好貓財經(jīng) 作者：好貓
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如此聲勢強勁的調控政策下，中國房地產(chǎn)企業(yè)不可能不思考：行業(yè)到頂了嗎？
盡管早在2013年，萬(wàn)科就喊出了從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，盡管郁亮前年還在說(shuō)“我們找不到一個(gè)像房地產(chǎn)一樣賺錢(qián)且前景相當的行業(yè)”。
地產(chǎn)標桿的大旗從萬(wàn)科傳遞到碧桂園，后者2020年年報顯示：
2020年，碧桂園實(shí)現總營(yíng)業(yè)收入4629億元，毛利潤約1009.1億元，凈利潤約541億元。
同比有所下降，原因主要來(lái)自于因疫情影響結轉收入滯后、銷(xiāo)售利潤率下降，以及農業(yè)、機器人等新業(yè)務(wù)的前期研發(fā)投入加大。
碧桂園沒(méi)有放棄努力。
在毛利率只有21.8%的情況下，通過(guò)節約營(yíng)銷(xiāo)費用、行政費用，以及匯兌收益，碧桂園凈利潤率仍然達到11.7%，與2019年幾乎持平。
營(yíng)銷(xiāo)、行政、財務(wù)三項費用占營(yíng)業(yè)收入比例，從7.2%下降至6%，可見(jiàn)碧桂園的所謂“一率五力”改革頗有成效。
高處不勝寒，身在“山頂”，作為龍頭房企必須把風(fēng)險控制在絕對安全范圍之內。而“三道紅線(xiàn)”、“限價(jià)限貸”的政策下，房企最大的壓力在于：
不能冒險通過(guò)增加負債，去推動(dòng)地產(chǎn)規模繼續發(fā)展。
截至2020年末，碧桂園有息負債3265億元，同比下降431億元；同期貨幣資金下降848億元至1836億元。
在總權益增加384億元的情況下，碧桂園的凈借貸比率55.6%，處于行業(yè)低位。
這樣的數據，還原到實(shí)際業(yè)務(wù)中，可以這樣闡述：
2020年開(kāi)始，受疫情影響，疊加限價(jià)、“三道紅線(xiàn)”調控因素，碧桂園銷(xiāo)售額增長(cháng)放緩、利潤率階段性下行，同時(shí)難以獲得增量資金推動(dòng)規模發(fā)展，還必須逐漸將負債減少，順應監管和行業(yè)變化。
當然，這句話(huà)適合絕大部分企業(yè)，這是一個(gè)行業(yè)的拐點(diǎn)。
如何應對這種局面？從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，碧桂園采用了一些策略。
首先是高質(zhì)量穩步增長(cháng)，以目前的高土地儲備，以及每年合理補充儲備，碧桂園有信心未來(lái)三年保持權益銷(xiāo)售額10%的增長(cháng)。
另一個(gè)銷(xiāo)售額增長(cháng)來(lái)源，是憑借綜合實(shí)力增加自身市場(chǎng)份額。碧桂園目前財務(wù)狀況穩健、對中低線(xiàn)城市熟悉度，以及管理架構的調整，足以支撐份額增加。
其次是降本增效，行政、營(yíng)銷(xiāo)、財務(wù)費用的降低，初步顯示出碧桂園公司改革行動(dòng)的成效；
再次是新業(yè)務(wù)的發(fā)展，建筑機器人旨在通過(guò)科技力量降低房屋開(kāi)發(fā)成本，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資，也是希望協(xié)同主業(yè)發(fā)展，農業(yè)則是面向業(yè)主以及未來(lái)生意模式的探索。
碧桂園總裁及執行董事莫斌強調：“建筑機器人會(huì )逐步地進(jìn)入批量生產(chǎn)，有信心建筑機器人在明年可以盈利。而機器人餐廳也開(kāi)了80間，亦有信心在明年也全面實(shí)現盈利?！?/p>
還是郁亮那句話(huà)，行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，并不是就說(shuō)白銀不值錢(qián)了。
整個(gè)中國商品房銷(xiāo)售規模無(wú)論是17萬(wàn)億元，還是有戰略家預言的20萬(wàn)億元，明顯的天花板已經(jīng)看到了。
殘酷競爭已經(jīng)開(kāi)始，如何讓企業(yè)不在競爭中落敗，再沒(méi)有了金融杠桿、土地紅利、房?jì)r(jià)暴漲這些因素遮掩。
戰略布局是否得當，精細化管理是否真正實(shí)施，結果將全面體現在財務(wù)報表之上。2020年的財報證明，碧桂園已經(jīng)開(kāi)始適應新時(shí)代的競爭。
碧桂園歸屬于股東的凈利潤仍然高達350.2億元，上市公司的靜態(tài)市盈率也僅有4.42倍。
碧桂園董事會(huì )主席楊國強對公司的最新寄語(yǔ)是“征途漫漫，唯有奮斗”，他通過(guò)增持股票釋放對未來(lái)的信心。
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