觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
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壕擲近百億，任性買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)之余，在昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊競價(jià)現場(chǎng)，綠城與建發(fā)貢獻了同時(shí)舉牌的名場(chǎng)面。
據北京市規劃和自然資源委員會(huì )網(wǎng)站此前公布的消息，2022年北京市第一批次商品住宅用地共出讓18宗地塊，總面積83公頃，總建筑規模約169萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)約491.8億元。
競買(mǎi)申請截止時(shí)間為2022年2月15日15：00時(shí)止，掛牌競價(jià)截止時(shí)間為2022年2月16日15：00時(shí)止。
線(xiàn)上競價(jià)結束后，2月17日迎來(lái)現場(chǎng)競價(jià)環(huán)節，8宗地總成交價(jià)273.255億元。加上16日成交的9宗地塊，2022年北京第一批次商品住宅用地成功出讓17宗地，石景山區首鋼園區東南區土地一級開(kāi)發(fā)項目1612-830、831地塊R2二類(lèi)居住用地（配建“保障性租賃住房”）地塊因無(wú)人報價(jià)流拍。
作為虎年全國首場(chǎng)集中供地，本輪成交總價(jià)達480.225億元，底價(jià)出讓8宗地，最高溢價(jià)率15%，平均溢價(jià)率4.8%。報名房企近60家，其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯(lián)合體以59億拿地2宗，建發(fā)等則各拿地1宗。
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綠城買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)
混改后成為中交控股的央企背景開(kāi)發(fā)商綠城實(shí)為本輪集中供地最大買(mǎi)家，其相繼以43.47億元、40.17億元、14.76億元入手朝陽(yáng)區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總競拍價(jià)款達98.4億元，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業(yè)。
壕擲近百億，任性買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)之余，在昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊競價(jià)現場(chǎng)，綠城與建發(fā)貢獻了同時(shí)舉牌的名場(chǎng)面。
17日14:10，下午場(chǎng)次的競拍正式開(kāi)始。首先競拍的是北京市昌平區中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶(hù)區改造土地開(kāi)發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊，該地塊編號京土儲掛（昌）[2022]011號，建設用地面積2.56萬(wàn)平方米，規劃建筑面積7.18萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類(lèi)居住用地，起始價(jià)24.1億元。
該宗地吸引了中交、城建、建發(fā)、中海、綠城、保利+金地+建工聯(lián)合體、華潤、越秀、電建、大悅城等10家房企報名，為本輪集中供地參拍企業(yè)最多地塊?，F場(chǎng)競價(jià)前，該宗地塊已有10次線(xiàn)上報價(jià)，火熱程度可見(jiàn)一斑。
轉至線(xiàn)下環(huán)節，參拍房企舉牌報價(jià)更是踴躍。報價(jià)觸及27.715億元上限價(jià)格時(shí)，由于動(dòng)作過(guò)于緊湊，出現場(chǎng)上兩家房企“同時(shí)”舉牌的場(chǎng)面，場(chǎng)外大廳也傳來(lái)錯愕聲音。這兩家房企分別為綠城和建發(fā)。
當工作人員首次判定該地塊由建發(fā)競得時(shí)，綠城代表立即提出申訴，等待最終結果期間又進(jìn)行溝通、確認，整個(gè)過(guò)程持續四十余分鐘，場(chǎng)內的綠城、建發(fā)焦灼著(zhù)，場(chǎng)外人員亦是神經(jīng)緊繃。
不過(guò)最后該地塊還是判定由建發(fā)為最高報價(jià)者轉入競限房銷(xiāo)售面積環(huán)節，中交、電建、越秀、中海退出，其他6家房企主體繼續參與。因再未有房企舉牌，該地塊最終由建發(fā)競得，成交價(jià)27.715億元，溢價(jià)率15%，住宅銷(xiāo)售指導價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，配建3500平方米保障房。
很難不關(guān)注到這家企業(yè)，在幾乎央國企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營(yíng)房企，可謂是“一枝獨秀”。
旭輝旗下北京旭科置業(yè)有限公司所拿宗地為北京市順義區順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊，成交價(jià)14.07億元，溢價(jià)率0.5%，地塊建設用地面積4.07萬(wàn)平方米，規劃建筑面積7.54萬(wàn)平方米。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，這是旭輝自2021年11月在南京拿地后，再次獨立獲取土地。而對于旭輝而言，順義也算得上“老朋友”。
