地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：宋兵乙
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
在諸侯割據的戰國時(shí)代，如果其中某一方在屯糧招兵，那么很有可能：
他在長(cháng)肌肉。
前不久，熱映的古裝劇《大秦賦》中講到，戰國后期局勢緊張，情勢不妙。與此同時(shí)，嬴政的野心逐漸顯露，相邦呂不韋給他的建議是：
屯糧和招兵。
這兩大策略，讓秦國的肌肉長(cháng)了幾個(gè)檔次，迅速與其他國家拉開(kāi)差距。
商場(chǎng)如戰場(chǎng)，一些“練肌肉”的方法是相通的。如今，許多房企在尋求自我增長(cháng)時(shí)，也會(huì )進(jìn)行“屯糧和征兵”：
也就是加大土儲、招納人才。
梳理機構發(fā)布的房企拿地情況榜單，有一家企業(yè)的“屯糧招兵”動(dòng)作尤為明顯，開(kāi)始大練肌肉。
1
逆勢，屯糧納賢
今年以來(lái)，受大環(huán)境及“三條紅線(xiàn)”影響，不少中小房企、甚至一些頭部房企，受制于沒(méi)有充裕的現金流都開(kāi)始節衣縮食。
其中，最明顯的表現就是放緩拿地節奏。
在步子放慢的房企隊伍里，金科是其中的“逆行者”。
今年前三季度，金科已新增土地123宗，計容建筑面積1995萬(wàn)平方米，合同投資金額740億元。
并且，斬獲的這些土地，一大半位于高能級城市。
以今年前三季度斬獲的123個(gè)項目為例，位于一線(xiàn)城市（含新一線(xiàn)）的有44個(gè)，位于二線(xiàn)城市的有30個(gè)，不管是數量還是面積，這兩者占比都超過(guò)60%。
第四季度，金科的拿地動(dòng)作還在繼續。
據第三方數據統計，截止到12月中旬，金科四季度繼續深耕浙江省，強勢布局鄭州、濟南、大連等二線(xiàn)核心城市，南陽(yáng)、信陽(yáng)等強三線(xiàn)城市。
在這些城市中，金科獲取到許多大型糧倉型項目：鄭州城市更新項目、濟南一二級聯(lián)動(dòng)項目、大連產(chǎn)業(yè)項目等等。
在斥巨資補充糧草的同時(shí)，金科做了第二個(gè)戰術(shù)動(dòng)作：
大規模招兵買(mǎi)馬。
今年各行各業(yè)都在談內卷化，地產(chǎn)行業(yè)也面臨這個(gè)問(wèn)題，特別是用人方面。
聽(tīng)得最多的是房企在裁員、收編，人員只出不進(jìn)，很少聽(tīng)說(shuō)有大動(dòng)作擴編的。
金科是其中的少數派。
截至目前，金科共計引進(jìn)行業(yè)精英近1000名，其中9級以上中高級管理干部21名，標桿房企“卓越2.0”管培生80名。
大規模招賢納士，金科的目標是保障人才儲備和無(wú)時(shí)差供給。
畢竟，員工才是生產(chǎn)的源頭。
2
全國化調倉布局
花大力氣屯糧招兵后，金科的肌肉明顯在增大。
最直接的表現就是銷(xiāo)售額的增長(cháng)。
根據金科最新發(fā)布的銷(xiāo)售情況公告，截至11月，已實(shí)現銷(xiāo)售金額約1954億。根據金科披露的2020年半年度報告，金科的回款率更是高達97%。
根據11月末已公布的銷(xiāo)售數據顯示，按照上述數據推算，金科全年目標已完成近90%，同時(shí)金科也曾在公告中表示對完成全年2200億銷(xiāo)售目標充滿(mǎn)信心，但這是許多房企沒(méi)能做到的：
克而瑞數據顯示，定了2020業(yè)績(jì)目標的36家房企里頭，截至11月，有4成房企目標完成率低于90%，其中有5家完成率不到85%。
肌肉增大背后，是金科的“屯糧思路”發(fā)生轉變。換句話(huà)說(shuō)，金科的拿地動(dòng)作有所轉變：
更均衡的全國化布局，二三線(xiàn)為主，一四線(xiàn)為輔。
在很多人印象里，金科一直是“西南王”。
