地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)
9月30日，一個(gè)寧波富二代放了前寧波首富的鴿子。
這個(gè)富二代姓葉，去年10月底，葉公子手里的梓禾瑾芯股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）舉牌32億元，中標銀億的重整投資人。
梓禾瑾芯爽約，后果很?chē)乐亍?br/>
根據此前兩家簽署的重整協(xié)議，重整可能會(huì )自動(dòng)終止，而一旦重整失敗，ST銀億將被法院宣布破產(chǎn)，股票則面臨被終止上市的風(fēng)險。
事實(shí)上，按照協(xié)議，銀億不用破產(chǎn)，投資人的收益也相當可觀(guān)。梓禾瑾芯和銀億本應是相親相愛(ài)的一家人，如今走到這一步，到底是誰(shuí)錯付了？
01
銀億給出的重整方案可以說(shuō)是教科書(shū)級別的化債方案——不僅一攬子解決大股東、公司的遺留問(wèn)題，又能以低成本引進(jìn)投資人，還讓投資人覺(jué)得有利可圖。
按重整協(xié)議，梓禾瑾芯低價(jià)受讓近30億股，此外，葉公子交夠15億后還能坐上股東的位子。
因此，雖然梓禾瑾芯拋出了32億的重整計劃，但假如按原計劃實(shí)施重整，葉公子這筆買(mǎi)賣(mài)理應是穩賺不賠的。
葉公子本來(lái)也是這么以為的。
2020年12月雙方簽完重整協(xié)議后，共管推遲了4個(gè)月，股權交割連個(gè)影兒都沒(méi)有，銀億口袋里最好的一塊肉——海外汽車(chē)板塊，還不在共管范圍里，簡(jiǎn)直震驚葉公子一整年。
最終，累計付了19億元并違約兩次后，梓禾瑾芯表示要待銀億如初戀。
白衣騎士財大氣粗，表示梓禾瑾芯后續資金充足，預計10月底之前會(huì )完成重整，并喊話(huà)銀億，希望他們的“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能盡快步入正軌，煥發(fā)新的生命力”。
接盤(pán)銀億之前，葉公子接連投了兩個(gè)百億級大項目，雖然第一個(gè)項目沒(méi)有準時(shí)開(kāi)工。
銀億表示，畫(huà)大餅的見(jiàn)得多了。目前，其他說(shuō)要參與銀億重整的公司，據說(shuō)擬出資不少于32億元。
據炸天團了解，這些錢(qián)都還在走流程。
銀億能否重整成功，或許10月底我們就會(huì )知道答案。
02
也是在9月30日這天，前河北首富交出了一份債務(wù)重組方案：
變賣(mài)項目資產(chǎn)，解決1070億元金融債務(wù)；
質(zhì)押的金融債務(wù)展期或分期清償，解決債務(wù)352億元；
通過(guò)自持物業(yè)資產(chǎn)明股實(shí)債解決220億元金融債務(wù)；
剩余約550億元金融債務(wù)展期、降息，通過(guò)后續經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。
華夏幸福的方案很聰明，既解決2192億金融有息債務(wù)，至少變現2724億元，還能保住“孔雀城”及部分板塊業(yè)務(wù)。
聰明人，都懂得讓步。
王老板畢竟不是姜太公，釣魚(yú)還得拋個(gè)魚(yú)餌，說(shuō)服債權人讓步，靠的是有序經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)新城，該搞的還得搞，該招商還得招，孔雀城還得建，蓋出來(lái)的房子還得賣(mài)。
債券人盼星星盼月亮地盼了7個(gè)月，終于盼來(lái)了一句“不逃廢債”的承諾，看得出來(lái)，王老板這次是下了很大決心的，化債方案對行業(yè)起到的積極作用還是占了大面。
雖然承諾和方案出來(lái)了，但接盤(pán)方還沒(méi)現身，甚至這個(gè)方案還沒(méi)經(jīng)過(guò)董事會(huì )審議，說(shuō)白了還是八字沒(méi)有一撇的事。但比起其他還深陷債務(wù)泥潭的房企，華夏幸福的進(jìn)程已經(jīng)算很快了。
一個(gè)人對你好不好，不能只聽(tīng)他說(shuō)了什么，而要看他做了什么。
最終化債方案能否執行，最終取決于企業(yè)怎么自救與被拯救。
暴雷后的華夏幸福曾嘗試引入戰投，華潤、河北城投、新空港都曾被傳是“男主角”，到現在也沒(méi)有新消息。再之后，就是甩賣(mài)資產(chǎn)、狠抓銷(xiāo)售與回款。
在這次營(yíng)救行動(dòng)中，河北省政府、廊坊市政府也傾力相助。
河北省委省政府、廊坊市委市政府的領(lǐng)導小組和工作專(zhuān)班，直接指導風(fēng)險化解工作；
央行及銀保監會(huì )、證監會(huì )等金融監管部門(mén)指導協(xié)調；
