杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
2022年1月6日，國辦對外發(fā)布了《要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”）。方案是2021年12月21日印發(fā)的。
這個(gè)方案對房地產(chǎn)行業(yè)是有深遠影響的，同時(shí)影響的方面很多，杠桿地產(chǎn)挨重點(diǎn)談。
1、如果兌現，極大利好經(jīng)濟。方案開(kāi)宗明義，為深入貫徹落實(shí)中央《關(guān)于構建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機制的意見(jiàn)》，然后制定本方案。
事情要回到2年前，2020年的3月，當時(shí)印發(fā)了上述意見(jiàn)?；厮菀幌?，當時(shí)的意見(jiàn)2019年11月審議通過(guò)的。
只不過(guò)，等幾個(gè)月才發(fā)布。經(jīng)濟說(shuō)一千道一萬(wàn)，不就是要把各類(lèi)市場(chǎng)要素搞好，讓經(jīng)濟有足夠活力。
在杠桿地產(chǎn)淺薄的理解里，構建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機制，是對2013年前那次全會(huì )的莊嚴承諾和推進(jìn)。
那次會(huì )議說(shuō)，“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”——還記得那一天，我非常高興。當時(shí)，完全是蜜月期，全社會(huì )、甚至全球，都對我國繪就的前景，感到無(wú)比的希望。
此次，也再強調了一遍。
當然此后的這些年，發(fā)生了很多事。所以，如何整體推進(jìn)我們要搞的全面深化改革，得有個(gè)突破口。
甚至有學(xué)者說(shuō)，是要重啟整體改革的信號。
記得2020年寫(xiě)文章時(shí)，我剛去過(guò)某大型工業(yè)企業(yè)調研，感觸經(jīng)濟必須必須必須，重要的事說(shuō)三遍，得好好搞搞了。如果僅僅是房地產(chǎn)、基建那一套，完全走不通。
從2021年的經(jīng)濟操盤(pán)看，確實(shí)在努力試探，當然也遇到了內外困難，到了2021年末政策又開(kāi)始求穩。杠桿地產(chǎn)是堅定的市場(chǎng)經(jīng)濟者喜愛(ài)者，希望要素市場(chǎng)化改革能更好推進(jìn)。
在維護全國統一大市場(chǎng)前提下，支持具備條件的地區結合實(shí)際大膽改革探索，尊重基層首創(chuàng )精神，注重總結經(jīng)驗，及時(shí)規范提升，為全國提供可復制可推廣的路徑模式。
其實(shí)，改革開(kāi)放的歷史，也是一部地方探索、首創(chuàng )，然后推廣的歷史。從包產(chǎn)到戶(hù)，到個(gè)體工商戶(hù)、小企業(yè)擴大雇工人數，到允許外資企業(yè)做加工貿易，引進(jìn)很多外國獨資企業(yè)參與到我們產(chǎn)業(yè)分工中……
最終受益的一定是經(jīng)濟，一定是就業(yè)，也一定是敢于長(cháng)期探索，敢闖敢干的地方。
方案還說(shuō)，聚焦要素市場(chǎng)建設的重點(diǎn)領(lǐng)域、關(guān)鍵環(huán)節和市場(chǎng)主體反映最強烈的問(wèn)題，鼓勵地方結合自身特點(diǎn)開(kāi)展差別化試點(diǎn)探索。
比如土地、人口的流動(dòng)遷徙，比如資金更好服務(wù)經(jīng)濟，比如數字資源的更好利用和保護……下文杠桿地產(chǎn)會(huì )進(jìn)一步寫(xiě)。
3、中心城市、不錯的城市群、都市圈率先受益。方案說(shuō)：
圍繞推動(dòng)國家重大戰略實(shí)施，根據不同改革任務(wù)優(yōu)先考慮選擇改革需求迫切、工作基礎較好、發(fā)展潛力較大的城市群、都市圈或中心城市等，開(kāi)展要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)，嚴控試點(diǎn)數量和試點(diǎn)范圍。
且明確說(shuō)，要素市場(chǎng)化配置的改革探索任務(wù)，原則上優(yōu)先在試點(diǎn)地區開(kāi)展。
試點(diǎn)期限為2021-2025年。
因為方案是2021年末印發(fā)的，所以方案的工作目標說(shuō)2021年，啟動(dòng)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)工作。2022年上半年，完成試點(diǎn)地區布局、實(shí)施方案編制報批工作。
