作者：神鎮的貓總

來(lái)源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

前兩天，惠譽(yù)給予奧園的最新評級為“BB”，比穆迪高兩個(gè)等級。

但惠譽(yù)給予奧園的評級展望從“穩定”下調為“負面”，即奧園的評級未來(lái)可能被降低。

觸發(fā)負面展望的主要原因，是奧園的杠桿率（凈負債/經(jīng)調整存貨比率）超線(xiàn)至41.8%。

另外還有兩個(gè)不確定性因素，即奧園的現金下降趨勢能否逆轉，以及對合資公司、關(guān)聯(lián)公司的擔保額是否下降。

杠桿率升高主要來(lái)源于奧園激進(jìn)的土地投資，而現金流失則面臨著(zhù)對債務(wù)覆蓋倍數的下降，以及對奧園畸形、高度不確定性“明股實(shí)債”的擔憂(yōu)。

奧園這兩年來(lái)成為“網(wǎng)紅”公司，屢遭做空。一方面是其“黑馬”般的增長(cháng)態(tài)勢，另一方面也是其擁有“畸形”的資產(chǎn)負債表。

一個(gè)多月前，穆迪給予奧園“B1”評級，展望從“正面”下降為“穩定”。

這一調整主要來(lái)自?shī)W園的年報，截至2020年末，奧園調整后債務(wù)總額同比增長(cháng)35%至1400億元，同時(shí)短期債務(wù)占比高達46%。

與惠譽(yù)不同，穆迪對奧園的杠桿率改善、EBIT利息覆蓋率增強確認無(wú)疑，僅僅對奧園的“明股實(shí)債”表示了略微擔憂(yōu)。

奧園確實(shí)是一個(gè)很難讓人看懂的公司，擁有全行業(yè)最高的少數股東權益占比，全行業(yè)最眼花繚亂的資金管理。

無(wú)懼這些評級影響，去年30億元小公募尚有18.2億元額度，奧園將在近期發(fā)行。

一向依賴(lài)美元債的奧園，必須開(kāi)拓融資渠道，盡管境內公司債發(fā)行成本與美元債并無(wú)明顯優(yōu)勢，也必須穩定這一渠道。

畢竟每一家地產(chǎn)公司都很缺錢(qián)。

如果說(shuō)評級機構對奧園的分歧，僅僅是關(guān)注程度差異，以及等級不同之下的相對修正。

那么評級機構對于中駿，則是在評級等級相同之下，對未來(lái)展望給予了截然相反的判斷。

這是一個(gè)分裂時(shí)代，受到不同驅動(dòng)力和因素的影響，這個(gè)時(shí)代的行業(yè)和企業(yè)，變得更加捉摸不定。

4月中旬，標普給予中駿“B+”評級，展望“負面”；一個(gè)半月后，穆迪給予中駿“B1”評級，展望“正面”。

穆迪和標普擁有不同的等級序列劃分，對照兩者的評級等級，“B+”和“B1”為同等級別評級。

雙方對展望呈現截然相反的判斷，焦點(diǎn)在于未來(lái)杠桿率的消化。

標普認為，中駿在2021年至2022年期間的去杠桿化，將受到其擴張意愿增加和盈利能力減弱的限制，以及該公司新進(jìn)入的二三線(xiàn)城市、布局購物中心擴張都是未經(jīng)檢驗的。

這意味著(zhù)中駿將進(jìn)行大規模土地收購，債務(wù)將明顯增加。如果債務(wù)增加明顯、利潤率低于預期，標普將下調評級。

穆迪則認為，中駿在過(guò)去2-3年強勁的合同銷(xiāo)售，未來(lái)收入增長(cháng)將大大抵消地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資業(yè)務(wù)債務(wù)的增加，以及對合資公司不斷增長(cháng)的財務(wù)擔保。

中駿是閩系房企中一匹新的“黑馬”，不斷增長(cháng)的銷(xiāo)售規模，以及老板在聯(lián)合福建民營(yíng)資本上頗有建樹(shù)，使得其信心倍增。

對標新城控股，中駿有著(zhù)野心勃勃的擴張戰略，計劃在2025年在二三線(xiàn)城市擁有100家購物中心，而目前是不到10家。

上半年不斷出手拿地，也證明了中駿正走在擴張道路上。

為了應對行業(yè)集中度提高而不被吃掉，為了在行業(yè)轉型道路上搶占身位，房企在降杠桿和內生發(fā)展之間踟躕不定。

這不僅僅表現在中小房企身上，也TOP10的部分房企身上，也有明顯表現。

這樣的心態(tài)之下，就呈現出不同的信息及判斷，逼瘋了不熟悉境內房企的境外評級機構。

當然，同時(shí)被逼瘋的還有這些房企的股票投資者。

在整體行情不斷向下的趨勢中，股民將利空消息當作利好，將利好當作利空，在今年也表現得異常明顯。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 地產(chǎn)商逼瘋境外評級機構