PPP資產(chǎn)交易和管理平臺副主任、天津金融資產(chǎn)交易所總裁

基礎設施存量資產(chǎn)是國家經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展積累的巨大財富，但從金融角度來(lái)看，這些巨量資產(chǎn)也正在形成一個(gè)“堰塞湖”，亟待通過(guò)流動(dòng)性的釋放來(lái)緩釋風(fēng)險，同時(shí)積聚成新的投資勢能。

理論上來(lái)看，基礎設施REITs既能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率，又能拓展新的投資領(lǐng)域，使得廣大公眾投資者配置基礎設施資產(chǎn)成為可能，為居民提升財產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類(lèi)資產(chǎn)。

從實(shí)踐來(lái)看，交易是最好的后評價(jià)機制。發(fā)得出、賣(mài)得掉等都是對資產(chǎn)質(zhì)量最為有力的認可，特別是對于基礎設施類(lèi)資產(chǎn)來(lái)講，具有較強的流通能力和變現能力，才有望形成穩定的投資群體，才有望形成專(zhuān)業(yè)的投資市場(chǎng)，讓交易發(fā)揮出更大的價(jià)值創(chuàng )造效用。

國家發(fā)改委和證監會(huì )推出基礎設施REITs試點(diǎn)讓金融市場(chǎng)的振奮之處在于，直接融資以及多元化的資本市場(chǎng)更為可期，“交易創(chuàng )造價(jià)值”將在基建領(lǐng)域獲得破局時(shí)機。試點(diǎn)之后，就可能逐步形成一個(gè)基礎設施REITs的專(zhuān)屬交易市場(chǎng)，這樣可使基礎設施項目的變現能力加強，建設資金可以形成良性循環(huán)，進(jìn)而更有利于在“六?！钡谋尘跋伦尰A設施建設更好地發(fā)揮對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用。

律師 上海市建緯律師事務(wù)所

《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的印發(fā)，開(kāi)啟了中國公募REITs的元年，其重要性不言而喻，既是對現有制度的深入創(chuàng )新，也是對未來(lái)實(shí)踐的有力探索。文件的印發(fā)給了各地政府以及PPP項目的社會(huì )資本方看到了除了通過(guò)資產(chǎn)證券化這一債權融資外的另一條道路——偏重股權投資的基礎設施公募REITs。不可否認的是，基礎設施公募REITs試點(diǎn)的展開(kāi)，確實(shí)將極大地拓寬社會(huì )資本的投資渠道，但對于其是否真正能夠化解地方債務(wù)、提高各方參與基礎設施投資的積極性以及投資效率，仍應當持謹慎的樂(lè )觀(guān)態(tài)度，基礎設施本身的強公益性導致很多項目的使用者付費基數較小，如何為底層資產(chǎn)本身注入強大的收益能力，也許未來(lái)將是困擾公募REITs推行一個(gè)不小難點(diǎn)。但畢竟“千里之行，始于足下”，有理由相信隨著(zhù)公募REITs制度化文件的出臺勢必將會(huì )給中國基礎設施投資注入新的活力，我們也期待隨著(zhù)試點(diǎn)地區內相關(guān)項目的開(kāi)展，感受到基礎設施投資領(lǐng)域的一陣新風(fēng)。

某大型商業(yè)銀行資管部

基礎設施REITs新規的出臺標志著(zhù)國內項目股權融資資本市場(chǎng)建設啟動(dòng)，其深遠影響等同于30年前中國企業(yè)股權融資的上交所開(kāi)市，同時(shí)為國內資產(chǎn)管理行業(yè)提供了除信貸非標、貨幣、債券、股票之外在另類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要資產(chǎn)配置標的。

本人作為長(cháng)期關(guān)注基礎設施和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資從業(yè)人員，欣喜地看到今年監管部門(mén)通過(guò)公募基金+ABS于基礎設施，北金所住房租賃股權交易于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的文件出臺。長(cháng)期以來(lái)，我國政府投資和地產(chǎn)以增量為主，資金從居民手中以存款或資管的方式，通過(guò)金融機構信用、地方政府信用、央企國企信用、地產(chǎn)公司信用，先于表內，后于表外層層傳遞給實(shí)體經(jīng)濟，實(shí)現了經(jīng)濟的高速發(fā)展，但也帶來(lái)了高融資成本、高杠桿、高債務(wù)、高房?jì)r(jià)等問(wèn)題?，F階段”六穩“到“六?！?，增量到存量盤(pán)活，從高速換擋到高質(zhì)量發(fā)展，“質(zhì)量”體現在居民的投資，穿透到底層資產(chǎn)，應該是可持續盈利、可覆蓋債務(wù)成本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是層層信用收益推高融資成本、債務(wù)規模和資產(chǎn)價(jià)格。金融機構應從僅關(guān)注信用評價(jià)，開(kāi)始關(guān)注實(shí)體項目資產(chǎn)盈利能力。

