杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
寒冬難熬。繼2021年末的樓盤(pán)“骨折價(jià)”風(fēng)波后，至少從公開(kāi)報道來(lái)看，正榮地產(chǎn)的2022年開(kāi)局似乎并不順利。
正榮地產(chǎn)到底還好嗎？
從最近的事兒開(kāi)始說(shuō)起。
據大眾證券報，2月16日，正榮地產(chǎn)公司債“20正榮03”上午交易再次出現異常波動(dòng)。根據上交所發(fā)布公告，“20正榮03”再次遭遇臨時(shí)停牌。Wind顯示，“20正榮03”16日開(kāi)盤(pán)后最大跌幅為25.48%。
前兩天的2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評級由“B1”下調至“B3”，將其高級無(wú)抵押評級由“B2”下調至“Caa1”，評級展望由“穩定”調整為“負面”。
“對于此前有媒體報告其證券的成交價(jià)下跌及成交量增加，其或許歸因于互聯(lián)網(wǎng)上刊發(fā)的關(guān)于本公司、其控股股東歐宗榮先生及/或其離岸債務(wù)證券的若干報章。董事會(huì )謹此澄清該等報章屬不實(shí)且虛假”。同時(shí)聲明“在就本公司作出在有關(guān)情況下一切屬合理的相關(guān)查詢(xún)后，董事會(huì )確認本集團的營(yíng)運仍屬正常，且本集團繼續照常開(kāi)展其業(yè)務(wù)?！?/p>
從正榮地產(chǎn)最近一周的股價(jià)走勢來(lái)看（如上圖），市場(chǎng)似乎對這份公告并不領(lǐng)情。杠桿地產(chǎn)看到，截至2月18日收盤(pán)，正榮地產(chǎn)每股價(jià)格0.87港元，自2月11日起就持續呈走跌態(tài)勢。
對于正榮地產(chǎn)而言，2月11日是值得銘記的一天。這一天發(fā)生了兩件大事，桿友們估計都有所耳聞。
一是股債雙殺。股價(jià)跌去三分之二，債券價(jià)格普遍跌去四成以上；關(guān)聯(lián)的正榮服務(wù)股價(jià)也出現暴跌。正榮地產(chǎn)公告說(shuō)是受傳言影響，也有回應說(shuō)或有機構惡意做空再買(mǎi)入?！盎蛴小倍殖浞煮w現了我國漢語(yǔ)的博大精深，整齊劃一的“做空”報道，也不得不讓人浮想聯(lián)翩背后正榮地產(chǎn)的動(dòng)作。
情人節這天，正榮地產(chǎn)的第二件大事就是公布了2022年1月的銷(xiāo)售額，情況不容樂(lè )觀(guān)。1月份，正榮地產(chǎn)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的累計合約銷(xiāo)售金額約為78.97億元，銷(xiāo)售建筑面積約為491034平方米，平均售價(jià)約為每平米人民幣16100元。
上述三項數據在2021年分別為111.97億元、646213平米、17300元，2022年分別同比下滑了29.5%、24%、6.9%。當然行業(yè)巨頭多數如此。
02 正榮地產(chǎn)欠了多少錢(qián)？
一系列風(fēng)波背后，不禁讓人好奇：正榮地產(chǎn)到底欠了多少錢(qián)？財務(wù)情況還好嗎？2021年的年報還沒(méi)出，從2021半年報來(lái)看，正榮地產(chǎn)總負債2033.05億元，比2020年的1837.8億元增加了接近200億，同比增幅為10.62%。
以2021年6月末為參照，正榮地產(chǎn)需一年內償還的債務(wù)為203.43億元，比2020年末的195.49增加了不到10個(gè)億。
此外杠桿地產(chǎn)注意到，正榮地產(chǎn)2021上半年凈利潤同比增長(cháng)17.98%，主要原因是其他收入及收益的同比猛增。報告期內，正榮地產(chǎn)這部分收益為12.76億元，2020年同期為4.02億元，增加了8個(gè)多億。
這8多億的來(lái)源主要是“出售附屬公司的收益”。這是賣(mài)資產(chǎn)保利潤的節奏還是？
“明股實(shí)債”重災區非控股權益上，正榮地產(chǎn)也頗為微妙。如2021上半年，今年上半年，正榮地產(chǎn)的15億元凈利潤里，非控股股東所占凈利潤3.38億元，占比大概在22.53%。但正榮地產(chǎn)的非控股權益，卻占到了當期凈資產(chǎn)的53.93%。這又是什么節奏？
另有9筆境內信用債，合計存量規模為57.9億元，其中2022年有3筆到期。還有一筆10億元的公司債于9月14日進(jìn)入回售期。
如穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai所言:
“評級下調反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險加劇，原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來(lái)12個(gè)月的大量債務(wù)到期。負面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來(lái)6-12個(gè)月內解決債務(wù)到期問(wèn)題的能力存在不確定性?！?/p>
03 抄底還是逃跑？
正榮地產(chǎn)還有恢復動(dòng)力嗎？2022年房企償債大年，黑鐵時(shí)代大家都不好過(guò)。股價(jià)方面，大概率也不會(huì )高到哪去。
就如開(kāi)年來(lái)，房地產(chǎn)利好消息不少，今天更是傳來(lái)了有城市下調首套套房利率至20%的消息。但地產(chǎn)股還是沒(méi)蹦跶起來(lái)，這說(shuō)明無(wú)論坐莊的還是小散，基本都知道房地產(chǎn)短期沒(méi)啥搞頭了。
但別忘了，作為我國經(jīng)濟增長(cháng)的一大引擎，房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機決不能熄火，這也是常識。從價(jià)值投資角度來(lái)看，對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股低位買(mǎi)入，長(cháng)期持有的邏輯應該不會(huì )被撼動(dòng)。前提是公司好。
希望春天不會(huì )太遠。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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