作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

“2021年公司對區域融資考核不再以規模為主，以融資效率高、成本低、久期長(cháng)、使用靈活、有增量為思路?！?br/>

姍姍來(lái)遲，時(shí)隔一個(gè)多月，藍光發(fā)展得以回復上交所對其2020年年度報告信息披露監管工作函。

整個(gè)回復函分為五大項問(wèn)題，涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資金往來(lái)情況、少數股東權益、現金流和債務(wù)結構以及其他事項，共有12個(gè)具體問(wèn)題。

首先提到的是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。年報顯示，藍光發(fā)展以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主。2020年公司營(yíng)業(yè)收入429.57億元，同比增長(cháng)9.60%，相較2019年而言增速下降17.57個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤33.03億元，同比下降4.53%，前期該增速均在50%以上；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率21.06%，同比下降5.61個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)收增速放緩、毛利率下降為其中痛點(diǎn)。對此，藍光發(fā)展方面回復，公司營(yíng)收增速放緩主要是由于疫情對工程進(jìn)度的影響，如剔除該影響，公司增速將與19年增速基本持平，另選取了與公司營(yíng)業(yè)收入前后5名的可比公司，根據其年報披露顯示2020年平均增幅為14.72%，較2019年增速下降18.16個(gè)百分點(diǎn)，公司增速放緩屬于行業(yè)正常波動(dòng)。

在庫存結轉方面，藍光發(fā)展在權益銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降0.67%的情況下，2020年底預收賬款862億元較2019年的682億元增幅達到26%，該情況也反映了疫情對于工程進(jìn)度的影響，使得公司原計劃在2020年結轉的項目未能如期達到結轉條件，造成預收賬款大幅增加。

而公司毛利率下降主要是由于近年來(lái)政府對地產(chǎn)行業(yè)持續的政策調控，控房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)的持續升溫導致銷(xiāo)售價(jià)格受限及土地成本升高?；谀壳笆袌?chǎng)環(huán)境，經(jīng)初步測算目前公司在手項目毛利率在20%左右，但是考慮到政府“房住不炒”的整體基調及市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，公司毛利率持續下降的風(fēng)險依舊存在。

至于存貨去化方面，2020年末藍光發(fā)展存貨1696.32億元，同比增長(cháng)31.77%；其中，已完工開(kāi)發(fā)項目和在建開(kāi)發(fā)項目為193.79億元和1502.13億元，分別同比增長(cháng)9.73%和35.61%。

已完工開(kāi)發(fā)項目和在建開(kāi)發(fā)項目減值計提金額分別為13.09億元和2.80億元，計提比例分別為6.33%和0.19%。與此同時(shí)，公司多個(gè)項目系2015年及以前竣工，余額約24.79億元；且報告期內，公司逾三成項目的已預售面積不及可供出售面積的50%。

其提到，公司年報披露的可供出售面積系2019年末項目剩余可售面積及2020年新增取證的總可售面積，而已售面積系2020年當期銷(xiāo)售的面積，不是項目累計銷(xiāo)售面積，因此據此計算出來(lái)的去化率不是項目的整體去化率。

2020年新增取證的項目，因取證時(shí)間較短，同時(shí)受房地產(chǎn)調控政策及公司銷(xiāo)售政策的針對性調整，在2020年末有15個(gè)項目可供出售面積合計101.28萬(wàn)平米，共計去化38.61萬(wàn)平米，去化率不足50%。

2021年1-3月，該類(lèi)項目共計銷(xiāo)售8.87萬(wàn)平方米，其中6個(gè)項目去化率已超過(guò)50%。該類(lèi)項目屬于正常去化階段，項目整體保持盈利，不存在減值風(fēng)險。

2019年末結余到2020年銷(xiāo)售的項目，實(shí)際主要系尾盤(pán)銷(xiāo)售部分，該部分主要是去化周期較長(cháng)的商業(yè)、公寓及車(chē)位部分，公司根據市場(chǎng)情況安排逐步進(jìn)行去化，不存在重大去化風(fēng)險。2021年1-3月，共計去化16.26萬(wàn)平方米，其中9個(gè)項目剩余資源去化率已超過(guò)50%。

同時(shí)，上交所也提及自持物業(yè)的情況：2020年藍光發(fā)展旗下包含北京海悅城、成都時(shí)代華章、成都制藥公司綜合大樓等在內的多個(gè)出租物業(yè)租金收入為0。

年報顯示，2020年末藍光發(fā)展除卻應付利息和應付股利外，其他應付款合計226.93億元，同比增長(cháng)69.62%；其中其他往來(lái)款111.01億元，同比增長(cháng)715.05%，增幅最大。

