觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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從局外到局內，觀(guān)察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
過(guò)去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來(lái)保利拿地圖譜的一個(gè)縮影。
已過(guò)秋分的九月末，連南方城市廣州也一大早刮起了絲絲秋風(fēng)，挾帶些涼意。
有些“不應景”，土拍市場(chǎng)再次迎來(lái)百億量級土拍，盡管搶得不算多激烈，但總歸都覓得買(mǎi)家。
其中，恒大以37億連摘廣州南沙萬(wàn)頃沙三宗地，兩宗商地要求建設星級酒店、全室內文創(chuàng )園區，且申請人須具備5個(gè)文化旅游項目投資及建設經(jīng)驗等，加之此前廣東省2020年重點(diǎn)建設項目計劃提及，未來(lái)南沙區有一個(gè)“恒大童世界主題樂(lè )園”，將在2020年動(dòng)工。
即是說(shuō)，該項目大概率將建成恒大童世界。
不過(guò)這場(chǎng)土拍最大贏(yíng)家或許還是“保利系”，除保利置業(yè)以22.5億摘得花都中軸線(xiàn)地塊，保利發(fā)展則以聯(lián)合體名義，以超34億摘得黃埔科學(xué)城兩宗宅地。
據統計，過(guò)去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來(lái)保利拿地圖譜的一個(gè)縮影。
9月27日，保利摘得的兩宗臨近宅地，均拉來(lái)了幫手翔龍。
兩宗地分別為科學(xué)城KXC-G1-5地塊、科學(xué)城KXC-G1-6地塊，均位于廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng )大道以西，臨近天河與黃埔邊界，一大優(yōu)勢是距離地鐵6號線(xiàn)黃陂站僅約300米。
地塊總占地面積約5.5萬(wàn)平方米，總建筑面積則超22萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)在每平方米1.6萬(wàn)元-1.7萬(wàn)元左右。有業(yè)內人士表示，目前科學(xué)城一手住宅在4萬(wàn)至5萬(wàn)左右，僅就不到兩萬(wàn)的樓面地價(jià)而言，未來(lái)項目盈利空間還是可控的。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該地塊隸屬于黃陂社區長(cháng)安片區的舊村改造融資區范圍，屬于舊改地塊。該長(cháng)安片區舊村改造項目總用地20.13公頃，規劃拆除現狀建筑面積18.82萬(wàn)平方米，改造后總建筑量67.81萬(wàn)平方米，預算總投資約28億元。
改造后的黃陂長(cháng)安片區分為四大功能區，分別為回遷安置區、回遷經(jīng)濟區、融資住宅區及融資商業(yè)區，此次出讓地塊為其中融資住宅區地塊。
為何可以摘得舊改相關(guān)地塊？據悉，該黃陂社區長(cháng)安片區舊村改造項目由廣州君御房地產(chǎn)和翔龍集團共同開(kāi)發(fā)。查閱工商信息獲悉，主要主體公司君御原先由黃陂社區經(jīng)濟聯(lián)合社全資持有，今年9月份，大股東變更為廣州市保翔置業(yè)有限公司，持股比例為70%。
保翔置業(yè)于今年5月成立，由廣東保利持股51%，翔龍城市更新集團持股49%。換而言之，事實(shí)上長(cháng)安片區舊村改造項目已由保利與翔龍共同開(kāi)發(fā)，兩者拿下出讓融資地塊不足為奇。
合作方之一翔龍是廣州本土房企，創(chuàng )建于1999年，早年間曾在廣州天河區珠江新城及海珠區打造過(guò)尚東君御及尚東峰景等住宅項目，近年來(lái)開(kāi)始轉道舊改。
據悉，今年5月份翔龍曾與融創(chuàng )一同以底價(jià)35億元摘得黃埔科學(xué)城HBPQ-D1-1地塊，折合樓面價(jià)17321元/平方米。該地塊同樣為舊改地塊，與此次出讓地塊相近，為黃陂社區經(jīng)濟聯(lián)合社、華沙社區經(jīng)濟聯(lián)合社經(jīng)濟發(fā)展用地收儲出讓項目，競得人須與兩聯(lián)社簽訂《自留發(fā)展用地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，從2019年底以來(lái)，科學(xué)城板塊出讓的多宗宅地基本都涉及到舊改，拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。
“科學(xué)城住宅凈地幾乎沒(méi)有了，所以未來(lái)居住用地主要都以舊改轉化為主?！笔缆?lián)行廣州大區副總經(jīng)理林家星表示。
除此外，當天吸引最多房企參與的是花都中軸線(xiàn)八地塊二，位于花都區花都大道以北、蓮山路以東，是近三年來(lái)花都中軸線(xiàn)上出讓的首宗宅地。
