投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
房地產(chǎn)項目前期手續十分繁雜，涉及規劃局、 建設局、國土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來(lái)水、電力局、教育局等眾多部門(mén)；不同性質(zhì)的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會(huì )有很大不同……
#1
建設用地規劃許可證
前置條件：
①企業(yè)或組織申領(lǐng)的營(yíng)業(yè)執照（或組織機構代碼）
②項目批準、核準、備案文件（立項批文）
③國有土地出讓合同（申請新舊章、營(yíng)業(yè)執照、公司章程、委托書(shū)）
相關(guān)材料：
①申請表
②企業(yè)營(yíng)業(yè)執照（組織機構代碼證）
③用地紅線(xiàn)圖（規劃核實(shí)確認）
④項目批準、核準、備案文件
⑤國有土地出讓合同
審批部門(mén)：規劃審批處
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項：
①營(yíng)業(yè)執照（注冊地、公司章程等）
②地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）
③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時(shí)原始資料進(jìn)行復核）
④項目立項（營(yíng)業(yè)執照、建安投資、設備購置費、工程建設其他費用、預備費、建設 期利息、鋪底流動(dòng)資金、項目資本金、銀行貸款、其他）
⑤幼兒園項目需要項目核準（項目申請報告文本、項目核準申請報告文件、選址意見(jiàn)、用地預審意見(jiàn)、環(huán)保局出具的環(huán)評審批意見(jiàn)）
支持部門(mén)：集團、行政、設計、營(yíng)銷(xiāo)策劃、成本
#2
土地證（不動(dòng)產(chǎn)權證）
前置條件：
①土地款支付（合同簽訂時(shí)間的30天內支付第一筆， 第一筆款后2.5個(gè)月內付清全部土地款 ）
②契稅支付（契稅3%-5%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納）
相關(guān)材料：
①申請表
②企業(yè)營(yíng)業(yè)執照（或組織機構代碼證）
③土地使用權出讓合同
④項目批準、核準、備案文件
⑤土地出讓金、契稅交付憑證
⑥成交確認書(shū)與拍賣(mài)須知
⑦宗地測繪成果報告（宗地取號：土地款付清、提供用地批準通知書(shū)、交地記錄表）
⑦宗地圖
⑧國有土地交付記錄（土地出讓金交清）
⑨建設用地批準書(shū)（土地出讓金交清）
⑩建設用地規劃許可證
?規劃用地紅線(xiàn)圖
部門(mén)：國土資源局
審批時(shí)限：7個(gè)工作日
注意事項：
①資金審批
②宗地測繪
支持部門(mén)：集團、財務(wù)
#3
建設工程規劃許可證
一、方案審查階段：
前置條件：規劃局已完成對設計方案文本的初步審核；
上會(huì )材料：總平圖、區位圖、鳥(niǎo)瞰圖、交評、日照分析、經(jīng)濟技術(shù)指標；
審批部門(mén)：經(jīng)規劃審查后，規委會(huì )上會(huì )討論，聯(lián)審會(huì )議。
審批時(shí)限：通過(guò)后7日內下發(fā)會(huì )議紀要；
會(huì )議條件：
①總平圖及經(jīng)濟技術(shù)指標；
②鳥(niǎo)瞰圖
③立面效果圖（至少提供三個(gè)方案含街景、平、立、剖）
④夜視圖
⑤設計單位相關(guān)資料
⑥交通評估報告
⑦擴初設計：設計說(shuō)明、建筑總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊
注意事項：
①單體建筑平面圖外邊線(xiàn)標準尺寸與總平圖標準尺寸一致；
②單體建筑立面圖應與立面報批效果一致；
③整體地下室分期建設，應有明顯界限；
方案聯(lián)合審查涉及部門(mén)：規劃、國土、水利、環(huán)保、物管處、園林處、市政處、住建、發(fā)改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等
過(guò)程重點(diǎn)：
①設計方案文本（外立面效果規劃內審會(huì )、市政府意見(jiàn)、聯(lián)合審查）
②消防設計（設計單位資質(zhì)、消防設計圖紙、消防專(zhuān)篇、外保溫專(zhuān)篇 ）
③人防設計（人防設計方案總平圖、應建人防面積核算表、 地下室戰時(shí)功能和防護等級確定 ）
施工圖及圖審：施工圖紙，節能評估報告與專(zhuān)家會(huì )審意見(jiàn)等資料
① 建筑設計施工（節能計算書(shū)）
②人防設計施工圖（人防工程平戰轉換涉及方案、陰影區分人防區和非人防區戰時(shí)平面圖、應建人防面積核算、人防等 級確認）
③消防設計施工（消防設計說(shuō)明書(shū)、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專(zhuān)篇、外保溫專(zhuān)篇）
注：消防部門(mén)審查點(diǎn)：道路的轉彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。
二、工規證申領(lǐng)階段：
前置條件：
①建設項目應當符合經(jīng)批準的控制性詳細規劃
②聯(lián)合審查會(huì )議紀要
③建設項目應當符合核定的建設工程設計方案
④建設項目應當符合規劃管理技術(shù)規范和標準的要求
申請材料：
①申請表
②使用土地的相關(guān)證明文件
③建設項目批準、核準、備案文件
④建設工程設計方案（經(jīng)規劃簽署確認的設計文本）
⑤經(jīng)圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防）
⑥圖紙審查報告合格書(shū)與備案表
⑦建設行政主管部門(mén)出具的民用建筑節能意見(jiàn)（節能審查意見(jiàn)書(shū)）
⑧人防部門(mén)施工圖審查意見(jiàn)（圖紙審查合格書(shū)）
⑨消防部門(mén)施工圖審查意見(jiàn) (圖紙審查合格書(shū))
⑩日照影響分析報告
