觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
看似火熱的地市，實(shí)則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
徐州被譽(yù)為“史上最嚴厲”樓市新政實(shí)施之前推出的地塊快要賣(mài)完了，之后該市要實(shí)行“集中供地”以及土拍均設有最高溢價(jià)率的限制，也許房企們都想抓住這個(gè)新政前的地市“尾巴”。
出讓結果顯示，當天江蘇徐州泉山區、沛縣的2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬(wàn)平方米，總建筑面積52.98萬(wàn)平方米，總成交金額37.5億元。
其中，融創(chuàng )摘得泉山區淮海壹號南地塊，溢價(jià)80.8%；榮盛摘得泉山區臥牛A-8-1地塊，溢價(jià)77.14%；碧桂園競得2宗沛縣地塊，溢價(jià)率也分別達到85.72%、74.49%。
事實(shí)上，徐州市土拍溢價(jià)率似乎都不低，因為在4月19日出讓的4宗涉宅地，溢價(jià)率也介乎76.25%-89.79%；融創(chuàng )4月12日摘得的銅山區住宅用地，溢價(jià)率達到90.62%。
徐州地市持續高熱，除了“史上最嚴厲”樓市新政的推出，或許還有其他因素。
4月23日，江蘇徐州泉山區、沛縣2宗商住地及2宗宅地成功入市，總出讓面積22.78萬(wàn)平方米，總建筑面積52.98萬(wàn)平方米，最終總成交金額37.5億元，且每宗地塊都獲得了不少輪次報價(jià)，溢價(jià)率不低。
其中，位于泉山區淮海壹號南地塊的商住用地，經(jīng)過(guò)551輪競價(jià)后，由融創(chuàng )以17.61億元競得，溢價(jià)率80.8%，成交樓面價(jià)11328元/平方米。地塊出讓面積7.46萬(wàn)平方米，容積率2.08，建筑面積15.5萬(wàn)平方米，商業(yè)占比6.7%。
另一宗泉山區臥牛A-8-1地塊同樣為商住用地，經(jīng)過(guò)212輪競價(jià)后，由榮盛以11.78億元競得，溢價(jià)率77.14%，成交樓面價(jià)9994元/平方米。地塊出讓面積5.45萬(wàn)平方米，容積率2.16，建筑面積11.79萬(wàn)平方米。
位于沛縣的2宗住宅用地均由碧桂園競得，包括經(jīng)過(guò)196輪競價(jià)以5.35億元競得的沛縣正陽(yáng)大道東側、張良路北側地塊，成交樓面價(jià)3214元/平方米，溢價(jià)85.72%，出讓面積6.4萬(wàn)平方米，容積率2.6，建筑面積16.65萬(wàn)平方米；經(jīng)過(guò)98輪競價(jià)，以2.72億元競得的沛縣漢惠路東側、張良路北側地塊，成交樓面價(jià)3020元/平方米，溢價(jià)74.49%，出讓面積3.46萬(wàn)平方米，容積率2.6，建筑面積9萬(wàn)平方米。
4宗地塊溢價(jià)率介乎74.49%至85.72%之間。
有業(yè)內人士認為，這或許和徐州市近期頒布的樓市新政有關(guān)，畢竟新政頒布前推出的地塊將要賣(mài)完了，以后進(jìn)入“集中供地”階段，而且土拍還設置了50%溢價(jià)率的“熔斷機制”，房企想抓住機會(huì )多拿地也無(wú)可厚非。
上述人士補充表示：“除了賈汪區還有3宗地未出讓外，其余在新政前掛出的地塊都已經(jīng)賣(mài)完了?！?/p>
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，4月9日，徐州市住房和城鄉建設局、市發(fā)改委、市自然資源和規劃局等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《進(jìn)一步促進(jìn)市區房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》的通知，由于涉及土拍、建設、購房各個(gè)環(huán)節，也被譽(yù)為徐州“史上最嚴厲”樓市新政。
