集體土地試建保障性租賃住房，對于以“微利可持續”理念運營(yíng)的保障性租賃住房建設來(lái)說(shuō)，稱(chēng)得上是場(chǎng)“及時(shí)雨”。

近期，在住建部刊發(fā)的《發(fā)展保障性租賃住房可復制可推廣經(jīng)驗清單（第一批）》中提到：北京市已將各類(lèi)政策支持的租賃住房納入保障性租賃住房規范體系管理中。其中，主要包括政府提供政策支持、由社會(huì )資本參與建設的集體土地租賃住房、非居住建筑改建租賃房等。也就是說(shuō)，目前北京市已將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇。

華潤有巢國際公寓社區總部基地店作為北京市首批集體土地租賃住房試點(diǎn)項目，已在2021年9月正式入市。該項目兼具“大型租賃社區”與“保障性租賃住房”兩種特性，除擁有大體量、多房源、自有生活配套等租賃社區的特點(diǎn)外，還兼顧了小戶(hù)型、低租金、集體用地等保障性租賃住房的屬性。

近日，睿和智庫專(zhuān)程探訪(fǎng)華潤有巢國際公寓社區總部基地店，力圖通過(guò)對該項目的調研、分析，探尋華潤有巢發(fā)展保障性租賃住房的“解題思路”。

表1：華潤有巢國際公寓社區總部基地店情況一覽

資料來(lái)源：睿和智庫整理

華潤有巢國際公寓社區總部基地店的項目土地，由豐臺區花鄉地區葆臺村提供，在2018年取得《北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )鄉村建設規劃條件》和用地審批后，由華潤置地聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，并由華潤置地旗下長(cháng)租公寓品牌有巢運營(yíng)。

該項目是村集體出讓土地經(jīng)營(yíng)管理權與收益權，聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì )資本進(jìn)行合作的模式。具體為：由村集體讓渡租賃住房項目經(jīng)營(yíng)權，社會(huì )企業(yè)出資進(jìn)行建設并獲得項目50年經(jīng)營(yíng)權及收益權，包括使用、經(jīng)營(yíng)、管理、收益等權利（不包括占用權利），社會(huì )企業(yè)承擔建設費用和固定收益（保底），村集體獲得固定收益（保底）和分紅收益（遵照約定）。

圖1：華潤有巢國際公寓社區總部基地項目合作模式

資料來(lái)源：睿和智庫整理制圖

該模式下，對于華潤及平安來(lái)講，更多的是從投資端看待項目的價(jià)值，著(zhù)眼于項目投資運營(yíng)能夠帶來(lái)的回報，以及積累運營(yíng)經(jīng)驗。

對村集體來(lái)講，僅讓渡項目經(jīng)營(yíng)權給社會(huì )投資人，不需要將土地使用權作價(jià)入股到合資公司，依然擁有項目地塊完整的土地使用權、租賃住房房屋所有權，權益保障較優(yōu)。

目前已入市的大型租賃社區項目不超過(guò)20個(gè)，大多入市時(shí)間還不到一年，各家開(kāi)發(fā)商幾乎都是摸索前行，華潤也不例外。

華潤有巢總部基地項目是在前期充分調研了項目的區位、周邊企業(yè)員工畫(huà)像、競品價(jià)格等方面后才確定的產(chǎn)品設計、客群定位及租金價(jià)格。

從地理位置來(lái)看，該項目位于南四環(huán)外，在位置上不占優(yōu)勢。但項目周邊有4條公交線(xiàn)路，且距離大葆臺地鐵站較近，公共交通相對便捷，彌補了先天的劣勢。同時(shí)項目距離豐臺科技園、總部基地、麗澤等商務(wù)區較近，也能為有巢總部基地項目帶來(lái)豐富的客源。

從目標客群的畫(huà)像來(lái)看，項目周邊入駐豐臺科技園、總部基地的企業(yè)中，75%以上均為大中型高精尖制造類(lèi)企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)資金力較為雄厚、員工收入穩定、在職員工學(xué)歷水平較高，年齡大多處于26~32歲、多數未婚。25~33平方米一室的戶(hù)型設計，足夠滿(mǎn)足潛在客群的日常生活需要。據項目方介紹，目前已入住有巢總部基地店的客群中，80%的人群年齡都集中在21~30歲，完全符合初期預設。

從租金價(jià)格來(lái)看，項目公寓每間定價(jià)在3000~3800元/月左右，每平方米比周邊同類(lèi)市場(chǎng)化集中式品牌公寓租賃價(jià)格低30%~60%左右，對傾向選擇品牌公寓的上班族來(lái)說(shuō)，華潤有巢總部基地項目的租金有較大的吸引力。租金定價(jià)方面，華潤廣泛調研了周邊企業(yè)員工可承受租金水平，在比較周邊同類(lèi)型長(cháng)租公寓租金價(jià)格的基礎上，同時(shí)結合項目建設運營(yíng)成本來(lái)最終定價(jià)。

