扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
11月4日下午，深圳羅湖區友誼酒店17層大堂，近300名憤怒的投資者將門(mén)口堵得嚴嚴實(shí)實(shí)，進(jìn)入大堂需要側著(zhù)身子往里擠，才能找到落腳的地方。他們的憤怒源于由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔保的理財產(chǎn)品出現兌付逾期。
投資者們情緒激動(dòng)，此起彼伏的爭吵聲讓原本嘈雜的現場(chǎng)更加混亂不堪。佳兆業(yè)方不得已搬出黑板一一記下訴求。
但歷經(jīng)數小時(shí)商議，當天雙方對佳兆業(yè)目前給出的方案分歧依然很大——佳兆業(yè)表示這是基于公司當前的財務(wù)狀況及與金融機構、監管部門(mén)等綜合協(xié)商。這個(gè)說(shuō)法顯然未得到投資者的認可，無(wú)論在付息方式，抑或兌付時(shí)限上。
雙方的沖突依舊在持續，當天佳兆業(yè)董事會(huì )主席郭英成的連線(xiàn)電話(huà)也未能安撫下投資者的情緒。佳兆業(yè)與投資者將在下周三（11月17日）重新商議兌付方案。
佳兆業(yè)集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬(wàn)兵、佳兆業(yè)首席財務(wù)官兼高級副總裁吳建新等管理層出席現場(chǎng)，投資者包括業(yè)主、員工等。
大堂正前方，佳兆業(yè)管理層支了一個(gè)題字板，由于現場(chǎng)聲音嘈雜，最后佳兆業(yè)管理層與投資者代表選擇將相關(guān)需求和兌付方案寫(xiě)在題字板上。
投資者將需求寫(xiě)在題字板右側：1、首月付30%，然后按季度付30%、30%、10%，一年內全部付完，包括本金利息，在2022年11月4日完成；2、郭英成主席蓋章簽字擔保；3、拿出佳兆業(yè)集團在深州地區的三個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為錦恒財富理財產(chǎn)品的兌付保障；分別為深圳蛇口東角頭，福田東山小區，福田佳兆業(yè)總部；4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業(yè)針對投資者的要求，將建議的兌付方案寫(xiě)在題字板左側：
1、投資者到期的，當月償還50%本息，后每個(gè)月償還本息的10%；
2、郭英成主席蓋章簽字擔保；
3、佳兆業(yè)集團拿出在深州地區的蛇口東角頭、福田東山小區、福田佳兆業(yè)總部三個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為錦恒財富理財產(chǎn)品的兌付保障；
4、逾期后利息按5%-6%或更高利息計息。
佳兆業(yè)一度搬出了市場(chǎng)環(huán)境差為理由，試圖讓投資者擁有更多同理心。并在現場(chǎng)出具了一份擬處置資產(chǎn)清單，讓投資者對自己的兌付能力有信心。
風(fēng)財訊現場(chǎng)獲悉，擬處置資產(chǎn)共計18個(gè)項目，全部為深圳項目，包括住宅、酒店、寫(xiě)字樓、購物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)，包括南山東角頭目、福田東山小區、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場(chǎng)、深圳鹽田城市廣場(chǎng)、深圳金沙灣萬(wàn)豪酒店、金沙灣國際樂(lè )園等，面積合計144.72萬(wàn)平米，權益貨值818.248億元，融資余額203.8345億元，資產(chǎn)處置時(shí)間為2021年12月-2022年12月之間。
佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成也一度電話(huà)連線(xiàn)現場(chǎng)表示，“佳兆業(yè)是負責任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還?！?/p>
這是現場(chǎng)佳兆業(yè)管理層與投資者溝通后呈現的第二種方案，但佳兆業(yè)的一攬子還款計劃并沒(méi)有得到投資者的一致認可，該方案雙方在現場(chǎng)并未協(xié)商成功。在此之前，佳兆業(yè)提出的第一種方案，也遭到投資人否定。
風(fēng)財訊在現場(chǎng)獲悉佳兆業(yè)的第一份方案詳情：集團將以錦恒財富產(chǎn)品到期時(shí)間為順序，采用分期兌付的方式，陸續兌付本金及利息；
投資者到期的本金，到期到月兌付10%，之后每3個(gè)月兌付10%，直至兌付完畢；投資者的利息，在產(chǎn)品到期后將不再計息，原存續期內的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每三個(gè)月兌付25%，1年內兌付完畢。
集團安排于每月20日集中兌付，無(wú)論是1號延期還是31號延期到期的本金。以及投資者的收益（利息），均于20日同一安排兌付。若集團資金籌集情況良好，將隨時(shí)提前履行兌付本金及利息的義務(wù)。
02 逾期理財恐牽涉3000人
據悉，佳兆業(yè)集團錦恒財富本金119.13億元，預計到期利息8.75億元，合計127.88億元。據不完全統計，目前涉及的投資者為2000-3000人。