?交通影響評價(jià)報告（交警部門(mén)意見(jiàn)）
?企業(yè)營(yíng)業(yè)執照（或組織機構代碼證）等
審批部門(mén)：規劃審批處
審批時(shí)限：5個(gè)工作日（公示10日）
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
注意事項：
①）施工圖圖審（綠建設計表（綠建專(zhuān)篇）、圖紙質(zhì)量、設計方配合）
②房屋預測繪成果
③物業(yè)用房確認單（明確位置、面積，布置合理性）
④提供綠地率審核單（綠地率達到30%）
⑤消防、人防審查意見(jiàn)（應建防空地下室民用建筑項目報批審批表、消防設計審核意見(jiàn)或消防設計備案）
⑥環(huán)評批復
⑦水土保持報告批復（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬(wàn)立方以上的，報告書(shū) ）
⑧規費繳納憑證（基礎設施配套費住宅6元/m2，商業(yè)110元/m2，辦公及地下80元/m2）
⑨提供土地款支付憑證
支持部門(mén)：集團、 設計、工程、財務(wù)、物業(yè)
#4
建筑工程施工許可證
前置條件：
①經(jīng)圖審后的施工圖紙
②監理備案合同
③施工備案合同
④取得建設工程規劃許可證
⑤免招標流程審批（中標通知書(shū)、如有國有資產(chǎn)，需按招投標程序）
申請材料：
①申請表
②《建設用地批準書(shū)》或《土地證》、《用地批準通知書(shū)》
③建設工程規劃許可證
④中標通知書(shū)或直接發(fā)包的批準手續
⑤備案的施工合同、監理合同
⑥施工圖設計文件審查合格報告（含消防、人防核準）
⑦質(zhì)量、安全監督手續（含施工組織設計專(zhuān)項方案、農名工資保障金、工傷保險等
⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔保函或擔保公司擔保無(wú)工程款拖欠承諾書(shū)
審批部門(mén)：住建審批處
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項：
①施工圖圖審
②房屋預測繪報告
③未批先建項目，工程負責落實(shí)安全文明施工措施，土方外運進(jìn)出車(chē)輛覆蓋，場(chǎng)地沖洗、做好圍擋、控
塵、排污口沉漿避免直排等
支持部門(mén)：集團、工程、成本、設計
#5
商品房預售證
前置條件：
①工程形象到達預售條件
②監管協(xié)議簽訂
③物業(yè)維修資金預付款繳納
④預售價(jià)格意向確定
申請材料：
（1）預售方案
①預售價(jià)格
②項目資金監管協(xié)議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費用、其他）
③預售的投資造價(jià)
④住宅質(zhì)量保證書(shū)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)
⑤商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案（物價(jià)局）
⑥工程形象進(jìn)度（投資額達25%以上監理證明、全年工程形象進(jìn)度、現場(chǎng)進(jìn)度滿(mǎn)足）
⑦前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規約（物業(yè)備案合同）
⑧物業(yè)用房確認情況聯(lián)系單（申報資料、總平圖、規劃設計條件、物業(yè)用房所在層圖、預測繪成果、規劃許可證、規劃審 批表，土地出讓金交清單據、物業(yè)專(zhuān)項維修資金預繳10%）
⑨施工總進(jìn)度計劃表
⑩總平圖
?現場(chǎng)勘察情況審核表
?擔保函、公積金承諾書(shū)
（2）預售定價(jià)
①銷(xiāo)售意向定價(jià)
②政府調控區間
③樓面價(jià)、建安成本、配套等成本分析
（3）預售申請
①商品房預售方案、
②商品房預售申請表（項目基本信息、總投資額、工 程投資額、預售類(lèi)別、套數等）
審批部門(mén)：住建局（房管處、審批處）
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項：
①預售方案編制（預售進(jìn)度）
②預售價(jià)格溝通
③開(kāi)盤(pán)方案及開(kāi)盤(pán)價(jià)格
④預售證申領(lǐng)10日內開(kāi)盤(pán)
⑤預售房源價(jià)格基本按照方案價(jià)格表預售，預售申報價(jià)格一年內不調整，且商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不高于、或低于預售申報備案價(jià)格的10%。商鋪實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不高于預售申報備案價(jià)格的20%，低于預售申請備案價(jià)格無(wú)下限要求。
⑥開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定級資質(zhì)，集團做擔保若破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體的擔保
⑦公積金承諾公示（現場(chǎng)公示：限絕、阻擾、拒絕申請公積金貸款）
支持部門(mén)：集團、工程、成本、財務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)
結束語(yǔ)：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，以上所述的五證為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作的前段的主干線(xiàn)，過(guò)程中還涉及臨水、臨電、 臨時(shí)占道等等一系列審批就此不一一展開(kāi)。前期工作從土地獲取、項目施工、銷(xiāo)售、竣工驗收及房屋交付，貫穿整個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期，配合及協(xié)助著(zhù)項目各項進(jìn)度推進(jìn)、整個(gè)樓盤(pán)如期交付。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 五證報批報建，這篇文章就差不多了！
