觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
從局外到局內，觀(guān)察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
招股書(shū)失效、排隊時(shí)間長(cháng)……歸根結底是因為部分中小物管企業(yè)的“基本面”。
2021年仍有一批大大小小的物管企業(yè)邁出IPO的步伐，有成功的，如合景悠活、宋都服務(wù)等，自然也有碰壁的，如世紀金源服務(wù)、新力服務(wù)等。
折戟沙場(chǎng)、翹首以盼者，大多擁有一個(gè)個(gè)特點(diǎn)：規模越來(lái)越MINI，難道小物業(yè)的資本市場(chǎng)窗口已經(jīng)過(guò)去？
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，9月29日，中南旗下物業(yè)平臺向港交所遞交的上市招股書(shū)轉變?yōu)椤笆А?。一般?lái)說(shuō)，在遞交IPO資料超過(guò)6個(gè)月后，如果沒(méi)有通過(guò)審訊或是被駁回，該資料將會(huì )顯示為失效。
但失效并不意味著(zhù)失敗，有市場(chǎng)人士提到，在香港上市申請資料書(shū)失效是常有的事，對企業(yè)的影響并不大。
的確，招股書(shū)失效并未對中南服務(wù)造成太大的打擊。翌日，一份新的上市申請資料就已提交，赴港上市的決心可見(jiàn)一斑。
事實(shí)上，物管企業(yè)在去年受到了資本市場(chǎng)追捧后，不可避免迎來(lái)一定回調。與此同時(shí)，今年以來(lái)，排隊赴港上市的物管企業(yè)體量越來(lái)越小，港交所對于這類(lèi)中小物管企業(yè)的審核無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步加強。
一系列的因素組合，造成了中南服務(wù)今日的情形。
基本面
招股書(shū)失效、排隊時(shí)間長(cháng)……歸根結底是因為部分中小物管企業(yè)的“基本面”。
市場(chǎng)人士認為，中南服務(wù)首次上市失效的原因主要集中在兩方面：其一，盈利能力仍處于中下水平；其二，在管面積較小，過(guò)度依賴(lài)母公司。
數據顯示，2018年至2020年，中南服務(wù)分別實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5.52億元、6.82億元和8.63億元，復合年增長(cháng)率為25.1%；實(shí)現年內溢利為1790萬(wàn)元、2710萬(wàn)元和6670萬(wàn)元，復合年增長(cháng)率為92.9%。
根據最新公布的招股書(shū)，截至前五月，該公司實(shí)現營(yíng)收4.36億元，溢利2840萬(wàn)元，分別增長(cháng)42.5%、50.3%。
其中，物業(yè)管理服務(wù)是中南服務(wù)的業(yè)績(jì)收入來(lái)源，前五月這一業(yè)務(wù)錄得收入2.78億元，同比增長(cháng)四成，非業(yè)主增值服務(wù)錄得收入1.35億元，而社區增值服務(wù)錄得收入2350.2萬(wàn)元。
盡管中南服務(wù)營(yíng)收、利潤實(shí)現了雙增長(cháng)，但這家企業(yè)的整體盈利基數仍舊較小。
觀(guān)點(diǎn)指數整理、歸納51家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數據得出的報告中顯示，目前物業(yè)企業(yè)營(yíng)收規模穩步增長(cháng)，2020年上半年51家樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)收規模達到586.48億元，而2021年上述51家企業(yè)的營(yíng)收規模為903.73億元，同比增長(cháng)54.09%。
另外，回看近兩年上市的物管企業(yè)，融創(chuàng )服務(wù)半年營(yíng)收33.19億元，較去年同期增長(cháng)85.4%；旭輝永升生活服務(wù)半年營(yíng)收20.59億元，同比增長(cháng)53.09%。對比之下，中南服務(wù)的體量顯得有所不足。
除了收入，毛利率是一家企業(yè)最重要的靜態(tài)標簽。
招股書(shū)透露，中南服務(wù)2018年、2019年、2020年毛利率分別為16.4%、18.6%和23.0%；截至2021年5月31日，毛利率為25.7%，上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。
中南服務(wù)認為，毛利率穩步上升，一方面源于物業(yè)管理服務(wù)分部的毛利率上升，前五月，這一數值為16.9%；另一方面，非業(yè)主增值服務(wù)及社區增值服務(wù)等毛利率較高的業(yè)務(wù)，整體業(yè)績(jì)貢獻有所提升；最后一方面，該公司于今年開(kāi)始提供停車(chē)位代理服務(wù)，從中獲得近1800萬(wàn)的收入。
從物管行業(yè)整體情況看來(lái)，中南服務(wù)25.7%的毛利水平同樣處于中等位置。
