觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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走至中期這個(gè)節點(diǎn)，保利交出的銷(xiāo)售成績(jì)似乎還匹配不上它的雄心。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 相比往日，保利這份半年銷(xiāo)售成績(jì)單發(fā)得快了一些。
2021年1-6月，保利發(fā)展實(shí)現簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實(shí)現簽約面積1671.29萬(wàn)平方米，同比增加12%；
其中在6月單月，2021年6月，保利發(fā)展實(shí)現簽約金額502.87億元，同比減少26.96%；實(shí)現簽約面積232.92萬(wàn)平方米，同比減少47.12%。
同時(shí)，保利披露了6月獲取房地產(chǎn)項目的情況。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，其在6月同樣拿出了131.5億元的權益支付價(jià)在土地市場(chǎng)上收割。
盡管保利去年的業(yè)績(jì)面臨著(zhù)營(yíng)收、凈利大幅放緩的處境，但今年以來(lái)，這家央企在集中供地浪潮中開(kāi)啟的土地收割模式，還是讓外界對其未來(lái)發(fā)展有了不少期待與想象。
不過(guò)走至中期這個(gè)節點(diǎn)，保利交出的銷(xiāo)售成績(jì)似乎還匹配不上它的雄心。
6月“折戟”
從上半年的累計銷(xiāo)售來(lái)看，保利攬金2851.85億元，同比增加27.01%。
這樣的增速放在頭部房企里面，基本處于中等偏上的水平，如碧桂園、萬(wàn)科、恒大的上半年增速均都沒(méi)有超過(guò)15%。
不過(guò)將之與接近同等量級的融創(chuàng )相比，在后者上半年累計增速達到64%的情況下，其已被甩開(kāi)將近400億的銷(xiāo)售差距。
若觀(guān)察過(guò)去幾年保利與融創(chuàng )的銷(xiāo)售曲線(xiàn)，保利往往在上半年發(fā)力，守住第四，但在下半年自身趨于平緩、且融創(chuàng )銷(xiāo)售鋪排高峰期時(shí)，則又被退回第五。
事實(shí)上，因去年疫情影響基數小，今年上半年保利的單月銷(xiāo)售成績(jì)同比并不低，尤其在1-3月，單月銷(xiāo)售增速整體達到60%-80%的高增速；累計同比來(lái)看截至5月也有超50%的增幅。
因此也可直觀(guān)發(fā)現，保利6月份的銷(xiāo)售拖累其上半年的整體表現。
據悉，保利于2021年6月僅錄簽約金額502.87億元，同比減少26.96%；實(shí)現簽約面積232.92萬(wàn)平方米，同比減少47.12%。
不管是簽約金額亦或同比數據，幾乎都是近幾年來(lái)的最低點(diǎn)——如2019、2020年，保利都在6月份錄得了全年最高單月數據，攬金接近700億元。
究其背后原因，一方面可能與保利的區域布局有關(guān)。
作為重倉地，大灣區是保利銷(xiāo)售分布中最高的區域。而在過(guò)去的5、6月，廣州、佛山、東莞都是這一波疫情中受影響比較大的城市，部分高風(fēng)險區域有長(cháng)達一個(gè)月的封閉期。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，保利在廣佛區域處于絕對“霸主”地位，常年占領(lǐng)銷(xiāo)售榜首；而在東莞，雖然進(jìn)入較晚不敵深耕多時(shí)的萬(wàn)科、碧桂園，但也通過(guò)積極的拿地銷(xiāo)售躍進(jìn)到了前四的位置。
另一方面，則可能是對于上半年銷(xiāo)售增速較快的調節，將部分銷(xiāo)售業(yè)績(jì)放在較為弱勢的下半年。
不過(guò)值得關(guān)注的是，相較以往看，保利6月的銷(xiāo)售單價(jià)錄得約2.16萬(wàn)元/平方米，相比以往1.4萬(wàn)-1.7萬(wàn)浮動(dòng)的均價(jià)來(lái)看有大幅上升。
此外保利還公布了單月拿地數據。
據悉，保利披露其于近期新增加房地產(chǎn)項目共15個(gè)，分別位于佛山、茂名、合肥、重慶、洛陽(yáng)、長(cháng)沙、長(cháng)春、三亞、寧德等城市。
依據公告，6月保利在獲得房地產(chǎn)項目共支付價(jià)款約131.49億元。按此統計，保利上半年在拿地上支付的權益土地價(jià)款達679.12億元。
因一些交割手續等，保利在過(guò)去六月集中供地中所攬下的一些大體量地塊還未見(jiàn)諸公告中，如105.13億競得靜安區靈石社區打包地塊，以及49.7億摘得的廈門(mén)海滄地塊等等。
盡管如此，僅就目前錄得的數據看，相比去年同期披露的拿地權益價(jià)仍有21.1%的漲幅。
從去年至今，保利在公開(kāi)市場(chǎng)拿地上就呈現出積極態(tài)勢，如2020年整年拓展項目146個(gè)，新增容積率面積3186萬(wàn)平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長(cháng)19%和51%；按此計算該年拿地銷(xiāo)售比達46.79%，2019年則為33.7%。
