作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

6年前，地產(chǎn)行業(yè)轉型風(fēng)起。

那一年，中國金茂決意轉型城市運營(yíng)商。

一轉眼，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，城市運營(yíng)進(jìn)入快車(chē)道。

作為先行者，中國金茂以先行優(yōu)勢已經(jīng)收獲大量?jì)?yōu)質(zhì)土儲，而今，終于到了城市運營(yíng)的收獲期。

而這些，都體現在了中國金茂8月24日公布的半年報成績(jì)單上：

• 上半年收入284.56億元，較去年同期增長(cháng)了135%；

• 合同銷(xiāo)售金額1301.5億元，同比增長(cháng)27%；

• 上半年回款達1229億元，回款率超94 %，屬行業(yè)前列。

半年銷(xiāo)售、回款均超千億，印證了金茂在銷(xiāo)售上的一貫優(yōu)勢。

財務(wù)表現上，金茂降負債、強管控的效果也很顯著(zhù)：

• 杠桿比例降至40%；

• “三道紅線(xiàn)”保持全綠；

• 公司融資成本下降至4.01%。

按照這個(gè)趨勢，金茂2021年實(shí)現2500億，2022年實(shí)現3000億的簽約目標還是透著(zhù)十足底氣的。

底氣哪里來(lái)？

城市運營(yíng)的不斷拓展，拿地策略，以及產(chǎn)品力。

01

轉型

近年來(lái)，不少頭部房企開(kāi)始轉型城市運營(yíng)。

從單純的開(kāi)發(fā)商到城市運營(yíng)商，這一轉變并不容易，需要充足的資金、區域規劃和一級二級土地開(kāi)發(fā)能力、綜合運營(yíng)能力等等。

作為城市運營(yíng)的排頭兵，早在2015年，金茂就提出公司戰略升級為城市運營(yíng)商，并將其視為公司戰略的第二曲線(xiàn)。

2018年起，中國金茂的城市運營(yíng)在全國范圍內高速擴張。

在上海，以東方明珠為圓心，方圓2公里半徑范圍內150棟甲級建筑，有34座都出自中國金茂之手。

通過(guò)幾年的累積，金茂已獲取30個(gè)城市運營(yíng)項目，項目布局全國53城，涉足環(huán)渤海、長(cháng)三角、粵港澳大灣區、華中及西南等重點(diǎn)區域。

上半年，中國金茂城市運營(yíng)的合同銷(xiāo)售貢獻率已升至24%，較去年年末又提升了3%。

今年6月，中國金茂并購中國宏泰，城市運營(yíng)業(yè)務(wù)繼續擴大。

炸天團認為，城市運營(yíng)講究的是長(cháng)期耕耘，隨著(zhù)項目進(jìn)入收獲期，城市運營(yíng)不僅會(huì )為金茂帶來(lái)銷(xiāo)售貢獻和持續利潤，還增強了優(yōu)質(zhì)土地獲取能力。

02

優(yōu)勢

城市運營(yíng)項目最根本的好處在于優(yōu)質(zhì)土儲。

依托城市運營(yíng)、收并購等方式拿地的優(yōu)勢也體現在了賬面上。

在擴儲上，中國金茂的成本近兩年持續下降。今年上半年，中國金茂的平均溢價(jià)率僅16.3%，低于行業(yè)平均水平。

當下，房企利潤率被嚴重壓縮，而通過(guò)城市運營(yíng)房企可以提前鎖定3-5年儲備價(jià)格，避免高溢價(jià)拿地；還能通過(guò)轉讓部分股權方式提前實(shí)現回款和投資收益，為盈利注入較大的空間。

城市運營(yíng)項目是金茂土地儲備的第一重保障。而第二重保障，就是金茂的家底。

所謂手中有糧，心中不慌。

在諸多房企爭相拍地的當下，金茂土儲策略淡定、從容，目前所持土地儲備已足夠完成2021年銷(xiāo)售目標。

土儲總量方面，截至2021年6月底，中國金茂總土儲已超8500萬(wàn)平方米，其中二級項目土地儲備超80%位于一二線(xiàn)城市。

足夠未來(lái)五年的需求。

至于什么時(shí)候拿地，金茂有自己的節奏。

正如中國金茂CEO李從瑞判斷，下半年土地市場(chǎng)拿地熱度應有所下降，中國金茂會(huì )抓住機會(huì )獲取一些優(yōu)質(zhì)土地并通過(guò)城市運營(yíng)擴儲。

 “集團拿地主要依靠城市運營(yíng)，目標是3年后城市運營(yíng)的土地儲備供給從44%提高至60%?！?/p>

其次是“三道紅線(xiàn)”出臺后，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，這為中國金茂提供了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機會(huì )：受到“三道紅線(xiàn)”壓力，他們急于將土地儲備變現。

這樣一來(lái)，金茂的綜合開(kāi)發(fā)成本，又可以顯著(zhù)降低了。

03

口碑

除了提升城市運營(yíng)占比，改善土儲結構外，金茂在打造產(chǎn)品力和品牌口碑上建樹(shù)不斷。

“金茂府”作為國內豪宅知名IP，在今年上半年實(shí)現了多城熱銷(xiāo)：

• 北京頤和金茂府的半年簽約金額35.5 億元；

• 北京東叁金茂府簽約38.7 億元；

• 深圳龍華金茂府上半年累計簽約35.2億元；

• 義烏福田金茂府簽約銷(xiāo)售44.0億元。

憑借“金茂府”IP帶來(lái)的城市深耕，截止到8月，中國金茂旗下銷(xiāo)售額過(guò)百億的城市也已經(jīng)達到5個(gè)，分別是北京、杭州、青島、南京、上海。

主營(yíng)業(yè)務(wù)表現良好之外，金茂酒店也在不久前完成5大自有品牌發(fā)布，標志著(zhù)由重資產(chǎn)為主的酒店業(yè)主公司轉型為輕資產(chǎn)為主的酒店資產(chǎn)管理公司。

目前，酒店業(yè)務(wù)已具備高端酒店設計、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全周期資產(chǎn)管理能力，新增6個(gè)輕資產(chǎn)項目簽約，累計開(kāi)業(yè)及籌建酒店近30家。

半年報顯示，金茂的酒店業(yè)務(wù)的數據確實(shí)在全面回升，入住率和平均價(jià)格相比2020都有所提升，總收入同比去年增加了128%。

04

穩了

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，對房企有了更高的要求。

優(yōu)秀如中國金茂，依托城市運營(yíng)不斷拓展的產(chǎn)業(yè)導入能力、產(chǎn)品設計能力、城市服務(wù)能力，一路高歌猛進(jìn)。

即便在三道紅線(xiàn)等“緊箍咒”限制下，身處綠檔陣營(yíng)的中國金茂，優(yōu)勢反倒是越來(lái)越明顯了。

在別人慌張的時(shí)候，金茂可以更穩了。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 金茂，穩了