觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)(ID:guandianweixin)
基金這一工具，便是普洛斯規模擴張的重要推動(dòng)力。
“得普洛斯者，得物流天下?！边@句話(huà)透露出業(yè)內對普洛斯江湖地位的肯定。
提到物流地產(chǎn)和物流產(chǎn)業(yè)投資，普洛斯是當之無(wú)愧的“霸主”。如今，它依舊在想方設法擴大資管規模。
10月20日，中國郵政與普洛斯正式宣布，雙方近日合資成立北京中郵鴻運管理咨詢(xún)有限公司，將通過(guò)合資公司發(fā)起設立以現代物流產(chǎn)業(yè)為核心的私募股權投資基金，目標投資規模為人民幣200億元。
這是普洛斯再一次使用私募股權基金。通過(guò)基金平臺，普洛斯能夠將現代倉儲物流設施的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)及退出串聯(lián)成閉環(huán)，構建起以資本循環(huán)為核心的商業(yè)模式。
優(yōu)勢也很顯著(zhù)，相較于傳統的重資產(chǎn)運營(yíng)模式，基金平臺的使用能夠顯著(zhù)擴大公司的投資規模并提升收益率。
數據顯示，目前，普洛斯業(yè)務(wù)遍及巴西、中國、歐洲、印度、日本、美國及越南，資產(chǎn)管理規模超過(guò)1200億美元。
其中，普洛斯在中國68個(gè)地區市場(chǎng)，投資、開(kāi)發(fā)和管理著(zhù)400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數據中心及新能源基礎設施，資產(chǎn)管理規模達720億美元。
資料顯示，雙方將通過(guò)合資公司發(fā)起設立以現代物流產(chǎn)業(yè)為核心的私募股權投資基金，目標投資規模為人民幣200億元。
合作基金將專(zhuān)注投資于一線(xiàn)城市、重要交通網(wǎng)絡(luò )節點(diǎn)及城市群落樞紐地區新開(kāi)發(fā)的物流、倉儲、運營(yíng)中心及城市配送園區，兼顧郵政體系內存量資產(chǎn)盤(pán)活和升級改造。
據悉，中國郵政與普洛斯設立的基金，將投資包括郵政快遞分揀中心、航側貨運中心、電商倉配中心、高端定制庫以及高標準冷庫等在內的多用途物流倉儲類(lèi)基礎設施資產(chǎn)。
作為基金合作雙方，中國郵政將發(fā)揮資源稟賦優(yōu)勢和基金杠桿優(yōu)勢，通過(guò)建設布局更多物流高標倉，并依托基金投資形成的高標倉儲網(wǎng)絡(luò )，實(shí)現多元協(xié)同，并進(jìn)一步構建物流和金融生態(tài)。
而具備資管能力的普洛斯，則將為項目提供專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)，提升資產(chǎn)運營(yíng)效率和資產(chǎn)價(jià)值。
“這一合作基于雙方的戰略協(xié)同。郵政的本質(zhì)是物流，代表的是基礎設施，而普洛斯是專(zhuān)注于供應鏈物流等基礎設施的投資管理公司，兩者契合度特別強?！?/p>
母基金周刊合伙人周瑞智在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，中國郵政所做的一些項目與普洛斯傾向投資的項目重合，兩者有共同的投資標的。
數據顯示，中國郵政擁有國內最大的普遍服務(wù)網(wǎng)絡(luò )（約5.7萬(wàn)處），遍布城鄉、覆蓋全國、通達全球，涵蓋普遍服務(wù)、寄遞、金融、電商等業(yè)務(wù)。
在周瑞智看來(lái)，兩者共同投資物流基礎設施，郵政能夠提供國內產(chǎn)業(yè)的機會(huì )和資源，普洛斯則能夠提供物流投資管理能力。
他亦認同，這個(gè)合作對普洛斯加速擴張有很大的助推效應：一方面，普洛斯擁有了更多投資標的和投資機會(huì )；另一方面，有助于加強其對物流資產(chǎn)管理、甚至募資的能力。
不同于萬(wàn)緯、京東等重資產(chǎn)模式，通過(guò)基金模式，普洛斯能夠實(shí)現輕資產(chǎn)、高周轉運營(yíng)，并解決了長(cháng)期持有物業(yè)過(guò)程中的資金占用難題，加速了自身的擴張。
數據來(lái)源：普洛斯官網(wǎng)
通俗來(lái)講，核心型基金旨在獲得長(cháng)期穩定收益；增值型基金收購低估資產(chǎn)進(jìn)行改造、運營(yíng)；而機會(huì )型基金則是開(kāi)發(fā)高質(zhì)量物流設施獲得投資回報。