表2：有巢總部基地店及周邊同類(lèi)型公寓租賃價(jià)格

資料來(lái)源：貝殼找房

開(kāi)業(yè)4個(gè)月，華潤有巢總部基地店的出租率為70%，還處在爬坡期。受制于規模體量，大型租賃社區的招租難度比傳統長(cháng)租公寓更大，為了盡可能縮短爬坡期、提高客戶(hù)的平均租期、增加續租率，減少由空置帶來(lái)的沉沒(méi)成本，華潤有巢總部基地項目做了以下幾件事：

1、“犧牲”一部分定價(jià)，換取項目整體的營(yíng)收最大化

從上述對項目租金價(jià)格的分析可以看出，該項目的租金價(jià)格不到周邊同類(lèi)型競品的70%，定價(jià)較低；在開(kāi)業(yè)期、活動(dòng)期還有一定租金折扣。目前入住的租客還能享受免物業(yè)費、寬帶費等優(yōu)惠，極大程度上加快了客戶(hù)的簽約速度。

2、拓展企業(yè)客戶(hù)，提升出租效率

目前該項目入駐的客源中有三分之一為企業(yè)客戶(hù)，包括伊利、郵儲銀行、中國人壽等多個(gè)大型企業(yè)。據了解，華潤有巢與大客戶(hù)間的合作有兩種形式：一種是由企業(yè)方確定入住的員工數，項目方根據企業(yè)需求預留具體的房間；另一種是雙方只簽署框架協(xié)議，不限制房間數量，企業(yè)的員工不論何時(shí)入住均能享受合作優(yōu)惠。

為了服務(wù)好企業(yè)客戶(hù)，華潤有巢專(zhuān)門(mén)打造了企業(yè)定制服務(wù)平臺——巢企薈，為企業(yè)客戶(hù)提供定制化住宿解決方案。

3、多重項目配套，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度

在服務(wù)配套方面，有巢總部基地項目接入了華潤智慧公寓3i體系，可提供智能人臉識別門(mén)禁系統，保證租住客群的安全，為租客提供智能、便利、安全的居住環(huán)境。

圖2：華潤置地智慧公寓3i體系

資料來(lái)源：睿和智庫整理制圖

在公共配套方面，有巢總部基地項目規劃了多元化的公共空間。不僅在室外配有籃球場(chǎng)和環(huán)形跑道，在社區內的下沉廣場(chǎng)中還規劃了健身房、瑜伽室、臺球室、閱讀區、觀(guān)影區等休閑娛樂(lè )區，供租客日常免費使用。

據了解，目前華潤有巢總部基地店的運營(yíng)管理團隊包括店長(cháng)在內共12人，項目運營(yíng)人房比1：300（1人管理300間），每個(gè)人都是“身兼數職”的全才，高效的運營(yíng)團隊進(jìn)一步優(yōu)化了運營(yíng)成本。

2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎設施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。此番舉措實(shí)現了保障性租賃住房項目投融資的閉環(huán)，增設了公募REITs退出渠道，盤(pán)活了項目資產(chǎn)，促進(jìn)了市場(chǎng)主體參與的積極性。根據REITs項目申報的要求，需要項目穩定運營(yíng)三年以上且凈現金流分派率不低于4%。

具體到華潤而言，假設華潤有巢總部基地項目的單個(gè)房間平均租金價(jià)格為3300元/月，運營(yíng)穩定后出租率90%，整個(gè)項目的運營(yíng)成本占收益的15%，那么2314間公寓，每個(gè)月租金收入在690萬(wàn)左右，項目年租金收入規模約為8247萬(wàn)元，扣除運營(yíng)成本后NOI（凈經(jīng)營(yíng)收入）為7010萬(wàn)元。

根據近期項目方對外披露的數據，華潤有巢總部基地項目的總投資約9.5億元，加上4%的房產(chǎn)稅，不計算資金成本和將支付給村集體的收益。根據睿和智庫初步測算，該項目的EBITDA-U（投資回報率）可以達到7.1%，能夠達到REITs的申報要求。（注：以上數據均來(lái)自睿和智庫調研后獨立測算，不代表該項目完全真實(shí)無(wú)誤的財務(wù)數據）

目前，華潤有巢總部基地項目和即將入市的潤棠瀛海項目，都已被納入北京市保障性租賃住房管理體系。租賃社區+集體土地保障性租賃住房?jì)蓚€(gè)新事物的疊加，必將會(huì )給項目帶來(lái)種種不確定性，未來(lái)仍將有許多問(wèn)題等待著(zhù)華潤去一一破題