觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
單日在三個(gè)不同城市連拿四個(gè)地塊，保利在上半年的集中供地政策出臺后迅速開(kāi)始了收割模式。
6月18日，保利以總價(jià)105.13億元競得上海靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價(jià)51707元/平方米，溢價(jià)率8.39%。
同日，保利在長(cháng)三角的四線(xiàn)城市舟山以總價(jià)7.57億元競得舟山市新城LC-10-01-06地塊，樓面價(jià)8947元/平方米，溢價(jià)率17.72%。
而在兩千公里外的長(cháng)春首次集中供地土拍中，保利9.11億元連續競得長(cháng)公資土掛〔2021〕135號、136號地塊，這兩宗地塊為富鋒保利城的周邊延續項目。
單日在三個(gè)不同城市連拿四個(gè)地塊，保利在上半年的集中供地政策出臺后迅速開(kāi)始了收割模式，相對于中海們小心翼翼的算賬，保利則要大膽得多。
從上述幾宗地塊的對比可以發(fā)現，保利拿下土地的溢價(jià)率并不高，屬于相對合理的往年平均水平。
2020年，保利投資拿地的溢價(jià)率為13%，截至去年末，保利土儲資源1.7億平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長(cháng)三角城市中的主要戰略重點(diǎn)城市。
以上海為例，保利去年在上海集中向市場(chǎng)推出了6個(gè)樓盤(pán)，其自稱(chēng)為"濱江六子"，主要圍繞黃浦江展開(kāi)，分別為保利首創(chuàng )頌、浦江鎮項目，楊浦項目、花木項目、徐匯項目、世博項目，其在上海區域全年銷(xiāo)售額超過(guò)了100億元，進(jìn)入了區域TOP10。
今年，保利還參與了上海地產(chǎn)、招商蛇口、中交、萬(wàn)科、國壽投資、中國太保、中保投資等共同設立的上海城市更新基金，總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區改造和城市更新項目。
而在此次的首批集中供地中，上海設立了一次書(shū)面報價(jià)的土拍新規，并非其他城市采用的競自持、競配建、搖號的政策。
具體而言，在土拍進(jìn)入一次書(shū)面報價(jià)環(huán)節后，該報價(jià)不得超過(guò)最高報價(jià)，并將以最接近平均價(jià)競得的原則，確定競得人。這種出讓方式可以相對保證地價(jià)的合理性，讓消費者能收獲質(zhì)量更穩定的產(chǎn)品，房企亦不至于為了利潤去縮水減配。
值得注意的是，受到了去年圍標事件的影響，中海、萬(wàn)科、華潤都沒(méi)有獲準進(jìn)入市場(chǎng)，這也在側面降低了此次土拍的競爭程度，央企們是如今集中供地政策下的頭號玩家。
一位房地產(chǎn)分析人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，橫向比較多個(gè)城市的首批集中供地，敢于拿地，能夠搶到地塊的房企大多是央企、國企背景，像濱江、融信這種類(lèi)型的民企是少數。
其認為，資金實(shí)力是主要原因，集中供地是對房企們現金流的測試，尤其是前期土地保證金及后續出讓金的集中繳納，都對房企的短期現金儲備提出了考驗。
以2020年為例，保利累計實(shí)現銷(xiāo)售回籠4706億元，回籠率為93.6%。報告期內新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本3.60%，有息負債綜合成本僅約4.77%，處于行業(yè)前列。
不過(guò)，不少大型房企都選擇在上半年的集中供地保持冷靜克制，轉道向其他非核心城市獲取項目。上述人士稱(chēng)，在核心城市的下一次土拍中，有房企或會(huì )迫于土儲壓力加大在集中供地上的競爭。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次保利靜安百億地塊在出讓前的聯(lián)動(dòng)房?jì)r(jià)查詢(xún)?yōu)?0.5萬(wàn)元/平方米，最終地塊成交價(jià)5.17萬(wàn)元/平方米，還是給公司留足了一定的利潤空間。
兩宗地塊合并為一個(gè)單元出讓?zhuān)謩e為095b-01地塊（東塊）和095a-02地塊（西塊）。地塊出讓面積約7.1萬(wàn)平方米，其中，095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業(yè)≥20%、辦公≤19%，建筑限高100米；095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業(yè)≥16%，建筑限高80米。
雖然地塊內有一定的商業(yè)、辦公體量的要求，但對如今的保利來(lái)說(shuō)卻并不一定是壞事，該類(lèi)型物業(yè)對保利物業(yè)來(lái)說(shuō)是不錯的補充。同時(shí)，在持續性收入物業(yè)端發(fā)力的保利，有效地豐富了拿地的手段，可以通過(guò)商住聯(lián)動(dòng)、TOD等模式降低土地成本。
2020年，保利新簽約購物中心20個(gè)，截至報告期末已開(kāi)業(yè)大型購物中心26個(gè)，開(kāi)業(yè)面積178萬(wàn)平方米，分布于廣州、上海、武漢等14個(gè)城市；酒店方面，2020年新簽約項目10個(gè)，截至期末，已開(kāi)業(yè)酒店18個(gè)。
如今保利更多通過(guò)商住地塊的獲取加大土儲，發(fā)展商業(yè)。如今年6月初，保利以上限價(jià)格30.27億元競得浙江臺州路橋鳳棲社區TOD地塊，樓面價(jià)5379元/平方米，溢價(jià)率34.95%。
該地塊出讓面積22.11萬(wàn)平方米，其中分攤住宅用地面積19.1萬(wàn)平方米，商業(yè)用地面積2.08萬(wàn)平方米，辦公用地面積9241.2平方米。綜合容積率2.55，建筑面積56.28萬(wàn)平方米。
其中，5號地塊建設TOD集中式商業(yè)面積不小于3.8萬(wàn)平方米（地上商業(yè)不少于3萬(wàn)平方米，地下商業(yè)不少于8000平方米），不得分割轉讓。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 解局丨保利百億奪地