組建債委會(huì )，實(shí)施司法集中管轄。
河北省政府還在一邊給華夏幸福站臺：“會(huì )指導企業(yè)公平公正做好償付工作”，一邊還為華夏幸福提供95億財務(wù)援助。
這次債務(wù)重組的方案，也是在省政府的直接指導下完成的。
如果華夏幸福能夠按照目前的方案完成債務(wù)重組，那將是足以載入教科書(shū)的化債案例，對那些陷入債務(wù)危機的房企來(lái)說(shuō)會(huì )是很大的鼓舞。
華夏幸福離幸福，或許已經(jīng)不遠了。
03
就連很久沒(méi)有消息的泰禾，也有了好消息。
10月14日，泰禾發(fā)布三季報預告，信息量很大。泰禾前三季度歸母凈利潤預虧6~8個(gè)小目標，但如果單看第三季度業(yè)績(jì)，泰禾竟然預計盈利0.85~1.15億元。
泰禾喜歡在官方微信里熬雞湯，表示“從未躺平，已然站起”。
現在看來(lái)，支撐泰禾站起來(lái)的兩根拐杖，一根是債務(wù)重組，另一根就是復工復產(chǎn)復銷(xiāo)。
去年冬天，黃老板挨家挨戶(hù)地跟金融機構談判，希望再寬限些時(shí)日，對內大量甩賣(mài)資產(chǎn)，進(jìn)行內部?jì)?yōu)化，同時(shí)積極推進(jìn)復工復產(chǎn)和復銷(xiāo)。
有了老大哥萬(wàn)科的背書(shū)，民生銀行與長(cháng)城資產(chǎn)最先松了口。接著(zhù)，跟泰禾反復拉扯了近一年的華融也被“搞定”了。
據說(shuō)，黃老板還早就和興業(yè)銀行簽訂了債務(wù)重組備忘錄，東方資產(chǎn)似乎也有點(diǎn)入股的意思。
六大債主里有4家肯點(diǎn)頭，泰禾才能有機會(huì )復工復產(chǎn)復銷(xiāo)。
今年1月，泰禾興沖沖地宣布，已經(jīng)與債權人達成一致，采用“封閉管理”的辦法。
也就是說(shuō)，項目層面的融資、銷(xiāo)售等資金流動(dòng)，完全用于項目本身的自運轉，而不會(huì )受公司整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響。
這樣做的好處是，項目可以獨立于母公司先行實(shí)現債務(wù)重組，幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)能夠逐步解凍。
用黃老板的話(huà)來(lái)說(shuō)，復工復產(chǎn)不能馬上帶來(lái)業(yè)績(jì)和現金流，但現房復銷(xiāo)則可馬上帶來(lái)回款，進(jìn)而爭取盈利，進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)。
現房資產(chǎn)，就是泰禾打贏(yíng)翻身仗的“老K”。
8月初，準備“二次創(chuàng )業(yè)”的黃老板高調宣布，泰禾已經(jīng)有85%的項目復工，土地款也基本上付清了。
鑒于黃老板有放衛星的前科，為了不讓黃老板打臉，泰禾的官網(wǎng)上近來(lái)也是捷報頻傳。
9月16日，業(yè)主親鑒南京泰禾金尊工地實(shí)景；
9月18日，濟南院子東苑交付；
10月1日，北京泰禾金府大院第一階段交付……
目前來(lái)看，萬(wàn)科入股泰禾的三個(gè)先決條件，似乎已經(jīng)有兩個(gè)打上了勾。
如果萬(wàn)科入股泰禾出現實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，那么泰禾就有條件從整體上解決債務(wù)問(wèn)題，真正實(shí)現“復健”。
泰禾要想最終敲開(kāi)萬(wàn)科入股的大門(mén)，現在就看其第三季度的盈利到底是一場(chǎng)財技秀，還是真的能實(shí)現可持續經(jīng)營(yíng)。
04
企業(yè)暴雷還不是最可怕的，我們最不想看到的是企業(yè)回避問(wèn)題、逃避償債責任。
好在，還是有很多民營(yíng)房企在努力自救求生存，為自己贏(yíng)得活下去的時(shí)間和空間，也給行業(yè)帶來(lái)一絲信心。
自助者，天助之。
房地產(chǎn)的天就是政策。
9月底開(kāi)始，房地產(chǎn)政策面開(kāi)始有所調整?！皟删S護”與糾偏信貸政策，都是金融層面的利好消息。
一句話(huà)概括，就是銀行要對開(kāi)發(fā)商輸血了，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子可以稍微松松了。
未來(lái)，房企的求生之路，或許也會(huì )走得更穩當些，希望我們都能聽(tīng)到更多好消息。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 爆雷房企的求生欲