事實(shí)上，此次理財產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動(dòng)性危機的展露已經(jīng)有了痕跡可循。
首先是抵押旗下物業(yè)公司部分股權融資。10月8日，山東高速金融（00412.HK）公告稱(chēng)，與佳兆業(yè)集團訂立認購協(xié)議，認購由佳兆業(yè)集團發(fā)行的本金總額不超過(guò)1.2億美元（約9.36億港元）的票據。同時(shí)，佳兆業(yè)集團將旗下物業(yè)服務(wù)公司佳兆業(yè)美好（02168.HK）67.18%股權抵押予山東高速金融。港交所數據顯示，山東高速金融目前已獲得佳兆業(yè)美好約67.18%的保證權益。
10月14日，佳兆業(yè)集團控股有限公司（下稱(chēng)“佳兆業(yè)”）針對市場(chǎng)傳聞對投資者作出澄清與說(shuō)明。
盡管10月15日，佳兆業(yè)表示計劃回購12月7日到期的票息為6.5%美元債，以增強市場(chǎng)信心。但從10月18日開(kāi)始，穆迪、標普和惠譽(yù)三大評級公司接連下調佳兆業(yè)集團主體評級。
禍不單行的是，10月27日佳兆業(yè)美元票據遭遇華人置業(yè)（00127.HK）多次拋售。華人置業(yè)公告顯示，10月19日至25日，其先后累計拋售佳兆業(yè)發(fā)行的美元票據本金金額合計1.55億美元，造成虧損7.92億港元，折合約1.02億美元。
傳聞稱(chēng)，佳兆業(yè)集團正在為其在香港上市的物業(yè)管理公司和香港兩處住宅用地尋找買(mǎi)家。目前該公司正忙于償還債務(wù)。
10月底，有消息傳出佳兆業(yè)正在進(jìn)行區域架構收縮和調整，包括但不限于撤銷(xiāo)成都地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸西南集團；撤銷(xiāo)北京地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員劃歸北京集團；撤銷(xiāo)上海地產(chǎn)公司，相關(guān)職能及人員調整至上海集團對應部門(mén)；撤銷(xiāo)深圳、粵東等城市更新服務(wù)集團。
彼時(shí)，佳兆業(yè)回應稱(chēng)，此次架構調整，是集團根據當下外部環(huán)境和市場(chǎng)行情，對過(guò)去職能設置重復、業(yè)務(wù)規模較小、經(jīng)營(yíng)發(fā)展緩慢的公司、部門(mén)進(jìn)行合并，現有項目、業(yè)務(wù)運營(yíng)不受影響，一切正常。
從10月初的抵押旗下物業(yè)公司部分股權融資、到中旬的美元債利息未兌付傳聞，到月底的下調評級、華人置業(yè)拋售票據、物業(yè)出售傳聞、組織架構調整等信息均指向了佳兆業(yè)的流動(dòng)性危機隱現。
不過(guò)，翻開(kāi)佳兆業(yè)2021年半年報，佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)情況遠未到山窮水盡之時(shí)。
中報顯示，截至今年6月底，佳兆業(yè)剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為69.9%，凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍，“三道紅線(xiàn)”全部轉“綠”；同期，佳兆業(yè)的短期借款和長(cháng)期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現金有487.4億元，現金足以覆蓋短債。
國信證券數據還顯示，從債務(wù)期限來(lái)看，佳兆業(yè)一年內到期的債務(wù)占比僅為20%。也就是說(shuō)，從業(yè)務(wù)角度看來(lái)，佳兆業(yè)出現流動(dòng)性危機的概率極低。
銷(xiāo)售端不樂(lè )觀(guān)。根據佳兆業(yè)發(fā)布的公告，2021年9月，佳兆業(yè)合約銷(xiāo)售金額約為57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其合約銷(xiāo)售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。
據悉，這是佳兆業(yè)采取降價(jià)促銷(xiāo)措施前提下完成的數據。過(guò)去一個(gè)月，佳兆業(yè)在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤(pán)均推出了不同折扣的特價(jià)房，由此也在黃金周實(shí)現了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。根據佳兆業(yè)發(fā)布的數據，黃金周期間，佳兆業(yè)全國項目累計成交房源超7000套，成交金額超53億元。
和花樣年的戲路如出一轍，理財產(chǎn)品逾期兌付之前，佳兆業(yè)流動(dòng)性危機“猝不及防”。翻開(kāi)財報，現金487.4億元足以覆蓋短債，卻兌付不了理財產(chǎn)品逾期本息127億元，佳兆業(yè)和花樣年一樣，又留給了市場(chǎng)一串問(wèn)號。
對于理財產(chǎn)品兌付問(wèn)題，佳兆業(yè)管理在現場(chǎng)回應：“我們不可能說(shuō)為了完成兌付，將手上資產(chǎn)包立刻賤賣(mài)出去，這需要時(shí)間?！?/p>
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