陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
來(lái)源：陌爺地產(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
“表外負債”是指企業(yè)資產(chǎn)負債表以外的負債，報告中泛指地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)性融資但未計入“有息債務(wù)”
或者利用未并表主體融資沒(méi)有計入“表內債務(wù)”的負債
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的表外融資成為企業(yè)重要的融資方式之一，主要原因有三點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)企業(yè)出于降成本、擴規模等因素的考慮，通過(guò)項目公司合作開(kāi)發(fā)的現象日趨增多，為表外融資提供了便利條件
2、部分房企表內融資渠道不暢，被迫選擇表外融資
3、表外融資有助于房地產(chǎn)企業(yè)美化業(yè)績(jì)和隱藏負債
而房企表外融資模式較為復雜，對于房企表外融資的識別較為困難
五個(gè)方法被列舉用來(lái)幫助投資者識別房企的表外融資
需要注意的是，單個(gè)指標受企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、特殊事件的影響較大，因此，幾個(gè)指標需要相互交叉驗證，形成系統的識別體系
方法一：長(cháng)期股權投資規模較大需要引起投資者注意
從合并報表角度看，如果房企選擇不并表項目公司，則合并報表只體現房企方面的投資額，體現在長(cháng)期股權投資中
但僅從持股比例和主體名稱(chēng)上較難定性為“明股實(shí)債”，需要具體分析公司長(cháng)期股權投資的項目主體
然后向上穿透項目主體的其它持有機構，如果持有機構包括資管產(chǎn)品/信托計劃等，那么存在明股實(shí)債的可能性增加
另外如果存在大型合營(yíng)/聯(lián)營(yíng)企業(yè)，那么該企業(yè)的財務(wù)指標、債務(wù)結構和拿地情況可能也要引起重視
例如：對某房企披露的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)中有A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
向上穿透分析A的股權結構發(fā)現，B投資公司持有53%的A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權
根據A的股東中有金融企業(yè)推測以A為主體按照“模式一”進(jìn)行“明股實(shí)債”融資的可能性增加
方法二：結合公司少數股東權益的絕對規模、波動(dòng)情況及股東性質(zhì)進(jìn)行分析
如房企選擇并表子公司且在合并報表層面上會(huì )計師認定為權益投資
但實(shí)質(zhì)上為債務(wù)屬性，則投資方的投資體現在少數股東權益中
如果公司少數股東權益規模較大，意味著(zhù)公司的合作項目可能較多，且持股比例不高或控制力不強
一方面，要重點(diǎn)關(guān)注房企是否存在少數股東權益頻繁大規模變動(dòng)情況
另一方面，可關(guān)注附注或公開(kāi)資料中披露的少數股東權益主體性質(zhì)
例如：某房企的少數股東權益規模較大，我們重點(diǎn)分析其少數股東權益主體性質(zhì)
在其審計報告中披露，A投資管理公司為E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的少數股東
B信托為F房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的少數股東，由于A(yíng)和B均為金融類(lèi)企業(yè)，意味著(zhù)以E和F進(jìn)行融資的可能性增大
方法三：關(guān)注房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益差別
如果房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益比率長(cháng)期差別較大
說(shuō)明少數股東損益并非等于權益比例*凈利潤（即按企業(yè)業(yè)績(jì)進(jìn)行分配）
而是存在其他分配方式，此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大
方法四：關(guān)注房企對外擔保規模
由于母公司的規模最大、外部對房企母公司的認可度較高
因而，多數明股實(shí)債項目需要母公司層面進(jìn)行擔保
建議關(guān)注母公司對外擔保的數據，如果母公司對外擔保的比例過(guò)高意味著(zhù)企業(yè)存在表外隱性負債的可能性增大
方法五：關(guān)注往來(lái)款的絕對規模及資金占用情況
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)周期相對較長(cháng)，與投資方約定的收益支付周期則相對較短
所以產(chǎn)生了項目公司收入確認滯后于銷(xiāo)售現金回籠的情況
因此，在實(shí)際操作過(guò)程中房企的項目公司通常通過(guò)與投資方之間的往來(lái)款項（其他應收、其他應付科目）來(lái)達到提前分配收益的目的
建議關(guān)注其他款、其他應付款科目的規模、差值、具體主體的資金往來(lái)情況
如果往來(lái)款項規模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類(lèi)企業(yè)的關(guān)聯(lián)資金往來(lái)，代表著(zhù)表外負債存在的可能性較大
例如：某房企其他應收款、其他應付款科目的規模較大，并且存在對其資金的占用情況
分析其財務(wù)報表附注，在其他應付款，存在對A信托公司的應付款項，代表著(zhù)對A信托公司表外負債存在的可能性較大
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“陌爺地產(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 【知識貼】如何識別房企表外負債