如今在集中供地下，資金較為充裕的房企在拿地上則更為迅猛。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在近期召開(kāi)的年度股東會(huì )上，總經(jīng)理劉平披露，2021年保利發(fā)展計劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元——相較去年上調后的金額同比增長(cháng)17.9%。
多元業(yè)務(wù)
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)外，在近半年可以看到保利也在一些多元業(yè)務(wù)上悄然有些動(dòng)作。
保利的多元化謀劃從2002年就有軌跡可循，此后經(jīng)歷多次調整戰略，與2018年9月份保利地產(chǎn)宣布更名為保利發(fā)展時(shí)，歸納了保利建筑、保利物業(yè)、保利經(jīng)紀、保利商業(yè)、保利養老等十一個(gè)板塊，也將同時(shí)升級為與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺平行的業(yè)務(wù)單元。
可以窺見(jiàn)的是，目前保利多元業(yè)務(wù)中發(fā)展最迅速的是保利物業(yè)，后者在2019年末搭上物業(yè)股上市快班車(chē)。
不過(guò)隨著(zhù)上市物業(yè)股增多，資本的逐漸冷靜與估值回調，今年以來(lái)物業(yè)股的行情并沒(méi)有往昔那么高漲。如在近日，保利物業(yè)的收盤(pán)價(jià)連續多日下降，股價(jià)已下探至50港元以下，而其高峰期時(shí)曾突破90港元。
而這其背后也反映保利物業(yè)在多板塊毛利下降，增長(cháng)放緩等的業(yè)績(jì)難題。
整體而言，上市還是為保利物業(yè)插上了翅膀，其營(yíng)收與凈利均呈現正向增長(cháng)；籌措了更多發(fā)展資金等。因此，對于保利其他多元板塊顯然投資者有更多期望。
如去年的年度股東會(huì )，就有股東提及保利的文旅業(yè)務(wù)是否受疫情影響；而今年6月底剛舉行的年度股東會(huì )上，股東同樣希望保利在兩翼業(yè)務(wù)方面能有更多作為，激發(fā)提升活力，如保利物業(yè)便是以上市公司為載體實(shí)施混改。
而據劉平現場(chǎng)披露，去年保利的兩翼業(yè)務(wù)即多元業(yè)務(wù)收入154億元，同比增長(cháng)36.49%，核心業(yè)務(wù)已逐漸成熟。
針對2021年兩翼業(yè)務(wù)的發(fā)展，劉平于股東會(huì )提出將推動(dòng)兩翼市場(chǎng)化發(fā)展落地，細化各板塊發(fā)展模式，引入外部?jì)?yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)戰略落地。
“公司希望在兩翼業(yè)務(wù)這一塊，混改的混改、參股的參股，機制上采用更加市場(chǎng)化的模式，緊密貼近行業(yè)的發(fā)展?！眲⑵浆F場(chǎng)表態(tài)。
事實(shí)上近半年來(lái)也可窺見(jiàn)，除了物業(yè)管理，保利在養老、公寓、文旅、酒店、投資方面均有動(dòng)態(tài)。
其中，保利公寓是保利多元板塊中同樣發(fā)展較迅速的一個(gè)板塊。據悉保利公寓自2018年面世以來(lái)，項目已布局上海、廣州、杭州、南京、成都、西安等二十余個(gè)一二線(xiàn)城市。據悉其曾在板塊獨立發(fā)展之初喊出2020年管理規模達到30萬(wàn)間的口號，但目前僅獲得的2019年數據看，其在當年在營(yíng)房源10000間，儲備房源15000間，管理資產(chǎn)總值累計200億。
在6月底，保利公寓旗下長(cháng)租公寓品牌還正式推出公寓新產(chǎn)品線(xiàn)NPUB聯(lián)合社區，首個(gè)項目落地杭州錢(qián)江新城。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，位于杭州的首項目實(shí)則為保利濱江上品的自持部分。保利濱江上品為保利和濱江聯(lián)合打造的高端住宅產(chǎn)品，于2018年11月30日首次面市。
而在一主兩翼戰略中同樣占比較大的養老業(yè)務(wù)，從2012年推出首個(gè)養老產(chǎn)品至今，官網(wǎng)披露目前已在全國七大片區完成超過(guò)50家養老項目的布局。
6月24日，保利地產(chǎn)間接附屬子公司保利養老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司以300萬(wàn)元價(jià)格中標廣州市天河區龍洞街道綜合養老服務(wù)中心即頤康中心采購項目，在養老項目中又下一子。
除此外，其他板塊也在上半年來(lái)陸續有進(jìn)展，如文旅板塊，在2019年保利設立了諸如保利旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、湖北保利文旅發(fā)展有限公司等文旅公司后，今年保利文旅相繼簽約廣東中山東區預落地保利文化藝術(shù)空間項目；以及在廣東汕頭濠江區簽約南山灣文旅綜合體項目，項目計劃總投資額約200億元。
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