據觀(guān)點(diǎn)指數統計，2021年上半年，51家樣本上市物企平均毛利率為30.63%，較2020年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分公司看，各家企業(yè)毛利率漲跌各異，差別仍然明顯。其中，商管、商辦占比較高的物業(yè)企業(yè)都有不錯的毛利率，合景悠活、中駿商管、星盛商業(yè)在2021年上半年毛利率分別達到44.2%、49.3%、56.7%。
但毛利率低于20%的物企也有不少，包括新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。
比上不足比下有余，從盈利能力的基本面來(lái)看，中南服務(wù)或許剛剛跨入及格線(xiàn)，在觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)公布的《8月物業(yè)服務(wù)發(fā)展指數》中，中南服務(wù)并未上榜。
依賴(lài)性
今年以來(lái)，在資本加持下，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，收并購成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式。其中，藍光嘉寶與碧桂園服務(wù)的交易于8月初達成。近期，富力物業(yè)、彩生活服務(wù)亦出售予碧桂園服務(wù)。
行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規模追逐的時(shí)代，“大魚(yú)吃小魚(yú)”乃至“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現象愈發(fā)凸顯，過(guò)度依賴(lài)母公司的中南服務(wù)，外拓能力有待加強。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，于2021年5月31日，該公司擁有合共197個(gè)在管項目，在管總建筑面積為3970萬(wàn)平方米，覆蓋中國17個(gè)省、市、自治區的62個(gè)城市。此外，中南服務(wù)訂約管理318個(gè)總合約建筑面積為6780萬(wàn)平方米的項目，覆蓋中國20個(gè)省、市、自治區的88個(gè)城市。
其中，中南服務(wù)已訂約管理中南集團開(kāi)發(fā)的243個(gè)項目，總合約建筑面積為5560萬(wàn)平方米，包括2140萬(wàn)平方米已訂約但尚未交付項目。
收入方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年5月31日止五個(gè)月，中南服務(wù)為中南集團所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的所得收入分別約為2.81億元、3.39億元、4.67億元及2.37億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的98.9%、97.9%、92.7%及85.2%。
從數據來(lái)看，中南服務(wù)來(lái)自母公司的收入占比有所下降，但整體來(lái)看，依舊處于較高水平。
于往績(jì)記錄期間，中南服務(wù)在管建筑面積增長(cháng)與中南集團于相應年份完成并交付的建筑面積大致一致。
具體來(lái)說(shuō)，2018年-2020年里，中南服務(wù)在管建筑面積為2160萬(wàn)平方米、2740萬(wàn)平方米和3690萬(wàn)平方米，2018年至2020年的復合年增長(cháng)率為30.7%。此三年里，中南服務(wù)合約建筑面積分別為4750萬(wàn)平方米、5800萬(wàn)平方米和6460萬(wàn)平方米，復合年增長(cháng)率為16.7%。
更新的招股書(shū)當中透露，前五月該公司在管面積達到3970萬(wàn)平方米，合約建筑面積達到6780萬(wàn)平方米。
從項目分布來(lái)看，長(cháng)三角依舊是中南服務(wù)的“主要戰場(chǎng)”。
截至前五月，中南服務(wù)在管197個(gè)項目中，110個(gè)位于長(cháng)江三角洲地區，在管總建面2240萬(wàn)平方米，覆蓋長(cháng)江三角洲地區的27個(gè)城市。同時(shí)，在長(cháng)三角已訂約管理共164個(gè)項目，在管總合約建筑面積3220萬(wàn)平方米，覆蓋40個(gè)城市。
該公司在長(cháng)江三角洲錄得的收入為1.54億元，占總收入的35.2%。
除此之外，過(guò)去三年時(shí)間里，中南服務(wù)在環(huán)渤海經(jīng)濟圈、西部地區以及華南地區的布局不斷加速，在管建筑面積分別為946.7萬(wàn)平方米、596.1萬(wàn)平方米以及182.3萬(wàn)平方米。
對比兩份招股書(shū)，中南服務(wù)盈利能力持續提升，但依舊處于行業(yè)中游水平；依賴(lài)母公司問(wèn)題有所減緩，但總體來(lái)看，母公司貢獻占比依舊占“大頭”。
二次遞表的中南服務(wù)，能否順利晉級香港資本市場(chǎng)？依舊有待觀(guān)察。
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