此次新規出臺鎖定經(jīng)濟發(fā)達區域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意義在于以點(diǎn)突破，引導公募基金資管機構通過(guò)與資產(chǎn)運營(yíng)、律師、咨詢(xún)、會(huì )計師、承銷(xiāo)商等機構的合作，將高質(zhì)量資產(chǎn)的收益借助資本市場(chǎng)力量，提供給居民投資者，實(shí)現資金的高效循環(huán)，意義重大。對于培養該領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)投資力量，有幾點(diǎn)建議如下：

1、REITs從啟動(dòng)到推廣的路是漫長(cháng)地、曲折地、艱難地，政策面應看大方向，只要是從信用向資產(chǎn)本身方向的任何積極嘗試都值得鼓勵，給予正向激勵，只有穩定，耐心，持久的政策，才會(huì )與金融機構產(chǎn)生良好的化學(xué)反應。

2、金融機構內部要著(zhù)手建立具備實(shí)體資產(chǎn)運營(yíng)能力的專(zhuān)業(yè)團隊，或者建立與外部專(zhuān)業(yè)團隊的長(cháng)期合作機制。

3、隨著(zhù)政府融資、債務(wù)、政務(wù)、項目數據逐步公開(kāi)透明，基于數字化的科技力量會(huì )在信息披露、資產(chǎn)估值、運營(yíng)監督等方面起到加速基礎設施REITs市場(chǎng)的發(fā)展作用，資管機構要重視在該領(lǐng)域數字信息化方面的投入。

公募REITs的開(kāi)啟同時(shí)將帶動(dòng)基礎設施和不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域私募股權基金的健康發(fā)展，未來(lái)更多的資管機構如理財子公司、信托、保險等將參與其中，多層次助力中國項目股權融資資本市場(chǎng)的發(fā)展。

財達證券總經(jīng)理助理兼固定收益融資總部總經(jīng)理

公募基礎設施REITs的推出，引爆了金融從業(yè)者的朋友圈，各方專(zhuān)家及業(yè)務(wù)參與機構均對未來(lái)該項業(yè)務(wù)的發(fā)展充滿(mǎn)了期待。兩部委發(fā)布的試點(diǎn)工作通知明確了試點(diǎn)意義，制定了基本原則，對試點(diǎn)項目提出了明確要求。從當前國內基礎設施投資存量及相應不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，未來(lái)公募基礎設施REITs市場(chǎng)大有可為。

與此同時(shí)，從實(shí)操作角度看，當前的公募基礎設施REITs產(chǎn)品也面臨著(zhù)諸多亟需解決的問(wèn)題。

1、試點(diǎn)明確了公募基礎設施REITs的交易機構為“公募基金+ABS+保薦”模式。公募基金作為REITs核心管理人，即承擔投行的“賣(mài)方”角色，需要對基礎資產(chǎn)進(jìn)行盡職調查及資產(chǎn)管理；同時(shí)又擔任“買(mǎi)方”，即要求公募REITs的管理人將80%以上基金資產(chǎn)投資于與其存在實(shí)際控制關(guān)系或受同一控制人控制的ABS管理人設立發(fā)行的單一基礎設施資產(chǎn)支持證券的全部份額，同時(shí)這也決定了一個(gè)公募REITs只對應一個(gè)ABS項目。公募基金同時(shí)擔任“買(mǎi)方”與“賣(mài)方”角色，是否能夠“承其重”，有待驗證。當然，筆者認為，未來(lái)《證券法》的修訂，有望把公募基金從“賣(mài)方”角色中解脫出來(lái)。

2、公募基礎設施REITs涉及國有資產(chǎn)轉移，資產(chǎn)估值難等問(wèn)題。從當前公募基礎設施資產(chǎn)存量來(lái)看，大量資產(chǎn)產(chǎn)權所有人為國有企業(yè)，而公募基礎設施REITs的操作涉及資產(chǎn)評估及產(chǎn)權轉移。若資產(chǎn)估值過(guò)低，則可能涉及國有資產(chǎn)流失問(wèn)題，若資產(chǎn)估值過(guò)高，則涉及最終產(chǎn)品收益率偏低問(wèn)題。同時(shí)，在資產(chǎn)產(chǎn)權交易流程中，目前仍未出臺明確的免稅政策，因此所得稅依然是不可避免的產(chǎn)品隱性成本。當然，后續各地稅務(wù)、土地管理、國資等主管部門(mén)的協(xié)商與支持，有望解決以上問(wèn)題。

