地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：張愛(ài)
雖然寶龍商業(yè)（09909.HK）2021年業(yè)績(jì)上，營(yíng)收利潤喜提雙增長(cháng)，但年報發(fā)布過(guò)程可謂坎坷。但年報推遲一個(gè)月發(fā)布，發(fā)布前夕突然更換了財務(wù)數據核算團隊羅兵咸永道，令市場(chǎng)傳聞頗多。
報告顯示，寶龍商業(yè)2021年收入約為人民幣24.64億元，同比增長(cháng)約28.3%；毛利約為人民幣8.21億元，同比增長(cháng)約38.2%；毛利率約為33.35%，同比增長(cháng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。
01 營(yíng)收、利潤實(shí)現雙位增長(cháng)
寶龍商業(yè)是寶龍地產(chǎn)旗下商業(yè)運營(yíng)全鏈條服務(wù)商，擁有“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”及“寶龍天地”四大品牌，2019年在港交所上市，成為港股市場(chǎng)第一家商業(yè)管理公司。
寶龍商業(yè)的收入構成分為商業(yè)運營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)，商業(yè)運營(yíng)服務(wù)為其主要收入來(lái)源。2021年公司商業(yè)物業(yè)租金收入1.96億元，商業(yè)運營(yíng)服務(wù)收入18.22億元；住宅物業(yè)管理服務(wù)4.46億元。按客戶(hù)類(lèi)別來(lái)看，2021年寶龍商業(yè)來(lái)自外部客戶(hù)的收入為19.61億元，占總收入的比重為79.6%。
毛利方面，寶龍商業(yè)2021年商業(yè)運營(yíng)服務(wù)毛利潤7.10億元，同比增長(cháng)27.98%；毛利率為35.2%，同比增長(cháng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利潤1.11億元，同比增長(cháng)26.12%；毛利率24.9%，同比增長(cháng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。
對于營(yíng)收和利潤增長(cháng)原因，寶龍商業(yè)表示主要源于項目出租率整體上升，以及新增了一批管理項目。數據顯示，2021年，寶龍商業(yè)運營(yíng)的商業(yè)項目平均出租率達到95.3%，同比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，寶龍一城出租率99.1%，寶龍城出租率100%。
截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)的商業(yè)運營(yíng)服務(wù)已開(kāi)業(yè)建筑面積約為990萬(wàn)平方米，按年上升約130萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.12%；已開(kāi)業(yè)項目數88個(gè)，較2020年同期68個(gè)新增20個(gè)；合約建筑面積約為1410萬(wàn)平方米，較2020年同期增加280萬(wàn)平方米。住宅物業(yè)管理服務(wù)的已交付建筑面積約為1770萬(wàn)平方米，按年上升約330萬(wàn)平方米。分區域來(lái)看，主要增長(cháng)來(lái)源于長(cháng)三角地區，這與其公司戰略及定位密不可分。
表1：2021寶龍商業(yè)各地區商業(yè)及住宅建筑面積（單位：平方米、千元）
數據來(lái)源:企業(yè)年報
寶龍商業(yè)背靠寶龍地產(chǎn)，年報顯示，2021年寶龍地產(chǎn)擁有土儲總建面約3650萬(wàn)平方米，67.1%左右分布于長(cháng)三角，為寶龍商業(yè)提供了較為穩定的增長(cháng)來(lái)源。其中，正在開(kāi)發(fā)建設中的物業(yè)約為2640萬(wàn)平方米，持未來(lái)發(fā)展物業(yè)約為1010萬(wàn)平方米。
02 租金水平業(yè)內墊底
雖然寶龍商業(yè)在營(yíng)收和利潤方面呈上升趨勢，但是放到行業(yè)中卻處于較低水平。
以毛利率為例，寶龍商業(yè)的商業(yè)運營(yíng)板塊毛利率在2018年至2021年分別為30.1%、29.3%、32.8%、35.2%，同期新城控股商業(yè)板塊的毛利率分別在67.76%、67.56%、70.76%、72.64%，兩者相差40多個(gè)百分點(diǎn)。