該新政的第一項內容是“三項平穩機制”，當中的頭兩條就涉及土地出讓與競拍原則——實(shí)行土地供應“兩集中”：集中發(fā)布公告，全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過(guò)四次，每次供地不低于1000畝，時(shí)間間隔、地塊數量和區位要相對均衡；集中組織出讓活動(dòng)，掛牌公示結束后，交易時(shí)間不超過(guò)1個(gè)工作日。
建立土拍熔斷機制，土地招標拍賣(mài)過(guò)程中，當溢價(jià)率達50%或超過(guò)設置的最高限價(jià)時(shí)，中止網(wǎng)上競價(jià)，采取搖號方式確定競得人。
嚴格價(jià)格備案管理，實(shí)施同區域價(jià)格管控，根據土地供應情況，制定區域年度商品住房最高限價(jià)。
——不過(guò)，另有了解徐州市場(chǎng)的人士卻指出，新政和“集中供地”雖然備受關(guān)注，但是徐州市的土地一直受到房企的爭搶?zhuān)耙鐑r(jià)率高的有不少”。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體近期報道的幾次徐州土拍就顯示，“高溢價(jià)”并不在少數。
4月19日，徐州公開(kāi)出讓4宗涉宅地，總起價(jià)約29.4億元。最終，4地塊均成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)為52.77億元，銀城、美的、中奧等均有所獲。
包括銀城&澤信以10.61億元競得銅山區XT2021-3住宅用地，溢價(jià)率76.25%；美的以35.52億元競得彭祖大道北、徐賈快速路西地塊，溢價(jià)率78.67%；中奧以3.41億元、3.23億元分別競得新戴西路南、上海路東地塊一與地塊三，溢價(jià)率分別達到85.38%、89.79%。
4月12日，徐州銅山區出讓一宗住宅用地。經(jīng)過(guò)377輪競價(jià)，由融創(chuàng )以10.16億元競得，樓面價(jià)11839元/平方米，溢價(jià)率達90.62%。
另在新政頒布之前，2月3日，徐州市區公開(kāi)出讓2宗涉宅地塊，奧園以3.01億元競得北京路西側、連霍高速南側地塊，溢價(jià)率僅0.67%；但萬(wàn)科以28.85億元競得的昆侖大道北、故黃河西地塊，則經(jīng)過(guò)401輪報價(jià)，成交樓面價(jià)16109元/平方米，溢價(jià)率高達136.09%。
2月1日，徐州市經(jīng)開(kāi)區生態(tài)樓山東側C地塊，經(jīng)過(guò)141輪競價(jià)，由弘陽(yáng)以51870萬(wàn)元競得，樓面價(jià)8816元/平方米，溢價(jià)率也達到135.02%。
如此看來(lái)，徐州地市持續高熱，還有其他因素。
統計數據指出，2020年江浙滬土地出讓中，徐州涉宅用地出讓規模最大，地塊達330幅，面積超3270萬(wàn)平方米，較滬杭等一二線(xiàn)城市還多一倍。
單從土地出讓規?？?，徐州無(wú)疑是該地區極受房企歡迎的城市之一，而且不少地塊均超過(guò)100%的溢價(jià)率。
如去年8月7日，經(jīng)476輪競價(jià)后，徐州銅山區XT2020-36住宅用地成功出讓?zhuān)尚熘菹楹阒脴I(yè)有限公司（中梁）以24.86億元、溢價(jià)率190.33%競得，成交樓面價(jià)7919元/平方米。
6月2日，中南以5.52億元競得徐州銅山區鳳凰山集聚區8號地塊，樓面價(jià)6548元/平方米，溢價(jià)率138.96%。
6月4日，德信旗下徐州錦煜企業(yè)管理有限公司以7.252億元摘得徐州市鼓樓區一宗住宅用地，樓面價(jià)7469元/平方米，溢價(jià)率135.39%。
