房產(chǎn)大象 作者：老王
來(lái)源：房產(chǎn)大象
【老王說(shuō)房160期：經(jīng)濟低迷，房?jì)r(jià)卻逆勢上漲，背后邏輯何在？】
全球經(jīng)濟處于低迷期，為何房?jì)r(jià)還能逆勢上漲？背后的邏輯是什么？
最近看到一組數據，國際貨幣基金組織統計的全球房?jì)r(jià)指數，創(chuàng )下了2000年以來(lái)的最高記錄，在統計的63個(gè)國家中，有45個(gè)國家的房?jì)r(jià)上漲，占比達到71%。主要經(jīng)濟體中，近一年，德國房?jì)r(jià)漲幅3.4%，法國、中國均為2.3%，美國1.6%，日本1%。英國房?jì)r(jià)不漲反跌，降幅為0.6%。
也許有人覺(jué)得這個(gè)房?jì)r(jià)漲得太少，跟自己的實(shí)際感受出入非常大，大家注意哦，這里是全國平均房?jì)r(jià)。
全球經(jīng)濟疲軟，但房?jì)r(jià)為何還漲了呢？據高盛統計，今年上半年全球主要經(jīng)濟體，已經(jīng)累計降息65次，并加大了財政政策刺激力度。到目前為止已宣布或承諾的資金投放總額高達12萬(wàn)億美元，其中7萬(wàn)億美元來(lái)自直接發(fā)鈔，美國最瘋狂，印鈔近3萬(wàn)億美元。寬松的貨幣政策與較低的利率，促使多數國家房?jì)r(jià)上漲?？磥?lái)買(mǎi)房保值，是全球的共識。
這背后的邏輯是什么呢？我們以國內房地產(chǎn)為例，從貨幣供應、貸款利率兩個(gè)角度，來(lái)解讀一下。
首先看一下，貨幣供應量
過(guò)去十年，每年的貨幣增速均高于GDP增速，比如2019年M2增速8.7%,GDP增速6.1%,增速差為2.6%。今年上半年經(jīng)濟負增長(cháng)，GDP增速下滑1.6%，但貨幣增速在11%左右，增速差超過(guò)了12.6%。
我國貨幣M2的供應量，從2010年的72萬(wàn)億增長(cháng)到現在的200多萬(wàn)億，總量?jì)粼?30多萬(wàn)億，增加了190%。國內GDP總量從41萬(wàn)億，增長(cháng)到99萬(wàn)億左右，增長(cháng)了140%多。那么，這其中超發(fā)出來(lái)的50%去哪里了呢？絕大多數流入了資本市場(chǎng)，主要是股市和樓市。著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉先生說(shuō)過(guò)：房?jì)r(jià)高的根本原因是貨幣超發(fā)。我們再來(lái)看一下近十年間的房?jì)r(jià)表現，國家統計局的數據，10年間，全國百城住宅平均價(jià)格增長(cháng)了71%。一線(xiàn)城市中深圳房?jì)r(jià)10年漲幅最大，為302%；第二是上海300%，北京第三261%，廣州墊底146%。二線(xiàn)城市中，南京房?jì)r(jià)10年漲幅234%、東莞172%，成都168% 、天津119%，杭州106%。
我們做過(guò)測算分析，貨幣M2供應量增速與房?jì)r(jià)高度正相關(guān)，竟然達到0.92，且相關(guān)性從一線(xiàn)城市到四五線(xiàn)城市逐級遞減?？梢?jiàn)，寬松的貨幣政策是房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力之一。
再來(lái)看看貸款利率：
不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入還是個(gè)人購房，都涉及大量貸款資金，而利率增長(cháng)會(huì )提高購房成本，削弱購房需求，可能導致房?jì)r(jià)下降；反之，將導致房?jì)r(jià)上漲。
今年上半年貸款利率降到4.65%，史上最低，全國貸款余額165萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)貸款47.4萬(wàn)億，占28.7%，就是個(gè)很好的證明。在過(guò)去的27年間，我國五年期以上的貸款利率，從15.3%下調至現在的4.65%，降幅高達229%。
這還不是最厲害的，美國近40年間貸款利率從21.5%下降到3%以下，英國更猛，從17%降到0.75%，全球已經(jīng)進(jìn)入低利率時(shí)代，我國的貸款利率還有下調空間。
我們也做過(guò)測算分析，貸款利率與房?jì)r(jià)呈負相關(guān)關(guān)系，相關(guān)性達到0.72左右，利率能在一定程度上影響房?jì)r(jià)。但在不同的階段，其對房?jì)r(jià)的作用還是有差異的。
由此，我們得出重要結論：房?jì)r(jià)上漲背后的邏輯之一，是寬松的貨幣政策和較低的融資利率，目前全球都處于經(jīng)濟低增速周期，貨幣寬松和低利率的狀態(tài)將會(huì )持續下去，房?jì)r(jià)目前還是有較大的上漲壓力，尤其是經(jīng)濟基礎比較好、虹吸效應強的城市……
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