近期的房地產(chǎn)政策也是密集出臺，其中還是以穩樓市、穩預期為主。
作者：陌爺
來(lái)源：陌爺地產(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
在監管當局的一套組合拳尤其是融資政策收緊后，才意識到開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性如此的捉襟見(jiàn)肘。在社會(huì )經(jīng)濟持續下行的大背景下，“夜壺經(jīng)濟”能否再次啟動(dòng)，姑且另當別論。但是對于尚是支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)而言，但凡出現一絲系統性風(fēng)險的征兆，必然是不允許的。近期的房地產(chǎn)政策也是密集出臺，其中還是以穩樓市、穩預期為主。點(diǎn)狀政策，如要求9家大型央國企對于11家中高風(fēng)險的民企提供以資產(chǎn)收并購為主的流動(dòng)性支持。且圍繞這一舉措提供了一些列的政策上的支持，如并購貸不納入“三道紅線(xiàn)”內、鼓勵銀行資金向大型央國企傾斜等舉措。
而于2月10日，房地產(chǎn)便再次迎來(lái)了一則利好，主要針對于預售資金監管。
【該管理辦法明確：預售資金額度監管為“重點(diǎn)額度監管”，由市縣級城鄉建設部門(mén)根據工程造價(jià)合同等核定能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶(hù)內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用?！?/p>現時(shí)點(diǎn)出具對于監管資金的管理辦法，一方面表明房地產(chǎn)調控已進(jìn)入深水區，從限購、限貸、“三道紅線(xiàn)”等政策端、融資端，滲透到房企的經(jīng)營(yíng)層面。另一方面，仔細深究，當前的房地產(chǎn)資金監管制度確實(shí)存在其不合理之處。
包括監管賬戶(hù)開(kāi)設范圍是土地證還是預售證規定不明確；
重點(diǎn)監管資金提取范圍是土地證、預售證、單樓棟還是單套房規定不明確；部分城市重點(diǎn)監管資金比例、提取節點(diǎn)規定不明確；
重點(diǎn)監管資金的提取基數包括備案價(jià)、工程款、實(shí)收款三類(lèi)，其中以備案價(jià)、工程款為基數的城市占絕大多數。如按照工程造價(jià)1.n倍計算重點(diǎn)監管資金的城市，倍數普遍在1.1倍-1.3倍之間，其中浙江的城市普遍較高，為工程造價(jià)1.3倍，其次為福建、安徽的城市，普遍為工程造價(jià)1.2倍。
重點(diǎn)監管資金根據工程節點(diǎn)提取，比較寬松的包括南寧、天津、無(wú)錫、福州等，房企可在主體結構封頂前取用大部分重點(diǎn)監管資金。提取節奏較慢的城市包括惠州、佛山等，主體結構封頂前重點(diǎn)監管資金較難取用。再來(lái)說(shuō)一說(shuō)，對于該條政策措施主要有以下幾點(diǎn)看法：1、雖未明確具體的監管要求，但是整體導向是放松監管資金要求，對于房地產(chǎn)行業(yè)以及緩釋房企流動(dòng)性而言實(shí)則利好。2、雖是對于行業(yè)鼓勵性的或者說(shuō)是對于地方政府導向性的政策要求，但卻是面狀的寬松政策，惠及所有的開(kāi)發(fā)商。3、此次政策的出臺是對于房企資金監管過(guò)于嚴格而出臺的糾正措施。像陽(yáng)光城，沈陽(yáng)某項目后續工程款還有1億需支付，政府還要監管7.5億不讓動(dòng)，導致了企業(yè)的資金流動(dòng)性被大大降低，風(fēng)險攀升，間接導致了陽(yáng)光城的現狀。4、超出額度的監管資金房企可自由使用，意味著(zhù)房地產(chǎn)建設項目仍要滿(mǎn)足監管資金要求的前提下，對于超出的部分房企的自主權更大。對于恒大、陽(yáng)光城、花樣年等全國性暴雷房企而言，地方政府往往會(huì )因為企業(yè)風(fēng)險而加大對于資金監管的要求，導致即便在滿(mǎn)足監管要求前提下，賬面資金不能及時(shí)補充流動(dòng)性以及債務(wù)剛兌，而加速企業(yè)風(fēng)險。
而該條政策的導向便是防止該類(lèi)的“踩踏事件”的加劇與發(fā)生。5、對于預售資金監管制度的調整將會(huì )是中長(cháng)期調控的方向。現在很多地方，建設進(jìn)度到達±0，就可以預售。土地款通過(guò)前融解決，工程建設中可以做開(kāi)發(fā)貸，層層加大的杠桿是導致企業(yè)風(fēng)險與項目風(fēng)險最根本的原因。對于這種開(kāi)發(fā)模式而言，一是現金流脆弱，單項目的回款受阻可能會(huì )牽連到整個(gè)資金盤(pán)子的流動(dòng)性。二是監管資金的問(wèn)題，有些是被提前動(dòng)用，就存在建設爛尾可能，有些是監管過(guò)嚴，被動(dòng)降低了資金周轉率。
所以對于監管資金而言，未來(lái)的調控方向并不是更松、也不是更嚴，而是需要更加靈活。
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房地產(chǎn)的又一劑強心針
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