毛利率低的原因在于其租金收入水平極低，資料顯示，2018年至2020年，寶龍商業(yè)的平均運營(yíng)管理收入水平（即租金及管理費）始終徘徊在1元/平方米/天，而業(yè)內的龍湖商業(yè)2021年的平均收入水平是2.98元/平方米/天，新城商業(yè)2021年平均收入水平約2元/平方米/天，萬(wàn)達商業(yè)2021年上半年的平均收入水平是2.15元/平方米/天。
表2：2018-2021年寶龍商業(yè)項目租金收入
數據來(lái)源：東方財富網(wǎng)
雖然寶龍商業(yè)的租金水平很親民，但對于投資者和第三方來(lái)說(shuō)并無(wú)益處，也導致其資產(chǎn)拓展能力也較弱，而租金低的根源在于其運營(yíng)能力有待提升。資料顯示2019年上市之前，寶龍商業(yè)運營(yíng)的項目中僅有3家來(lái)自獨立第三方；2020年寶龍商業(yè)服務(wù)項目中，來(lái)自獨立第三方的新增了3家；2021年新增9家，雖新簽約了10家，但同時(shí)有兩家項目退出；2022年，寶龍商業(yè)僅有4個(gè)項目來(lái)自第三方，2023年及以后，8個(gè)來(lái)源第三方，相較前兩年，外擴速度有所下降。
業(yè)內人士認為：“做商管公司，運營(yíng)管理能力是護城河，較高的品牌溢價(jià)及較強的盈利能力，決定著(zhù)市場(chǎng)定權，也決定其對外拓展規模?！痹趯汖埳虡I(yè)的擴張版圖中，除長(cháng)三角外，三四線(xiàn)城市成為重點(diǎn)布局，但決戰三四線(xiàn)要面對的是萬(wàn)達、新城等頭部玩家，在定位、選址、招商等方面寶龍不得不避其鋒芒，落地規模小、人口少的市郊地區，又回到了租金低的惡性循環(huán)。
03年報之路跌宕起伏
雖背靠大樹(shù)好乘涼，但這棵大樹(shù)本身卻有些自顧不暇。
3月24日晚，寶龍地產(chǎn)和寶龍商業(yè)同時(shí)發(fā)布公告稱(chēng)，預計無(wú)法在3月底前發(fā)布2021年業(yè)績(jì)，同時(shí)由于疫情影響更換審計機構羅兵咸永道，由開(kāi)元信德臨時(shí)補位。羅兵咸永道在辭任報告中提及，寶龍地產(chǎn)附屬公司兩筆存款需要與公司方面進(jìn)一步厘清和討論。此外，集團經(jīng)審核營(yíng)運數據將在5月15日發(fā)布。
受該消息影響，3月25日寶龍地產(chǎn)旗下相關(guān)股票出現集體下跌。寶龍地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)大跌10%，早盤(pán)收市時(shí)下跌4.5%。去年5月寶龍地產(chǎn)股價(jià)觸及歷史高點(diǎn)，超過(guò)每股8港元。截止4月23日，寶龍商業(yè)收盤(pán)價(jià)僅每股2.57港元，不到一年跌幅70%，市值已不足百億港元。
而資料顯示，寶龍地產(chǎn)2022年需還款220.23億元，至2021年底，其現金及現金等價(jià)物約194.07億元，受限制現金56.61億元。
當天寶龍商業(yè)跌幅更大，開(kāi)盤(pán)暴跌17%，早盤(pán)收市仍跌13%。寶龍商業(yè)股價(jià)同樣在去年5月見(jiàn)高點(diǎn)，此后不到一年時(shí)間從30港元上方來(lái)到6港元附近，市值蒸發(fā)80%，剩余不到40億港元。
3月29日晚，寶龍商業(yè)發(fā)布的未經(jīng)審核業(yè)績(jì)公告中顯示，截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)總權益24.71億元；總負債26.02億元，同比增長(cháng)10.5%，其中，合同負債大幅增長(cháng)48.2%至4.58億元。
表3:2020年-2021年負債情況
數據來(lái)源：企業(yè)年報
3月31日晚，寶龍商業(yè)發(fā)布公告，就前任審核中介辭任以及年度業(yè)績(jì)審核完結日期事項進(jìn)行澄清與解釋。寶龍商業(yè)稱(chēng)，前任核數師羅兵咸永道在審核公司2021年年度綜合財務(wù)報表的過(guò)程中，認為一筆未到期余額為900萬(wàn)元的銀行存款屬于受限制賬戶(hù)存款。
對此，寶龍商業(yè)不認同羅兵咸永道的判斷，并強調此事不會(huì )對集團整體流動(dòng)性造成影響，集團有充足營(yíng)運資金進(jìn)行其日常及一般業(yè)務(wù)。而樂(lè )居財經(jīng)研究員發(fā)布的《2021年港股物企現金榜》中也顯示，寶龍商業(yè)以39.92億元排名第8。
年報發(fā)布的臨門(mén)一腳更換審計團隊本就是“兵家大忌”，容易引發(fā)市場(chǎng)猜測，而寶龍方面如此果斷背后原因也撲朔迷離。有人認為寶龍遲早爆雷，也有言論稱(chēng)寶龍商業(yè)是被“市場(chǎng)誤殺”，但究竟真實(shí)情況如何，還得看4月28日寶龍商業(yè)會(huì )交出怎樣的成績(jì)單。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