6月15日，徐州銅山區XT2020-34號住宅地塊入市，最終經(jīng)過(guò)5個(gè)多小時(shí)、796輪競價(jià)，鎮江盈盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（招商）以總價(jià)24.11億元競得該地塊，成交樓面價(jià)6579元/平方米，溢價(jià)率138.45%。
這樣的高溢價(jià)拿地例子，去年在徐州還有很多例。
對于徐州的“受歡迎”，有分析指出，城市快速發(fā)展是吸引房企的原因之一。
據徐州市住建局4月21日發(fā)布的《徐州市“十四五”住房發(fā)展規劃（2021-2025）》（征求意見(jiàn)稿）披露，“十三五”期間，該市每年常住人口增加約5萬(wàn)人，近年來(lái)中高端人才凈流入率居于全國城市前列。
為此，徐州預計“十四五”時(shí)期主城區新增人口住房需求約15萬(wàn)套，其中購買(mǎi)住房需求約10萬(wàn)套，每年約2萬(wàn)套；租賃住房需求約5萬(wàn)套，每年約1萬(wàn)套。
“規劃期間，預計徐州主城區住房總需求約30萬(wàn)套，其中，新建商品住房需求約20萬(wàn)套，保障性住房需求約5萬(wàn)套，租賃住房需求約5萬(wàn)套?！?/p>
該《規劃》還指出，“十三五”時(shí)期，該市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為全市經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。
主城區（包括鼓樓區、云龍區、泉山區、經(jīng)開(kāi)區，以下同）累計銷(xiāo)售商品住房總面積從“十二五”時(shí)期的1854.18萬(wàn)平方米增長(cháng)到“十三五”時(shí)期的2785.06萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售套數從218748套增長(cháng)到291595套；二手房成交總面積從“十二五”時(shí)期的497.25萬(wàn)平方米增長(cháng)到“十三五”時(shí)期的999.19萬(wàn)平方米，成交套數從60471套增長(cháng)至114255套，有力改善了城市居民的住房條件。
2015-2020 年徐州市商品住房銷(xiāo)售套數及面積
2015-2020 年徐州市二手住房銷(xiāo)售套數及面積
來(lái)源：徐州市住建局
《規劃》還指出，“十三五”時(shí)期，徐州全市地區生產(chǎn)總值連續邁上6000億元、7000億元，按可比價(jià)計算，較2015年年均增長(cháng)5.9%左右。到2025年，地區生產(chǎn)總值突破1萬(wàn)億元，人均地區生產(chǎn)總值達到11萬(wàn)元。
“居民生活水平將得到繼續改善，住房改善性需求潛力亦將進(jìn)一步釋放。綜合新建商品住房和二手商品住房市場(chǎng)發(fā)展、存量住房結構狀況、住房小康水平目標以及住房需求調查等分析，預計‘十四五’時(shí)期主城區存量人口改善性購房需求共計10萬(wàn)套?！?/p>
有業(yè)內人士還表示，自2019年起徐州陸續實(shí)施了“蘇北5市通遷”“淮海7市公積金互認互貸”等政策，降低了周邊城市入徐置業(yè)的門(mén)檻難度并提高了其購買(mǎi)力。
如此多數據為徐州未來(lái)的樓市提供支撐，土拍受到房企爭搶也就不足為奇了。
不過(guò)也有聲音指出，目前徐州熱門(mén)板塊供地極為稀缺，看似火熱的地市，實(shí)則只占徐州土地出讓的極少部分，不火的地塊占比更多。
該人士介紹，2020年成交的330幅地塊中，位于市本級五區且非安置用途的涉宅用地為74幅，占比僅22%。且其中供地較多的是賈汪區，市場(chǎng)熱門(mén)區域泉山區、云龍區則只成交10幅涉宅地，僅占徐州市土拍的3%。
“這也造成雖然徐州年供地規模大，但是熱點(diǎn)板塊供應卻較少。這次兩宗泉山區地塊剛好是供地少的熱門(mén)區。
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