投拓狗日記 作者： 陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
NO.09/11
前幾天看到群里有人@我，“芽哥，能不能搞一篇關(guān)于合作開(kāi)發(fā)中退出機制的文章”。
好吧，安排??！
一般在合做開(kāi)發(fā)中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)完畢還是合作過(guò)程中，都經(jīng)常會(huì )出現一些不和諧的爭執。為了保證項目的順利完畢，在合作條款中，一般都設有退出機制。
退出機制主要分為三種“優(yōu)先退出”、“同步退出”、“提前退出”。
1、優(yōu)先退出
當達成約定的條件（常見(jiàn)的如銷(xiāo)售完成85%以上）時(shí)，一方按照約定收購另一方的股權。
這種情況也分為兩種，一種是到達約定條件時(shí)，再確定哪一方優(yōu)先退出；一種是合作前就已經(jīng)定好由誰(shuí)提前退出。此種情形通常適用于引入的一方股東為財務(wù)投資者，其參與合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目目的在于以錢(qián)生錢(qián)，故而見(jiàn)好就收。
我們來(lái)看一個(gè)登山哥公司的合作開(kāi)發(fā)退出協(xié)議
第三十一條 項目銷(xiāo)售及回款完成超過(guò)__%，且項目已全部完成工程竣工備案、交付及辦出大產(chǎn)證后，在滿(mǎn)足會(huì )計上結轉收入的條件時(shí)，雙方可終止合作。收購一方以對價(jià)購買(mǎi)對方公司的股權。
收購步驟如下：
第一步：項目公司對已銷(xiāo)售部分所形成的利潤進(jìn)行清算，由雙方股東按股權比例先行對已銷(xiāo)售部分形成的利潤進(jìn)行利潤分配。
第二步：利潤分配后，就未銷(xiāo)售物業(yè)，雙方股東同意按照如下原則進(jìn)行股權價(jià)值的計算及股權收購。
(1)股權價(jià)值：按收購時(shí)本項目剩余物業(yè)售價(jià)的九折(車(chē)位按收購時(shí)售價(jià)的五折)為依據，結合公司財務(wù)情況，確定股權價(jià)值。
(2)計算股權價(jià)值時(shí)，應當根據當時(shí)的土地增值稅政策，以預征率和清算時(shí)適用的征繳率中較高的稅率為準，計算相應的土地增值稅及所得稅。
(3)如一方股東提出收購價(jià)格來(lái)收購另外股東股權，另一方股東如不同意，則不同意的股東應以同等價(jià)格（單價(jià)）收購對方股權。
(4)如雙方股東均要求收購，則雙方股東通過(guò)抽簽的方式確定收購方，退出的股東應在三十天內協(xié)助收購方辦理相關(guān)退出手續。若工程承包方或材料供應商等承諾的質(zhì)量保修期限小于目標公司向業(yè)主承諾的商品房保修期限，則雙方在進(jìn)行利潤清算和 股權價(jià)值計算時(shí)應考慮計提相應的質(zhì)量保修費用。具體方案由項目公司總經(jīng)理提出，董事會(huì )確認。所涉及的稅費由雙方根據法律規定各自承擔。
2、同步退出
同步退出，很顯然，就是說(shuō)，各股東方在同一時(shí)間退出項目公司。
通常適用于合作項目開(kāi)發(fā)完成、項目公司經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)。雙方在對項目公司進(jìn)行清算、核算項目公司剩余資產(chǎn)，并按照相應的比例進(jìn)行分配，辦理項目公司注銷(xiāo)手續，解散項目公司。
屆時(shí)，項目公司的債權債務(wù)、對外賠付、罰款、罰金、稅費等問(wèn)題均將在該時(shí)間點(diǎn)全部解決，項目公司最終主體資格消滅。
項目公司股東組成清算小組，按照公司章程的約定或《公司法》在清算期間行使職權，以確保和促使項目公司順利完成注銷(xiāo)手續。
《公司法》第十章【公司解散和清算】
公司因下列原因解散：
(一)公司章程規定的營(yíng)業(yè)期限屆滿(mǎn)或者公司章程規定的其他解散事由出現;
(二)股東會(huì )或者股東大會(huì )決議解散;
公司因第(一)、(二)項規定而解散的，應當在解散事由出現之日起十五日內成立清算組，開(kāi)始清算。有限責任公司的清算組由股東組成。
清算組在清算期間行使下列職權：
(一)清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;
(二)通知、公告債權人;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結的業(yè)務(wù);
(四)清繳所欠稅款以及清算過(guò)程中產(chǎn)生的稅款;
(五)清理債權、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。
清算組應當自成立之日起十日內通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。債權人應當自接到通知書(shū)之日起三十日內，未接到通知書(shū)的自公告之日起四十五日內，向清算組申報其債權。
3、提前退出
我們也經(jīng)常會(huì )在一些項目仍處于較早期的合作中，擬定一些“提前退出的條款”。
比如地權屬尚未落實(shí)、土地尚未完成交付、項目公司尚未成功設立等，項目本身的變數非常大。為了保護我方權益，規避重大風(fēng)險在合作協(xié)議中設置提前退出條款。
比如約定，發(fā)生以下情形時(shí)，我方有權選擇提前退出本次交易及項目公司：
（1）項目公司未能于規定時(shí)間辦理完畢地塊的《不動(dòng)產(chǎn)權證》；
（2）項目公司未能于承諾時(shí)間完成拆遷工作等。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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