面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
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安居客集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“安居客”或“公司”）于2021年4月8日向港交所遞交了上市申請，美銀證券、中金公司、瑞信為聯(lián)系保薦人。公司上市募集資金將投資于技術(shù)實(shí)力及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)、投資及收購、償還長(cháng)期貸款等。
2020年，受銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支、財務(wù)成本增加等因素影響，安居客增收不增利。面對增長(cháng)壓力，公司持續加碼新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)，向房產(chǎn)信息交易綜合服務(wù)平臺轉型。然而，面對新房交易領(lǐng)域具有明顯規模和先發(fā)優(yōu)勢的龍頭企業(yè)貝殼，安居客的轉型能否成功仍有待觀(guān)察。
銷(xiāo)售費用等因素拖累 2020年增收不增利
安居客通過(guò)旗下平臺安居客及58房產(chǎn)提供新房和二手房在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。以2020年收入計算，公司的線(xiàn)上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)份額達到67%。艾瑞咨詢(xún)數據顯示，公司平臺2020年第四季度平均移動(dòng)月活躍用戶(hù)量達到67.0百萬(wàn)。公司平臺累計擁有付費經(jīng)紀人超過(guò)72.6萬(wàn)。
招股書(shū)顯示，姚勁波、Nihao Haven、Quantum Bloom及58同城是安居客的控股股東，合計持有安居客上市前超過(guò)五成的股份。其中，58同城是安居客的母公司，于2020年完成美股私有化，安居客是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。其他股東中，騰訊、華平投資也持股較多，分別持有安居客上市前14.1%和7.9%的股份。
2018年至2020年，安居客實(shí)現營(yíng)收從62.16億元上升至80.52億元，年均復合增長(cháng)13.81%。公司2020年的營(yíng)收增速約為6.24%，明顯小于2019年的營(yíng)收增速21.93%。
除了營(yíng)收增速放緩，安居客2020年利潤出現下滑。數據顯示，公司2020年實(shí)現經(jīng)調整年內利潤（剔除基于股份的薪酬、物業(yè)及設備及使用權資產(chǎn)折舊以及無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等因素的影響）為21.04億元，同比減少近兩成。研究發(fā)現，銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支、金融資產(chǎn)的信貸虧損撥備、財務(wù)成本增加等均是導致公司增收不增利的重要原因。
招股書(shū)顯示，安居客2020年產(chǎn)生銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支35.95億元，同比增長(cháng)21.0%，增速大幅高于同期的營(yíng)收增速。公司2020年還產(chǎn)生金融資產(chǎn)信貸損失津貼1.34億元，同比增長(cháng)147.8%，原因主要為貿易應收款項增加。此外，公司2020年的財務(wù)成本達到2.07億元，相比2019年的1.2百萬(wàn)元大幅增長(cháng)，原因為因分擔58同城有限公司貸款項下的長(cháng)期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開(kāi)支。
安居客的收入來(lái)源主要包括兩部分，分別是在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)以及交易服務(wù)。在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入主要來(lái)自于就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，以及為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新房提供廣告及促銷(xiāo)服務(wù)，這也構成了公司最主要的收入來(lái)源，2020年營(yíng)收占比達到96.9%。
交易服務(wù)則主要來(lái)自于從開(kāi)發(fā)商賺取的新盤(pán)銷(xiāo)售傭金，2020年貢獻收入2.28億元，營(yíng)收占比2.8%?？梢钥吹?，安居客的營(yíng)收高度依賴(lài)于在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。
由于在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)市場(chǎng)規模相對較小且安居客已經(jīng)占據大部分市場(chǎng)份額，公司需要尋找新的增長(cháng)點(diǎn)。目前，安居客其正計劃從一家在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)提供商向房產(chǎn)信息交易綜合服務(wù)平臺轉型，重點(diǎn)發(fā)力方向正是新房交易服務(wù)。艾瑞咨詢(xún)數據顯示，2020年中國房產(chǎn)服務(wù)平臺營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入約為117億元，而來(lái)自新房銷(xiāo)售的交易服務(wù)收入達到996億元。
招股書(shū)顯示，安居客于2019年通過(guò)愛(ài)房擴展新房交易服務(wù)，并于2020年12月全資收購愛(ài)房。公開(kāi)資料顯示，愛(ài)房通過(guò)經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人促成開(kāi)發(fā)商新房銷(xiāo)售。2020年，愛(ài)房實(shí)現交易總量653億元，同比增長(cháng)282%。
此外，安居客還在2019年投資房產(chǎn)經(jīng)紀SaaS提供商巧房，并于2020年12月實(shí)現全面合并。巧房為經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供基于云計算的定制化SaaS解決方案。
作為新進(jìn)入者，安居客的新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。后者于2020年8月登陸美股上市，目前市值約為600億美元。
貝殼最新披露的2020年財報顯示，貝殼平臺2020年產(chǎn)生交易總額（GTV）達3.50萬(wàn)億元，其中來(lái)自于新房的交易總額達到1.38萬(wàn)億元，遠高于同期愛(ài)房的交易總額653億元。此外，貝殼2020年新房交易服務(wù)產(chǎn)生的收入達到379.38億元，達到安居客當年整體營(yíng)收的4.7倍。
2021年4月10日，市場(chǎng)監管總局對阿里巴巴集團在中國境內網(wǎng)絡(luò )零售平臺服務(wù)市場(chǎng)實(shí)施“二選一”壟斷行為作出行政處罰，金額達到182.28億元。當日，安居客董事長(cháng)兼控股股東姚勁波發(fā)微博表示：房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億（4%標準）；58安居客今年將作為挑戰者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。
新房交易服務(wù)領(lǐng)域的競爭呈愈演愈烈的趨勢。然而，面對具有明顯先發(fā)和規模優(yōu)勢的貝殼，安居客能否搶占更大的市場(chǎng)份額仍有待時(shí)間驗證。
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