具體而言，其他往來(lái)款合計111.01億元主要構成為合作單位往來(lái)款項89.44億元、代收代付款11.88億元、其他經(jīng)營(yíng)性應付6.32億元、股權投資款2.18億元、預提訴訟賠償款1.17億元。

而其他往來(lái)款中涉及資金使用費義務(wù)的49.62億元，綜合資金占用費年化費率12.65%，該資金使用靈活、無(wú)實(shí)物抵押擔保，在同等條件下借款利率與外部同類(lèi)型借款利率相當。

據透露，上述資金截止目前已經(jīng)歸還22.83億元，剩余26.80億按照協(xié)議約定償付時(shí)間分別為二季度2.93億元，三季度12.49億元，2022年度11.37億元。

藍光發(fā)展方面也表示，該部分款項已納入公司年度支付計劃，將按照約定時(shí)限內完成償付，上述款項公司均用于日常經(jīng)營(yíng)，不存在損害上市公司利益的行為。

另一方面，年報顯示，2020年末公司其他應收款余額178.57億元，同比增長(cháng)64.10%，相較2019年56.19%的增幅進(jìn)一步上升。其中合作方往來(lái)款117.80億元，同比增長(cháng)52.86%；其他往來(lái)款27.06億元，同比增長(cháng)123.75%。

藍光發(fā)展述及，該款項形成背景為：由于房地產(chǎn)項目從土地確權至交付結轉、清算分配的周期一般為3-5年，公司所屬合作開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)生盈余資金但尚未達到項目清算條件時(shí)，根據合作協(xié)議約定向各股東方按照持股比例調撥富余資金形成。

而本年增長(cháng)幅度較大的原因主要系近三年公司將合作開(kāi)發(fā)作為主要經(jīng)營(yíng)模式之一，加大了合作方引入，少數股東權益由2018年末113.34億元上升至2020年末278.63億元。

合作項目在2018年至2020年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售形成盈余資金并向股東調撥，由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目于2020年末尚未結轉收入及利潤分配，造成部分合作方往來(lái)款賬齡在1-3年不等。

上述按持股比例調撥的富余資金，未超過(guò)合作方投入資金以及未來(lái)可以從項目公司經(jīng)營(yíng)成果中按照持股比例享有的凈利潤份額，在項目結轉及清算時(shí)，將會(huì )以利潤分配等方式?jīng)_銷(xiāo)。

截至2020年末，藍光發(fā)展其他應收款余額180.57億元，其中按單項計提壞賬準備的其他應收款余額160.05億元，公司逐筆依據上述會(huì )計政策進(jìn)行分析，計提壞賬準備0.15億元；剩余20.52億按組合計提壞賬準備，公司依據上述會(huì )計政策采取賬齡分析法合計計提壞賬準備1.84億元，計提比例達8.98%。

延續上述提到的少數股東權益問(wèn)題，又談到資產(chǎn)收益率。年報顯示，2020年末藍光發(fā)展歸母所有者權益185.32億元，同比下降3.54%，少數股東權益278.64億元，同比增加39.97%。

與此同時(shí)，公司2020年度歸母凈利潤33.02億元，同比下降4.54%；少數股東損益3.74億元，同比下降46.57%。歸母ROE平均為17.82%，與少數股東ROE平均水平1.34%有較大差異。

少數股東權益大幅增加，藍光發(fā)展將其歸因為行業(yè)特征影響。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，為獲取更多的土地資源，降低投資風(fēng)險，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì )選擇與其他成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和機構開(kāi)展項目合作。

但公司歸母ROE與少數股東ROE差異仍較大，其則指出，由于少數股東投入的項目處于不同的開(kāi)發(fā)階段，對各項目的投資比例也不相同，其在目前大部分少數股東投入項目未能結轉收入的情況下，少數股東損益的增加較少數股東權益增加存在滯后性。

其重點(diǎn)強調，公司目前少數股東損益較小是正常的，未來(lái)將隨著(zhù)最近三年少數股東投入的項目逐漸結轉收入，少數股東損益將得到提升。

為此，藍光方面回應，與少數股東共同投資的相關(guān)項目，均簽署了相應的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。部分合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定，當項目銷(xiāo)售達到一定比例以后，少數股東提出作價(jià)退出，公司按照項目公司在該時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值收購少數股東股權。

其續指出，公司與少數股東共同投資設立的項目公司，均是建立在具體房地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)基礎上，而非無(wú)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的有存續期限的投資型企業(yè)，股東雙方是按持股比例享有對應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)成果。

至于相關(guān)項目是否存在利潤非同比例分配等安排，藍光發(fā)展亦表示，公司下屬主要子公司系四川藍光和駿實(shí)業(yè)有限公司，該公司系全資子公司，在新獲取項目時(shí)，少數股東通常直接投資于四川藍光和駿實(shí)業(yè)有限公司下屬的項目公司或者項目公司的上層拿地殼公司，針對單一項目。