這是因為，金科土儲大量集中在低房?jì)r(jià)的西部地區，銷(xiāo)售均價(jià)在行業(yè)內一直處于低位。
不過(guò)，隨著(zhù)金科此輪的土儲調倉，區域銷(xiāo)售發(fā)生了變化：
據測算，2020年前三季度，金科在華東地區的銷(xiāo)售額超600億，占全部地產(chǎn)銷(xiāo)售額約43%，早已超過(guò)大西南區域。另外，金科的華中、華南板塊的銷(xiāo)售占比也在提升，分別達到11%和7%。
土儲分布發(fā)生變化后，金科的銷(xiāo)售均價(jià)也發(fā)生明顯變化：
2018年上半年金科在全國的銷(xiāo)售均價(jià)只有8500元/平方米。2020年上半年，這一數據已經(jīng)達到10093元/平方米。
金科進(jìn)行更均衡的全國化布局，通俗地來(lái)說(shuō)就是：
不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，要分散，還要把雞蛋放在雞肉價(jià)格貴的地方。
除了在大的區域上進(jìn)行土儲換倉，金科還在城市布局上有一套自己的想法。
跟許多房企一樣，金科深耕在三圈一帶。也就是長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、京津冀經(jīng)濟圈和長(cháng)江經(jīng)濟帶。
不同的是，對城市的選擇。
按照金科的說(shuō)法，它選擇城市的邏輯是：
進(jìn)得去、留得住、能賺錢(qián)。
面對業(yè)內爭論已久的“在一二三線(xiàn)城市拿地，孰好孰壞”問(wèn)題，金科認為拿地除了參考城市基本面，更看重城市供求關(guān)系。
在它看來(lái)，一線(xiàn)城市的城鎮化率已相對高，土地供應有限，市場(chǎng)容量有限，且處于調控的風(fēng)口浪尖；四線(xiàn)城市雖然政策寬松，但基本面缺乏支撐，市場(chǎng)穩定性差。
而二三線(xiàn)城市，市場(chǎng)容量大且有上升空間，正處于快速發(fā)展階段，并且對于人才吸引力也在不斷提升，是一片值得深耕的沃土。
可以說(shuō)，“全國化”“二三線(xiàn)”的六字秘訣，指引著(zhù)金科的拿地方向，也推動(dòng)其銷(xiāo)售規模的快速增長(cháng)。
3
牛年值得想象
除了“屯糧招兵”動(dòng)作，金科今年能提前完成銷(xiāo)售目標，還在于其較好的業(yè)務(wù)面提供了充分保障。
今年12月中旬，金科對外發(fā)布未來(lái)五年的總體發(fā)展戰略——“四位一體、生態(tài)協(xié)同”高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養。
自提出“四位一體”戰略以來(lái)，這四大板塊都表現出了高質(zhì)量發(fā)展的一面。
除了地產(chǎn)主業(yè)外，智慧服務(wù)表現尤為明顯。
今年依然是物管企業(yè)上市大年，據不完全統計，截至目前上市的已達16家，超過(guò)去年的12家。但和以往不同的是，不是所有的物業(yè)股都能躺著(zhù)被看好：
破發(fā)的情況變多了。
11月17日金科服務(wù)上市，一個(gè)多月來(lái)，它的市值已經(jīng)漲了近100億港元。
物業(yè)登陸資本場(chǎng)后，金科手上已經(jīng)握著(zhù)A+H股境內境外雙資本運作平臺。對金科而言，資本護城河更寬了。
這些，都在為金科的銷(xiāo)售增長(cháng)鋪平道路。
2020年只剩下幾天時(shí)間，明年的市場(chǎng)仍處在不確定性中。
在穩健的基本面上，金科仍在繼續“屯糧招兵”，兩大動(dòng)作已經(jīng)顯露成效。
金科的前景，值得更多想象。
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