觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
6月21日，朗詩(shī)公布了今年以來(lái)的新增項目情況，對于連月報都不公開(kāi)的朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，這是罕見(jiàn)的。
根據公告，朗詩(shī)今年六個(gè)多月來(lái)在國內新獲取13個(gè)項目，總貨值272億元，新增建筑面積約185萬(wàn)平方米。此外，美國業(yè)務(wù)板塊也獲取了多個(gè)住宅項目。
對于土地儲備不多的朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是利好的消息。盡管在公告中，朗詩(shī)并沒(méi)有公布權益占比，按照去年末的土地儲備權益占比11%計算，272億元貨值里朗詩(shī)權益占近30億元左右。
年報數據顯示，截至2020年末，朗詩(shī)集團擁有的項目?jì)淇墒勖娣e約為528.98萬(wàn)平方米，預計可售貨值約為人民幣1043.2億元；按權益計算，集團應占項目?jì)淇墒勖娣e約為113.93萬(wàn)平方米，預計可售貨值約為211.5億元，權益比只有11%。
在拿地策略上，朗詩(shī)也一直強化資產(chǎn)輕型化的形式。朗詩(shī)綠色地產(chǎn)執行董事及總裁黃征在3月份業(yè)績(jì)會(huì )上表示："公司拿地方式多元，公開(kāi)市場(chǎng)只是拿地手段之一，未來(lái)將繼續強化在資產(chǎn)輕型化方面的轉型，包括一些收并購、小股操盤(pán)，融資代建的業(yè)務(wù)，會(huì )持續加大在這部分投融資業(yè)務(wù)的比重。"
試圖輕資產(chǎn)模式來(lái)把盤(pán)子做大的朗詩(shī)，施行小股操盤(pán)七年時(shí)間里并沒(méi)有贏(yíng)得太多市場(chǎng)認可。
在惠譽(yù)與朗詩(shī)分手前，發(fā)出的最后一份報告中提到，朗詩(shī)地產(chǎn)土地儲備規模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會(huì )阻礙銷(xiāo)售增長(cháng)和業(yè)務(wù)可持續性。
黃征表示，2021年銷(xiāo)售目標是500億，目前已有1043個(gè)億可售貨值。那么簡(jiǎn)單計算，朗詩(shī)的500億銷(xiāo)售里，權益銷(xiāo)售只有55億元。
朗詩(shī)在去年末的年報中提到，2020年"朗詩(shī)出品"的簽約銷(xiāo)售額約為人民幣411.9億元，簽約建筑面積約為233萬(wàn)平方米，實(shí)現核心凈利潤人民幣2.5億元。
事實(shí)上，據觀(guān)點(diǎn)指數公布的前五月銷(xiāo)售榜中，朗詩(shī)銷(xiāo)售178億元，距離500億目標仍有很大一段距離。
不過(guò)，黃征也提到，"由于實(shí)施了小股操盤(pán)，因此有我們的股權投資帶來(lái)的收益，還有其他的輕資產(chǎn)的收益，實(shí)現了收益的多樣性。"
代建，是朗詩(shī)實(shí)現輕資產(chǎn)的最重要形式，其在去年代建收入6.9億元。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，代建方面，集團獨立第三方委托開(kāi)發(fā)管理項目共48個(gè)，可售面積約為334.27萬(wàn)平方米，預計可售貨值為人民幣666.8億元。業(yè)內人士認為，朗詩(shī)在當前下行的市場(chǎng)環(huán)境下分散投資風(fēng)險、利用自身產(chǎn)品技術(shù)和開(kāi)發(fā)管理能力實(shí)現股權收益外的額外盈利、拓展全國市場(chǎng)。
朗詩(shī)是如何用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行擴展的呢？2014年，朗詩(shī)首次通過(guò)小股操盤(pán)的形式拿下蘇州高新區一宗土地。
據悉，此次拿地方式有別以往模式，競地之前雙方已確定合作內容：朗詩(shī)間接全資附屬南京朗銘占該項目20%股份，蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展則占該項目80%股份。
此外，朗詩(shī)將受該地塊項目公司委托，負責該項目的開(kāi)發(fā)管理，并向該項目公司收取相關(guān)的開(kāi)發(fā)管理費、技術(shù)系統咨詢(xún)費、品牌使用費等。
資料顯示，此次朗詩(shī)競得的地塊位于高新區科技城武夷山路北、富春江路西，地塊實(shí)際出讓總占地面積約為7.19萬(wàn)平方米，容積率為1.01，預計總建筑面積可達7.26萬(wàn)平方米，每平方土地成本約3,703元。
而朗詩(shī)僅用5400萬(wàn)元撬動(dòng)了一個(gè)2.68億元項目。
隨后朗詩(shī)一直推崇執行輕資產(chǎn)模式，數據顯示，2014年年底，朗詩(shī)所有的項目全是朗詩(shī)一個(gè)股東的，資產(chǎn)重量是100%。到了2015年，這個(gè)指標降到了70%，到了2016年年底，這個(gè)指標降到40%，到了2017年年底，這個(gè)指標降到了30%，然后就一直在30%上下波動(dòng)。
在資產(chǎn)輕型化上，朗詩(shī)推崇的是美國鐵獅門(mén)模式，鐵獅門(mén)模式的要點(diǎn)是以不到5%的資本投入，通過(guò)提取地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上各個(gè)環(huán)節的相關(guān)管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益分配，來(lái)分享地產(chǎn)項目40%以上的收益。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，朗詩(shī)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的模式靈活多樣，既有與開(kāi)發(fā)商、金融機構合作的合作開(kāi)發(fā)模式，又有參小股但負責項目操盤(pán)的小股操盤(pán)模式；既有負責項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的開(kāi)發(fā)管理模式，又有僅負責項目建設的委托開(kāi)發(fā)模式；既有滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化需求的定制模式，又有僅提供單項技術(shù)的技術(shù)服務(wù)模式。
可以說(shuō)，朗詩(shī)在輕資產(chǎn)化道路上，有所得有所失。將房地產(chǎn)傳統的重資產(chǎn)模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應對行業(yè)的變化。
朗詩(shī)這七年沒(méi)有像其他房企使用杠桿快速做大規模，選擇一條輕資產(chǎn)路徑，而今在規模上卻較為吃虧。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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