì )發(fā)現，這個(gè)公司多年來(lái)積累的管理紅利正在釋放。

新一屆董事會(huì )成員，以70、80后為主力軍。其中，新任董事長(cháng)周達40歲，新任總裁楊程鈞也僅44歲，雖然年齡不大，但都是超過(guò)15年的老金科人。

內部培養，更懂金科。

此外，2020年金科共計引進(jìn)行業(yè)精英近千名，其中9級以上中高級管理干部21名，標桿房企“卓越2.0”管培生中級管理人員80余名，保障人才前瞻儲備、無(wú)時(shí)差供給。

值得一提的是，在如今房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應加大的情況下，中小房企越來(lái)越少，人才在市場(chǎng)上選擇的機會(huì )也越來(lái)越少，而在此契機下，金科逆市吸納人才正是良機。

房地產(chǎn)三大要素：錢(qián)、土地、人才。

目前，金科成功打造了A+H股境內境外雙資本運作平臺，融資渠道十分豐富，土地、人才上的配合也為未來(lái)做足了準備。

市場(chǎng)很難，但如黃紅云所言，金科正在成為一個(gè)能跑馬拉松的公司，穿越周期，逆勢而上。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 金科，拿什么沖破傳統房企的藩籬