該宗地塊報名的6家房企里，同時(shí)出現了保利系成員——保利與保利置業(yè)。
一直以來(lái)，同業(yè)競爭都是保利集團內部?jì)纱蟮禺a(chǎn)平臺懸而未決的難題，即便是2017年進(jìn)行整合重組之后，也未完全解決。除了廣州之外，上海、重慶、武漢這些重點(diǎn)城市也是重組之前就一直進(jìn)行交叉布局的地方。
不過(guò)在保利方看來(lái)，足夠大的市場(chǎng)下，同業(yè)競爭所帶來(lái)的影響微乎其微。
今年4月份年度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華便稱(chēng)，公司與保利置業(yè)由于歷史原因，在少數城市有一定重疊，而且房地產(chǎn)是充分競爭的行業(yè)，不存在實(shí)質(zhì)的同業(yè)競爭。
拿地變調
當天，除廣州黃埔科學(xué)城落兩子外，保利還以10.01億摘得佛山南海丹灶鎮一宗商住地，建面17.7萬(wàn)平方米；9月25日，保利同樣一天連下兩城，28.61億元拿下白云區太和鎮商住地以及溢價(jià)50%奪得一宗鄭州經(jīng)開(kāi)區的宅地。
短短三日保利投資近80億擴儲，若按照股權比例粗略劃分的話(huà)，也有至少60億元實(shí)際支付地價(jià)。
細窺其中，這便是保利今年以來(lái)拿地策略的一個(gè)縮影。
相比2019年以控制負債、提高盈利增長(cháng)為主的穩健發(fā)展風(fēng)格，2020年，疫情之下的保利反而顯得更為“激進(jìn)”，尤其在拿地方面。
一季報顯示，期內保利新拓展項目20個(gè)，新增容積率面積459萬(wàn)平方米，總獲取成本達347億元，拿地金額同比增長(cháng)118%，拿地銷(xiāo)售比達48.9%，較2019年上升15.2%；半年報顯示，保利實(shí)現拓展項目44個(gè)，新增容積率面積984萬(wàn)平方米，拓展成本820億元，拿地金額同比增長(cháng)54%，拿地銷(xiāo)售比為36.52%。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，拿地總支出增加的原因還包括成本的增加。
上半年，保利拓展土地平均樓面地價(jià)為8328元/平方米，比去年同期平均地價(jià)上漲約30%。
半年報中保利解釋稱(chēng)，這一變動(dòng)主要是上半年公司在38個(gè)核心城市拓展金額占比達86%，較去年提升7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)|方證券此前統計，期內44個(gè)新增項目中36個(gè)位于核心一二線(xiàn)城市，不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市地塊，即多位于一二線(xiàn)城市。
具體而言，保利所拿的44塊土地中，一線(xiàn)城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%，二線(xiàn)城市占比由41.7%上升至64.1%，三線(xiàn)城市由38.9%下降至16.7%。
如此次三天拿下的廣州、佛山、鄭州地塊，均屬于一二線(xiàn)城市范疇。
另一個(gè)可觀(guān)察的拿地變化，則是權益比重的上升。
土儲權益比重的背后，是保利對于負債與規模之間取舍的結果。自2013年國資委對央企降負債作出相關(guān)要求后，保利便開(kāi)始主動(dòng)降低杠桿，隨之投資拿地力度、銷(xiāo)售規模增速趨于回調。
為了保持市場(chǎng)張力，保利選擇的最簡(jiǎn)單直接方式便是增加合作項目比重，減少投資成本，同時(shí)又能增加企業(yè)賬面銷(xiāo)售，擴大總盤(pán)子。
隨著(zhù)這幾年合作放開(kāi)，土儲權益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。不過(guò)，2019年保利也有意識地提高拓展項目權益比例，全年新增土儲權益占比回升到七字頭達71%，同比提升近3.8個(gè)百分點(diǎn)。
2020年上半年，保利新增土儲權益比再提升至73%。當然，這也帶來(lái)了現金的減少與負債的提升，尤其是在疫情下銷(xiāo)售回籠資金有所減少。
半年報顯示，保利資產(chǎn)負債率77.66%，凈負債率為72.07%，較2019年末分別上升了0.3與15.16個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)現金短債比為1.96倍，較2019年末下降14.07個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-252.44億元，同比下降255.56%。
值得欣慰的是，在當前盛傳的“三道紅線(xiàn)”下，保利均踩在安全線(xiàn)內，包括截至扣除預收賬款資產(chǎn)負債率66.05%，不超過(guò)70%。
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原標題： 解局|保利80億三城搶地里的土儲變調