然后2023年，試點(diǎn)工作取得階段性成效，力爭在土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)等要素市場(chǎng)化配置關(guān)鍵環(huán)節上實(shí)現重要突破，在數據要素市場(chǎng)化配置基礎制度建設探索上取得積極進(jìn)展。
到2025年，基本完成試點(diǎn)任務(wù)，取得標志性成果，為完善全國要素市場(chǎng)制度作出重要示范。
強者恒強，如果非要說(shuō)點(diǎn)地產(chǎn)，大概保障的道理也是如此。
4、方案具體的試點(diǎn)第一項就談土地，更多地方或許納入土地自主權試點(diǎn)。嚴格保護耕地、節約集約用地的前提這些必然要說(shuō)的，接著(zhù)說(shuō)：
探索賦予試點(diǎn)地區更大土地配置自主權。允許符合條件的地區探索城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑使用機制。
探索建立補充耕地質(zhì)量評價(jià)轉換機制，在嚴格實(shí)行耕地占補平衡、確保占一補一的前提下，嚴格管控補充耕地國家統籌規模，嚴把補充耕地質(zhì)量驗收關(guān)，實(shí)現占優(yōu)補優(yōu)。
支持開(kāi)展全域土地綜合整治，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，加強耕地數量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”保護和建設。
我朋友杠桿游戲，2020年在國發(fā)《授權和委托用地審批權的決定》授予京津、長(cháng)三角、大灣區和重慶一些特別試點(diǎn)權時(shí)寫(xiě)過(guò)一個(gè)文章《給地、送錢(qián)！京津、長(cháng)三角、大灣區和重慶為何獲得最大支持？》（2020年3月12日）。
他把道理說(shuō)得很明白了。
而今，或許有更多地方會(huì )參與試點(diǎn)，獲得更大的土地自主權。
5、給企業(yè)用地靈活性，減輕他們負擔，才能激活經(jīng)濟效率。方案說(shuō)，鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應方式，比如：
優(yōu)化工業(yè)用地出讓年期，完善彈性出讓年期制度。
支持產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行“標準地”出讓?zhuān)岣吲渲眯省?br/>
探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給……
企業(yè)怎么用地，要靈活，根據人家當時(shí)的實(shí)際需要。這樣企業(yè)負擔才能減輕，才有更多機會(huì )成長(cháng)。
同時(shí)，也只有更加靈活的產(chǎn)業(yè)用地方式，才能鼓勵更多人創(chuàng )業(yè)、辦企業(yè)。杠桿地產(chǎn)覺(jué)得，不能傷了搞實(shí)業(yè)的人的心。
同樣“第七條推動(dòng)以市場(chǎng)化方式盤(pán)活存量用地”，也是讓國企事業(yè)單位及其他企業(yè)、農民、農村集體可以有更多收益和可能，也為更多企業(yè)獲得需要的土地，提供便利。
6、多口徑供地，建設用地市場(chǎng)城鄉統一，更多農民必須富起來(lái)，經(jīng)濟才能好，房地產(chǎn)才能更健康。方案說(shuō)得很明確：
在依法自愿有償的前提下，允許將存量集體建設用地依據規劃改變用途入市交易。
支持建立健全農村產(chǎn)權流轉市場(chǎng)體系。
農村集體建設用地多多少少，得搞起來(lái)，不能只是地方政府、國有土地在那里玩。那個(gè)玩法，農民分享的收益、農村集體獲益太少。
阻力可想而知。但唯有如此，農民、農村集體才能富起來(lái)。土地變成更多的財富，更多農民和集體有機會(huì )，房地產(chǎn)才更健康、經(jīng)濟才更好。
動(dòng)作可以慢慢推進(jìn)，但一定要搞起來(lái)，一定要試點(diǎn)起來(lái)。
一句話(huà)，只有獲益的人多了，消費才能真的啟動(dòng)，經(jīng)濟才能有活力。一切財富附著(zhù)在土地上。
填海方面，最近不是剛好恒大的事，其實(shí)還有很多企業(yè)有類(lèi)似情況。未來(lái)，怎么平衡環(huán)保和經(jīng)濟效益？