高收益往往伴隨著(zhù)高風(fēng)險，機會(huì )型項目正具備此類(lèi)特點(diǎn)，多是新開(kāi)發(fā)項目、無(wú)穩定物業(yè)收入、杠桿率較高、風(fēng)險較大但同時(shí)具備較高的預期收益率。
數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數整理
成立私募基金投資項目，普洛斯可謂是熟能生巧。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，目前普洛斯于中國持有中國物流基金I、中國物流基金II、隱山現代物流服務(wù)基金、中國收益增值基金I、中國收益增值基金II、中國收益基金I、普洛斯建發(fā)股權投資基金、岳陽(yáng)市物流產(chǎn)業(yè)引導基金、中國收益增值基金III、中國收益基金II、中國收益基金III、中國物流基金III、以及普洛斯中國城市更新基金I等多支基金。
其中，中國收益增值基金II、中國收益基金I、中國收益基金II、中國收益基金III等便是投資于完工且穩定運營(yíng)的項目，屬于核心型基金。
數據來(lái)源：普洛斯官網(wǎng)、觀(guān)點(diǎn)指數整理
21世紀初，普洛斯進(jìn)入現代倉儲物流行業(yè)，現已發(fā)展為全球領(lǐng)先的現代倉儲物流設施開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商和投資管理人，初步構建起以現代倉儲物流設施開(kāi)發(fā)及運營(yíng)為核心的大物流生態(tài)體系。
數據顯示，目前，普洛斯業(yè)務(wù)遍及巴西、中國、歐洲、印度、日本、美國及越南，資產(chǎn)管理規模超過(guò)1200億美元。
其中，普洛斯在中國68個(gè)地區市場(chǎng)，投資、開(kāi)發(fā)和管理著(zhù)400多處物流倉儲、制造及研發(fā)、數據中心及新能源基礎設施，資產(chǎn)管理規模達720億美元。
普洛斯中國最新募集說(shuō)明書(shū)顯示，截至2021年3月31日，普洛斯集團在中國境內所持有的倉儲物流等物業(yè)總建筑面積約4362萬(wàn)平方米，持有已建成的倉儲面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，位居中國境內現代倉儲行業(yè)第一。
而基金這一工具，便是普洛斯規模擴張的重要推動(dòng)力。通過(guò)基金平臺，普洛斯能夠將現代倉儲物流設施的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)及退出串聯(lián)成閉環(huán)。
中金公司于一份報告中詳解了普洛斯的基金模式。具體來(lái)看，普洛斯可通過(guò)資產(chǎn)負債表和基金平臺（以開(kāi)發(fā)基金為主）從事現代倉儲物流設施的開(kāi)發(fā)建設，項目建成后（通常歷時(shí)12-18個(gè)月）移交至運營(yíng)部門(mén)進(jìn)行培育。
而在項目成熟后，可以選擇兩種方式：一是維持表內運營(yíng)（資產(chǎn)負債表模式），賺取租金收入；二是置入核心基金或REITs兌現開(kāi)發(fā)利潤與資產(chǎn)增值收益（資產(chǎn)負債表和開(kāi)發(fā)基金模式），并賺取基金管理費收入和投資收益（按普洛斯持有的份額計算）。
通過(guò)將資產(chǎn)注入基金平臺，普洛斯能夠提前回籠資金，并將其投入到下一輪項目的開(kāi)發(fā)建設中。
眾所周知，通過(guò)基金平臺這一模式，能夠大幅提升投資規模、增強整體收益水平。
根據中金測算，假設普洛斯持有開(kāi)發(fā)基金30%的份額并充當GP，投資規?？蓴U大至3倍以上；假設普洛斯分別以資產(chǎn)負債表模式和基金模式進(jìn)行同一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)建設，基金模式可將IRR提升約500bps（不考慮債務(wù)杠桿）。
通過(guò)基金，普洛斯既可以在前端（項目建設）作為融資工具，也可以在后端（項目處置）作為資產(chǎn)退出平臺。
值得關(guān)注的是，倉儲物流已成為首批試點(diǎn)公募REITs的底層資產(chǎn)之一。
