觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
香港房?jì)r(jià)是名不虛傳的全球最貴。
“安得廣廈千萬(wàn)間”，在寸土寸金的香港，新世界發(fā)展決定以半價(jià)+5%首付出售旗下的300套住宅單位，這掀起的討論不比其前年宣布捐出農地時(shí)少。
12月7日，新世界發(fā)展成立的非營(yíng)利房社企“新世界建好生活（New World Build for Good）”宣布了一項全新的住房供應建議。
新世界發(fā)展首階段將捐出一塊位于新界西的地塊作為試點(diǎn)，并提供資金給“新世界建好生活”發(fā)展有關(guān)資助房屋項目，可建300套實(shí)用面積在約28 至51平米（300至550平方呎）的一室至三室單位。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該計劃具有很強的創(chuàng )新性，除了以“成本價(jià)”出售外，新世界發(fā)展還提出了“漸進(jìn)式貸款”來(lái)緩解年輕人的早期負擔，并表示是一個(gè)品質(zhì)堪比商業(yè)樓盤(pán)的新單位。
交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝認為，這是一個(gè)非常有創(chuàng )新意義的拐點(diǎn)。
這比空喊口號要來(lái)得更讓人信服，希望有越來(lái)越多的發(fā)展商可以跟隨這個(gè)態(tài)度的轉變。
“香港房?jì)r(jià)是名不虛傳的全球最貴，普遍的'上車(chē)盤(pán)'需要約800萬(wàn)港元的車(chē)票，這個(gè)價(jià)格對普通工薪階層的老百姓或是剛入社會(huì )計劃組成家庭的年輕人來(lái)說(shuō)，基本上是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)想?！?/p>
據萊坊最新發(fā)布的Q2全球房?jì)r(jià)指數變化，在量化寬松和原材料人工成本壓力面前，全球房?jì)r(jià)正面臨不斷上漲的壓力，中國香港作為全球房?jì)r(jià)最高的城市，近半年上漲了約3.3%。
洪灝表示，這個(gè)通過(guò)政府背書(shū)，來(lái)實(shí)現“居者有其屋”的計劃，并不是為了打壓房?jì)r(jià)。整個(gè)項目以成本plus的方式出售并攤長(cháng)還貸期限，讓年輕人“有自己的房子”這個(gè)夢(mèng)想更容易實(shí)現。
具體來(lái)看，新世界發(fā)展提出了“漸進(jìn)式供款”模式，讓買(mǎi)家以低至5%房?jì)r(jià)首付置業(yè)，起始只需就50%房?jì)r(jià)（即約市價(jià)25%）進(jìn)行按揭，余下50%的房貸可于成交后十年內，一次性或分階段供款。
以實(shí)用面積約28平米的單位為例，每個(gè)單位成本價(jià)約為270萬(wàn)港元，若以該價(jià)格出售，售價(jià)可約等同于市場(chǎng)價(jià)格的五折至六折。
其次，買(mǎi)家可以用低至5%的房?jì)r(jià)來(lái)首付置業(yè)，并采用“漸進(jìn)式供款”模式，買(mǎi)家可先就購買(mǎi)單位的50%房?jì)r(jià)（相當于市場(chǎng)價(jià)的25%）來(lái)計算第一階段貸款，余下的50%可于成交后10 年內，一次性或分階段按揭供款。上述按揭的還款期限，亦跟從現行按揭的設定，一般最長(cháng)時(shí)限為30 年。
與普遍上車(chē)盤(pán)的800萬(wàn)港元商業(yè)樓盤(pán)比較，則新世界發(fā)展新界西項目計算價(jià)值僅為400萬(wàn)港元（50%），同時(shí)僅需按照單位的50%也就是200萬(wàn)港元進(jìn)行按揭貸款，而首付僅需其中的10%也就是20萬(wàn)港元。
如同國內的共有產(chǎn)權房一樣，該項目房屋的退出（出售）模式受到了很大的關(guān)注。
新世界發(fā)展建議買(mǎi)家在成交后首3至5年內不得出售有關(guān)單位，而買(mǎi)家須在進(jìn)行所有按揭后，方可把單位出售。同時(shí)，買(mǎi)家亦可在買(mǎi)入單位第十年起，向政府補回地價(jià)差額后，將單位在市場(chǎng)上自由出售。
