陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
F1
4月1日，萬(wàn)物云發(fā)布招股說(shuō)明書(shū)，郁亮嘴上說(shuō)的不考慮上市，但行動(dòng)卻很誠實(shí)。
被寄予厚望的萬(wàn)科物業(yè)，還是被冠以了成人禮
上市融資造血，自力更生。
而就在前一天，萬(wàn)科剛舉辦過(guò)一場(chǎng)“矯情”的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。
道歉理由是凈利潤大幅下降，少為股東掙了100個(gè)小目標。
像極了班級上的尖子生在“考卷超綱”的情況下，只考了95分的。
從去年下半年，萬(wàn)科便開(kāi)始不斷的拉低行業(yè)與股東的預期。
所以即便萬(wàn)科凈利潤腰斬，郁亮親自道歉，在股價(jià)上并未受到明顯的波動(dòng)。
因為市場(chǎng)早就有了預判。
就這樣萬(wàn)科的高明之處，一邊在渲染行業(yè)焦慮氛圍的同時(shí)，一邊在暗度陳倉。
這也是萬(wàn)科偉大的地方，在于能夠放下身段。
興許是受到碧桂園服務(wù)豪擲300億“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的神經(jīng)刺激。
萬(wàn)科終于熬不住，甩出手上的另一張王牌-萬(wàn)物云。
另一個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)物云能夠吊打碧桂園服務(wù)嗎？
從業(yè)績(jì)角度與發(fā)展模式兩個(gè)維度來(lái)看。
F2
翻看萬(wàn)物云的招股說(shuō)明書(shū)，并與碧桂園服務(wù)年報進(jìn)行對比。
2021年，萬(wàn)物云實(shí)現營(yíng)收237億（同比增長(cháng)30%），在管面積7.85億平米，凈利率7.2%。
而碧桂園服務(wù)對應的三個(gè)指標分別為288億、8.51億、15.08%。
單從指標來(lái)看，碧桂園服務(wù)完勝。
TOP10上市物企中（除龍湖物業(yè)未上市、綠地服務(wù)賣(mài)給了雅生活），萬(wàn)科的盈利能力怎樣呢？
答案是，墊底！
僅次于保利物業(yè)（8.08%）與中海物業(yè)（10.48%）。
后兩者凈利率偏低的原因在于較多的公共物業(yè)服務(wù)。
而萬(wàn)科物業(yè)很大一部分比重是來(lái)自于盈利能力強的商業(yè)物業(yè)服務(wù)以及收購的萬(wàn)物梁行提供的寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)。
這樣的盈利表現，屬實(shí)尷尬。
而問(wèn)題又出現在了哪呢？（歡迎評論區留言）
F3
從市值角度來(lái)看，目前站上千億的物企僅碧桂園服務(wù)（1113億|4月1日）。
房企之間的市盈率也是跨度極大，最低的雅生活市盈率僅5.88、而華潤萬(wàn)象生活的市盈率高達42.14。
碧桂園服務(wù)居中檔，22.57。
資本的嗅覺(jué)是靈敏的，對于物企的追捧要“質(zhì)”也要“量”。
所以，萬(wàn)物云能否站上千億、在市場(chǎng)上超過(guò)碧桂園服務(wù)。
還得打上問(wèn)號。
F4
透過(guò)現象看本質(zhì)。
萬(wàn)科物業(yè)與碧桂園服務(wù)最大的區別不在于規模、盈利能力等。
而是發(fā)展愿景。
前者是蓄能，而后者是在透支。
碧桂園服務(wù)還是資本的邏輯，靠杠桿式擴張，“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”式收購，先是做大規模搶占行業(yè)話(huà)語(yǔ)權，再進(jìn)一步汲取資本。
像不像是傳統房企規模論的邏輯。
這種模式可以搶占行業(yè)先期資本紅利，但是受到政策端、融資端的沖擊非常大。
不及時(shí)剎車(chē)，資金鏈一旦斷裂，前功盡棄。
而萬(wàn)科物業(yè)的邏輯相悖。
目前還是在夯實(shí)內功，發(fā)展愿景也有別于一般物企。
2021年，萬(wàn)科便提出了“街道戰略”。
即基于萬(wàn)物云在住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、城市物業(yè)以及遠程運營(yíng)的能力，將圍繞一條街道內服務(wù)者可達的20分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò )。
花哨的萬(wàn)科還給他起了個(gè)花哨的名字：蝶城
按照郁亮早期的戰略，短時(shí)間內不考慮萬(wàn)物云的上市。
但現實(shí)點(diǎn)卻以成人禮的名義，將萬(wàn)物云推上IPO。
要么是真的著(zhù)急了，要么是將會(huì )有重大戰略動(dòng)作。
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