于2021年6月21日，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施投資基金在上海證券交易所上市交易，發(fā)行規模58.35億元，中金普洛斯REIT基礎設施資產(chǎn)由分布于京津冀、長(cháng)三角及大灣區的7個(gè)倉儲物流園組成，建筑面積合計約70.5萬(wàn)平米。
普洛斯有一段悠久的歷史。新加坡普洛斯集團（GLP）前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業(yè)務(wù)，次貸危機之時(shí)，由新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，并著(zhù)手在新加坡資本市場(chǎng)的IPO籌備。
2010年10月19日，普洛斯在新交所主板掛牌上市，股票交易代碼“GLP”。資料顯示，普洛斯公司IPO籌資35億新元，當時(shí)市值高達88億新元，創(chuàng )下全球房地產(chǎn)業(yè)IPO規模最大的案例，普洛斯也由此成為在新交所上市的最大的房地產(chǎn)公司。
作為一家新加坡上市公司，彼時(shí)，普洛斯的第一大股東是GIC，第二大股東是美國銀行，第三大股東是高瓴資本，第四大股東是Elliot Capital，CEO梅志明本人持股尚不到2%，運營(yíng)由GIC委托SMG管理。
在此之后，得益于基金模式，普洛斯發(fā)展速度逐漸加快，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域尤其是在中國等地區一騎絕塵。
7年后，中國財團（萬(wàn)科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%）以116億美元成功收購普洛斯。2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進(jìn)程正式完成。
不過(guò)，雖已是物流行業(yè)霸主，但這一賽道一直面臨著(zhù)激烈競爭。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，安博、嘉民和ESR在管的倉儲物流設施面積均處于千萬(wàn)平米級別，且布局范圍涵蓋多個(gè)國家/地區。
以安博為例，2020年末安博的倉儲物流設施主要位于美洲（北美和南美洲，70%）市場(chǎng)，同時(shí)對歐洲（20%）、亞洲（10%）和南美（7%）市場(chǎng)也有所涉足。ESR專(zhuān)注于亞太市場(chǎng)，而嘉民的全球布局則相對均衡。
數據來(lái)源：中金公司
在中國，也有越來(lái)越多資管公司關(guān)注到物流倉儲領(lǐng)域。
近期，凱德投資旗下的凱德中國信托CLCT亦宣布首個(gè)在國內的物流資產(chǎn)收購，擬收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，總金額16.83億元。
目前來(lái)看，中國市場(chǎng)對物流資產(chǎn)需求強勁。
據CBRE世邦魏理仕《2021年三季度中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現》統計，在今年前三季度，國內倉儲物流租賃需求創(chuàng )新高，倉儲物流當季凈吸納量同比增長(cháng)68%。
從京津冀市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)6個(gè)月預計將迎來(lái)順義及大興京南兩個(gè)新增項目入市，帶來(lái)共計11.7萬(wàn)平方米的可租面積，而環(huán)京的天津和廊坊市場(chǎng)共入市6個(gè)項目，其中天津新增30.3萬(wàn)平方米，廊坊新增24.4萬(wàn)平方米，致使兩地空置率皆有上升。天津新租需求尤為突出，其中87%來(lái)自電商及第三方物流，同時(shí)錄得冷鏈類(lèi)運營(yíng)商的租賃成交，使得凈吸納量達19.8萬(wàn)平方米。
有分析指出，中國物流資產(chǎn)市場(chǎng)持續良好的供需態(tài)勢和強勁的凈吸納量，將維持優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的租金增長(cháng)。
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