于2020年8月31日，旭輝曾與城建地產(chǎn)、首開(kāi)以31.18億元聯(lián)合競得北京順義仁和鎮臨河村棚戶(hù)區改造土地開(kāi)發(fā)C片區SY00-0007-6057等地塊二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地、其他類(lèi)多功能用地、公交場(chǎng)站設施用地和社區衛生服務(wù)中心用地國有建設用地使用權。
此外，2017年10月31日，旭輝、中糧、天恒及恒基出價(jià)49.5億及12%自持面積比例拿下順義區后沙峪鎮馬頭莊村的SY00-0019-6005、SY00-0019-6006地塊，溢價(jià)率50%。
目前，旭輝還有位于順義仁和鎮的公園都會(huì )項目在建，該項目配建約4.3萬(wàn)平方米中央公園及約1.9萬(wàn)平方米商業(yè)區MALL，占地面積12.22萬(wàn)平方米，總建筑面積22.71萬(wàn)平方米，容積率1.6，總戶(hù)數1508戶(hù)，預計2023年交房。
聯(lián)合體少見(jiàn)
如果說(shuō)聯(lián)合體拿地形式是近年土拍市場(chǎng)常見(jiàn)模式，那么本輪北京集中供地則帶來(lái)些許不同。17宗成功出讓地塊的拿地企業(yè)，僅出現兩組聯(lián)合體，中建三局+興創(chuàng )、保利+金地。
具體而言，中建三局+興創(chuàng )聯(lián)合體以底價(jià)35.7億元競得大興西紅門(mén)地塊；保利+金地聯(lián)合體底價(jià)16.6億元競得順義新城第13街區地塊，溢價(jià)率8.16%、以42.4億元競得朝陽(yáng)王四營(yíng)地塊。
諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪指出，企業(yè)選擇聯(lián)合拿地往往是出于分擔資金壓力和開(kāi)發(fā)風(fēng)險，但由于去年多數房企資金鏈斷裂情況頻發(fā)，在一定程度上增加了企業(yè)選擇合作方式的擔憂(yōu)。
另一方面，北京土地出讓文件中明確規定“誰(shuí)拿地、誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)售賣(mài)”，加之高標準建設方案壓身，企業(yè)利潤空間有限，因此開(kāi)始多傾向于“單打獨斗”。
其中，華潤以79.94億元競得豐臺區玉泉營(yíng)紀家廟地塊與石景山首鋼園區1616-824地塊。
豐臺紀家廟地塊以57.12億+政府持有產(chǎn)權比例6%競得，住宅銷(xiāo)售指導價(jià)10.9萬(wàn)每平方米，地塊建設用地面積3.35萬(wàn)平方米，規劃建筑面積8.54萬(wàn)平方米。
石景山區首鋼園區東南區土地一級開(kāi)發(fā)項目1612-824地塊以22.82億元拿下，溢價(jià)率0.53%，銷(xiāo)售指導價(jià)為7.48萬(wàn)每平方米，建設用地面積16391.763平方米，建筑控制規模45896平方米。
中海則以底價(jià)32.6億元競得昌平創(chuàng )新基地地塊，又以溢價(jià)率11.21%、成交總價(jià)24.8億元競得大興舊宮地塊，2宗地塊總成交額57.4億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中海、華潤等企業(yè)參與熱情較高，這與穩健型房企的資金狀況相對較好直接相關(guān)。另外，年初獲取的地塊有機會(huì )在本年內形成銷(xiāo)售儲備貨值，也成為房企關(guān)注本輪土拍的重要因素之一。
市場(chǎng)冷熱
2021年北京首批集中供地掛牌30宗宅地并全部成交，總成交價(jià)1109.71億元，平均溢價(jià)率6.4%，底價(jià)成交5宗。相較而言，本次集中供地供應規模及成交價(jià)均降低，但底價(jià)成交占比卻有上升，與此同時(shí)平均溢價(jià)率也有降低--本輪底價(jià)出讓8宗地，最高溢價(jià)率15%，平均溢價(jià)率4.8%。
有業(yè)內人士表示，2022年伊始，在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下，全國土地市場(chǎng)低開(kāi)，成交規模下滑。
在其看來(lái)，雖然近期政策環(huán)境有所改善，但在償債壓力下，部分房企無(wú)錢(qián)拿地，短期內謹慎觀(guān)望的態(tài)度難以大幅扭轉，加之今年房企收購并購機會(huì )增加，2022年整體土地市場(chǎng)回暖的速度可能不會(huì )很快。
據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的二月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報告，報告期內（2022.1.12-2022.2.17），受春節及疫情因素影響，北京樓市平淡開(kāi)局，新建住宅、二手住宅網(wǎng)簽皆降。數據顯示，北京本月新建住宅網(wǎng)簽數5276套，環(huán)比微降6.9%，同比下降28.2%；存量住宅網(wǎng)簽回落，網(wǎng)簽11875套，環(huán)比及同比分別下降23.1%、32.2%。
供應方面，春節前開(kāi)發(fā)商取證較少，月內僅有12盤(pán)取證，商品房新增供應1843套，環(huán)比上月下降75%，同比下降72%。
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