陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
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土拍規則，決定著(zhù)開(kāi)發(fā)商在地塊參拍和獲取上的策略，同時(shí)也是政府-開(kāi)發(fā)商之間的博弈。
而無(wú)論哪種方式都有其利弊，要么是動(dòng)了政府土地出讓金的奶酪，要么是擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤空間。
進(jìn)而最直接的影響是房子品質(zhì)下降，后期維權事件頻發(fā)！
而為了控制溢價(jià)率，起到市場(chǎng)維穩的作用，傳統的土拍規則包括溢價(jià)封頂后競配建、溢價(jià)封頂后競自持、溢價(jià)封頂后現房銷(xiāo)售、溢價(jià)熔斷后搖號等形式。
圖片來(lái)源：南京樓市話(huà)事人
NO. 1｜壹
總結下，南京土拍的競品質(zhì)模式規則主要包括以下幾個(gè)方面
一、進(jìn)一步提高競買(mǎi)要求
除了對競買(mǎi)保證金提高到50%、競買(mǎi)主體資格滿(mǎn)足二級以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)等硬性要求外，還與開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況、三道紅線(xiàn)、風(fēng)險評估等方掛鉤，具體如下：
剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%；
凈負債與股本之比的上限為100%；
現金與短期債務(wù)比的上限為1；
此外，開(kāi)發(fā)建設階段更是要求1個(gè)月內付清土地款。
二、什么時(shí)候競品質(zhì)？
根據細則，南京的競品質(zhì)環(huán)節大概率是在限時(shí)競價(jià)結束之后，對于單幅超過(guò)20家以上搖號的，根據企業(yè)提交的材料按照“競品質(zhì)”要求打分，選定出前5名參與搖號。
三、“競品質(zhì)”的標準有哪些？
南京的“競品質(zhì)”評價(jià)的維度主要包括公共空間、建筑單體、建筑立面、陽(yáng)臺設計、停車(chē)設施、BIM技術(shù)等6大維度。其中：
1、公共空間：居住區內應打造優(yōu)良的公共空間與景觀(guān)綠地。物業(yè)管理用房、垃圾房、變配電間、開(kāi)閉所等公共設施與配套建筑統籌布置。
2、 建筑單體：整體要求規整平齊，并且規定了18層以下不得采用外廊內天井戶(hù)型；18層以上不得采用兩梯四戶(hù)的戶(hù)型結構等設計要點(diǎn)。
3、建筑立面：建筑里面宜采用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材，鼓勵使用石材、鋁板、一體化板材等板材幕墻體系，鼓勵使用經(jīng)綠色認證的綠色建材，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。
4、陽(yáng)臺設計：統一要求結合立面設置封閉陽(yáng)臺。
5、BIM技術(shù)：方案報審需運用南京市工程建設項目智能審查系統進(jìn)行BIM規劃報建、施工圖報審和竣工驗收管理等
NO. 2｜貳
參照北京和南京，杭州將會(huì )在第二批集中供地中試點(diǎn)“競品質(zhì)”。據坊間消息，主要調整可能集中在以下幾點(diǎn)：
一、第二批集中供地并不全面鋪開(kāi)，而采取試點(diǎn)形式，各行政區上報一宗，說(shuō)白了就是摸索排雷。
二、 “競品質(zhì)”宅地要求更加苛刻，據悉現房+限售可能是標配，堵死了開(kāi)發(fā)商快周轉的主意。
三、先報品質(zhì)方案打分（建筑技術(shù)占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，裝修標準占20分），暫定取前6名（具體還未定）進(jìn)入競價(jià)環(huán)節，封頂后競配建保障房。
以上幾點(diǎn)非官方說(shuō)法，僅供參考！期待杭州的政策細則也盡快出爐
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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