截止2020年末，公司的少數股東主要包括其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、被收購子公司的原股東、財務(wù)投資者以及物業(yè)板塊在香港上市的戰略投資者等。各少數股東方與公司均不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

數據顯示，2016-2020年間，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~之和持續為負，分別為-48.12億元、-19.72億元、-95.49億元、-58.19億元和-109.17億元，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對籌資能力依賴(lài)度較高。且2020年度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~進(jìn)一步由正轉負，為-61.27億元。

上交所對此存疑。藍光發(fā)展也點(diǎn)出，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規模增長(cháng)所產(chǎn)生的持續資金需求是公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)現金流持續為負的主要原因。

其從土儲增長(cháng)進(jìn)行說(shuō)明，招拍掛、收并購獲得土地資源，形成了投資性的現金流出。據稱(chēng)，2016年至2020年新增的土地儲備總建筑面積共計3,936.16萬(wàn)平方米，因取得土地支付現金與項目預售貢獻現金流存在時(shí)間性差異且部分項目一次性支付土地款但是進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，由此造成近幾年經(jīng)營(yíng)性和投資性的現金流凈額之和為負。

但其仍強調，雖然2016年至2020年因土地儲備面積規模擴大導致暫時(shí)性的經(jīng)營(yíng)和投資現金凈流出，但是對公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和持續經(jīng)營(yíng)能力不存在重大影響。

一方面公司各年銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積持續增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)保持平穩增長(cháng)；另一方面，公司土地投資成果顯著(zhù)，土儲結構持續優(yōu)化，2020年新增項目數量新一線(xiàn)、二線(xiàn)及強三線(xiàn)占比八成，華東區域占比四成。

還有資金問(wèn)題便是，2020年度購買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現金607.60億元，同比增幅較大。其稱(chēng)主要系公司經(jīng)過(guò)前幾年的較快增長(cháng)，土地儲備持續增加，當期開(kāi)發(fā)項目規模增加使得工程建設資金需求同比增大；同時(shí)公司2020年度提前布局獲取大量?jì)?yōu)質(zhì)土地所需土地款支付較大。

上述擴張也導致藍光發(fā)展杠桿率水平有所上升。以三道紅線(xiàn)觀(guān)察，2020年末公司資產(chǎn)負債率82.04%，同比上升1.42個(gè)百分點(diǎn)，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率為73.03%，同比亦有提升。

與此同時(shí)，2020年末公司金融負債1162.26億元，其中733.66億元預計將于一年內到期；而貨幣資金297.43億元，其中受限資金8.50億元，包含因質(zhì)押受限的2.45億元。

對此，藍光發(fā)展方面表示，受限資金8.5億元中包含因質(zhì)押受限的2.45億元，質(zhì)押受限主要系重慶芙蓉公館項目與民生銀行合作進(jìn)行的貨幣資金質(zhì)押，用于項目公司開(kāi)發(fā)建設及補充流動(dòng)資金，未侵害上市公司利益。

截止2020年12月末，公司合并報表范圍有息負債規模為729.85億元，現金短債比1.06，凈資產(chǎn)負債率為88%，扣預收資產(chǎn)負債率73%。

其中也討論了永續債問(wèn)題。2020年末藍光發(fā)展其他權益工具余額21.51億元，主要為發(fā)行在外的永續債，包含2018年第一期中期票據和百瑞寶盈823號/824號 集合資金信托計劃等。

藍光發(fā)展認為，公司取得的上述金融工具約定了公司可以遞延支付本金及利息，相關(guān)強制還本付 息的情形均都屬于公司可以控制其實(shí)施的，而不是受市場(chǎng)變化或其他因素影響而不能控制的變量條件，公司將其作為其他權益工具列報符合會(huì )計準則要求和行業(yè)慣例。

2021年該公司資金管理的總體策略：控負債規模，優(yōu)化債務(wù)結構，降低融資成本，?，F金流安全，在安全的前提下穩健發(fā)展。其預計有息負債規模保持穩中有降。

其同時(shí)強調會(huì )繼續加強自身運營(yíng)能力，保障快速去化，提高周轉，抓回款，持續提升產(chǎn)品質(zhì)量，從而為公司提供穩定的經(jīng)營(yíng)現金流；提升資金管理能力，把握住有限的融資現金流，適度控制投資規模及節奏，秉持嚴格的資金管理制度，保留充足的資金預算以應對極端情況，做好到期債務(wù)的兌付安排。

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原標題： 藍光發(fā)展回復監管函答疑營(yíng)收放緩、資金往來(lái)與債務(wù)