7、讓更多人自由遷徙、市民化，房地產(chǎn)受益，同時(shí)強調住房供應保障機制。方案第三部分“推動(dòng)勞動(dòng)力要素合理暢通有序流動(dòng)”，談到支持具備條件的試點(diǎn)地區在城市群或都市圈內開(kāi)展戶(hù)籍準入年限同城化累計互認、居住證互通互認，試行以經(jīng)常居住地登記戶(hù)口制度，實(shí)現基本公共服務(wù)常住地提供。
還如：
建設人口發(fā)展監測分析系統，為重大政策制定、公共資源配置、城市運行管理等提供支撐。建立健全與地區常住人口規模相適應的財政轉移支付、住房供應、教師醫生編制等保障機制。
這些改革試點(diǎn)，對于人口的自由遷徙、就地市民化很有價(jià)值，同時(shí)市民化之后的消費是非常利好消費和經(jīng)濟的。同時(shí)對于比較強的城市群、都市圈利好顯然更多。
還值得一說(shuō)的是，杠桿地產(chǎn)認為，這必然對于房地產(chǎn)穩定有好處，甚至部分地方是很大利好。當然，方案也強調供應保障。
房地產(chǎn)大起大落都不希望發(fā)生。
方案還提到不搶挖中西部和東北地區合同期內高層次人才的前提下，人才的合理有序流動(dòng)，支持事業(yè)單位科研人員按照國家有關(guān)規定離崗創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)等。
8、迫切希望資本市場(chǎng)搞好，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，希望好運。方案強調增加有效金融服務(wù)供給，比如推廣“信易貸”模式，用好供應鏈票據平臺、動(dòng)產(chǎn)融資統一登記公示系統、應收賬款融資服務(wù)平臺，鼓勵金融機構開(kāi)發(fā)與中小微企業(yè)需求相匹配的信用產(chǎn)品等。
特別強調發(fā)展多層次股權市場(chǎng)。
創(chuàng )新新三板市場(chǎng)股債結合型產(chǎn)品，豐富中小企業(yè)投融資工具。選擇運行安全規范、風(fēng)險管理能力較強的區域性股權市場(chǎng)，開(kāi)展制度和業(yè)務(wù)創(chuàng )新試點(diǎn)。
探索加強區域性股權市場(chǎng)和全國性證券市場(chǎng)板塊間合作銜接的機制。
上述部分試點(diǎn)，不久前央行等多部門(mén)在《成渝共建西部金融中心規劃》中，剛好給了重慶部分試點(diǎn)，詳見(jiàn)我朋友杠桿游戲寫(xiě)的《西部金融中心到底多牛？重慶成都能否拿下證交所，萬(wàn)字詳解》（2021年12月27日）
比如全國幾乎每個(gè)省份都有一家區域性股權市場(chǎng)，這是比新三板（全國中小企業(yè)股份轉讓系統）更低一個(gè)層次的資本市場(chǎng)，也是多層次資本市場(chǎng)的組成部分。
同步探索與全國證券市場(chǎng)對接機制，這些支持，意味著(zhù)重慶等地的股權市場(chǎng)，未來(lái)比一般省份的又躍升了一個(gè)層次，可以和全國市場(chǎng)更好銜接。
而所有這一切，歸根結底是希望服務(wù)實(shí)業(yè)。
金融服務(wù)實(shí)業(yè)好了，企業(yè)的生存創(chuàng )新方式更好，融資和發(fā)展渠道更多，公眾“唯房地產(chǎn)投資”的理念，也會(huì )改變，整個(gè)社會(huì )投資好企業(yè)的心態(tài)會(huì )逐步滋生，讓我國經(jīng)濟走上更好循環(huán)。
當然，這些想法很多年了，杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，以前也說(shuō)過(guò)，做起來(lái)不容易。
但如果哪怕做好了一點(diǎn)點(diǎn)，都比今天有很大進(jìn)步，經(jīng)濟都可能更好。
9、技術(shù)要素、數據要素、資源環(huán)境市場(chǎng)的轉化保護和利用就不多說(shuō)。
小結一下：杠桿地產(chǎn)雖然主要關(guān)心地產(chǎn)，但方方面面和地產(chǎn)也都是緊密關(guān)系的。
各類(lèi)市場(chǎng)要素搞好了，經(jīng)濟自然有活力，經(jīng)濟好了一方面不需要過(guò)分倚重房地產(chǎn)，另一方面住房消費本身也會(huì )受益，各自走上健康循環(huán)，這是大家都期望的。
希望2022年好運，可以開(kāi)啟一個(gè)好的征程。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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