過(guò)去，在直接解決住房問(wèn)題上，港府最為出名的就是“八萬(wàn)五計劃”。但從2000年起香港樓市便進(jìn)入下行通道，房?jì)r(jià)在極短時(shí)間內跌逾50%，多方進(jìn)行了激烈的討論，該計劃最終在2003年末被放棄，又回到了“老路”上。
另一方面，一直在進(jìn)行的“公屋”計劃對申請者有嚴格的要求。公屋雖然保障了部分人群的住房需求，但對于香港樓市價(jià)格實(shí)際并未有影響，依然保持平穩向上的局面。
一位香港年輕人對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，之前的公屋計劃其實(shí)對于很多處在中間階層的年輕人很不利，個(gè)人家庭的入息審查月收入為12800港元，二人家庭為19430港元，其實(shí)計劃受惠人數并沒(méi)普及到大多數打工人。
他認為，新世界發(fā)展的計劃，對于有置業(yè)壓力的他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的嘗試，但是供應房屋數量很少，相信未來(lái)有機會(huì )擴大規模。
11月份，香港房委會(huì )公布截至9月底最新公屋輪候時(shí)間，一般申請者的平均輪候時(shí)間為5.9年，較6月底公布的5.8年再惡化，刷新22年新高。至于長(cháng)者一人申請的平均輪候時(shí)間，亦由之前的3.7年，增至最新的3.8年。
在新世界發(fā)展項目的申請者資格審查中，除了參照現行居屋的申請人安排外，新世界發(fā)展建議可讓 25至45歲的年輕人或家庭優(yōu)先申請。以一人申請者為例，每月入息上限為3.3萬(wàn)港元，資產(chǎn)上限為85萬(wàn)港元；二人或以上家庭，月入上限則為6.6 萬(wàn)港元，資產(chǎn)上限為170萬(wàn)港元。
同時(shí)，現時(shí)居屋申請者均須為中國香港永久性居民兼首次置業(yè)人士。
新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛表示：“我們希望透過(guò)房社企，興建非牟利私人資助房屋，為社會(huì )找到新出路，更希望其他企業(yè)或機構能夠作出類(lèi)似的嘗試?！?/p>
按香港政府最新估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3000萬(wàn)平方米。
香港最重要的兩個(gè)明日大峪填海計劃和北部都會(huì )新區的規劃，均是圍繞“居者有其屋”計劃實(shí)行的新增土地和住房供應，一個(gè)長(cháng)久有效的土地問(wèn)題解決方案。
值得注意的是，新世界發(fā)展提出的項目計劃位于新界西，十分契合香港政府的施政方針也就是北部都會(huì )區的規劃和建設。
此次，新世界發(fā)展率先提出的解決方案有別于過(guò)去直接向政府捐農地，而是一個(gè)從地到房的完整計劃。
2019年，新世界發(fā)展宣布向特區政府、社會(huì )企業(yè)或慈善團體，捐出300萬(wàn)平方呎（約27.87萬(wàn)平方米）的土地，用于興建公共房屋及相關(guān)設施，以回饋社會(huì )、緩解香港住房壓力。隨后，恒基、新鴻基紛紛跟進(jìn)相關(guān)的支持計劃。
值得注意的是，恒基是全港擁有最多農地的發(fā)展商，擁有約4440萬(wàn)平方呎農地，遍布新界各區。
洪灝指出，香港發(fā)展商手上存有很多農地。他們原本希望與政府商談重新調整規劃，從農轉住或商，但是地塊在改規劃之前是不值錢(qián)的。
“如果新世界發(fā)展做房屋供應計劃嘗試，且政府同意改規劃，發(fā)展商的地升值了，政府有收入，年輕人可以安家立業(yè)，這是一個(gè)多贏(yíng)的局面?！?/p>
香港運房局局長(cháng)陳帆表示，港府對任何可以幫助市民置業(yè)的措施表示歡迎，其會(huì )與私人發(fā)展商緊密溝通。
目前為止僅新世界發(fā)展有接觸政府，他歡迎其他在解決房屋問(wèn)題上有興趣的發(fā)展商與其聯(lián)絡(luò )。
在新一輪博弈中，新世界發(fā)展再一次率先給出了自己的回應，而其他發(fā)展商依舊處于觀(guān)望狀態(tài)，已經(jīng)完成更新?lián)Q代的恒基、新鴻基會(huì )如同兩年前的捐地那般跟上新世界的步伐嗎？
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