最后，從券商開(kāi)展業(yè)務(wù)的角度來(lái)說(shuō)，公募基礎設施REITs的推出無(wú)疑為券商參與各地平臺公司轉型及為上市公司收并購等服務(wù)提供了強有效的工具。期待中國公募REITs為中國金融業(yè)帶來(lái)的新機遇，同時(shí)也期待中國公募REITs市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

中鐵（上海）投資集團有限公司副總經(jīng)濟師  投資發(fā)展中心總經(jīng)理  

4月30日，證監會(huì )與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，證監會(huì )同時(shí)對《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》征求意見(jiàn)，公募REITs即將橫空出世，將對我國基礎設施領(lǐng)域的投融資產(chǎn)生重大而深遠的影響。

對公眾來(lái)說(shuō)，公募REITs的推出，使老百姓增加了新的投資品種和領(lǐng)域，基礎設施投資回報具有收益穩定、安全性高的特點(diǎn)，對穩健型投資者提供了更多的選擇。

對地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府擁有大量?jì)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來(lái)可通過(guò)REITs實(shí)現存量基礎設施資產(chǎn)的盤(pán)活。通過(guò)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)真實(shí)出售給社會(huì )基金，實(shí)現前期投資資金回流，這在當前嚴控地方政府債務(wù)的背景下意義重大。尤其是，在抗擊疫情后的經(jīng)濟恢復過(guò)程中，REITs將會(huì )為傳統基建和新基建的有效投資提供助力。

對社會(huì )資本來(lái)說(shuō)，一是使真實(shí)、出表的資本金融資成為可能。資本金融資是社會(huì )資本方的痛點(diǎn)，前幾年社會(huì )資本通過(guò)PPP模式投資了大量的基礎設施項目，一方面手握PPP項目資產(chǎn)難以退出，另一方面真正的資本金融資極其困難，導致社會(huì )資本投資能力下降?；A設施REITs的推出，有利于社會(huì )資本盤(pán)活存量，增強投資的可持續能力。二是要求社會(huì )資本更加注重基礎設施投資項目的質(zhì)量。項目合法合規只是底線(xiàn)，要想獲得公眾的青睞，項目的質(zhì)地要更加優(yōu)良。

建銀咨詢(xún)公司

本人曾經(jīng)做過(guò)商用物業(yè)貸款和準REITs理財產(chǎn)品，翻譯了《REITs分析與投資指南》，個(gè)人感覺(jué)國內金融市場(chǎng)在資金端和資產(chǎn)端產(chǎn)品單調、簡(jiǎn)單，缺乏多樣化、市場(chǎng)化和標準化的金融產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足居民財富保值增值的需要，基建領(lǐng)域尚未培育起真正的基礎設施投資基金，國內金融創(chuàng )新迫切需要來(lái)自基礎設施投融資需求的活水，基礎設施REITs的推出適逢其時(shí)。

推出基礎設施REITs需要商業(yè)銀行積極參與。首先公募基礎設施投資基金的募集需要銀行代銷(xiāo)端做好宣傳，在利率下行期基金募集的難度小一些，但對于REITs這種復雜的產(chǎn)品，銀行要協(xié)助做好投資者培育，精準營(yíng)銷(xiāo)那些接受基礎設施股權投資風(fēng)險偏好和長(cháng)期穩定現金流的客戶(hù)。其次商業(yè)銀行作為公募基礎設施證券投資基金的基金托管人，要代表基金持有人的利益，保管基金資產(chǎn)，監督基金管理人日常投資運作。再次，權益型REITs要取得基礎設施項目完全所有權或特許經(jīng)營(yíng)權，要求基礎設施項目的股權、收益權及其他任何權益不能設置抵押、質(zhì)押，而一些項目的收費權質(zhì)押在貸款銀行，這也需要原始權益人與貸款銀行做好溝通，做好相關(guān)償債安排、解除抵質(zhì)押。第四，商業(yè)銀行投行部門(mén)要積極研究權益型REITs，總結在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金類(lèi)REITs產(chǎn)品的經(jīng)驗，為承銷(xiāo)公募基礎設施REITs產(chǎn)品創(chuàng )造條件。第五，探索象給上市公司貸款一樣對REITs給予資金支持。

上海交通大學(xué)PPP研究中心咨詢(xún)部主任

基礎設施REITs作為一種創(chuàng )新型投融資模式推廣和應用，能有效盤(pán)活國內現有的海量存量資產(chǎn)，改善企業(yè)資產(chǎn)負債結構，符合我國在新冠疫情后快速恢復經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際

其一，它倒逼傳統企業(yè)由重資產(chǎn)投資模式向重運營(yíng)模式轉變，加快新舊動(dòng)能轉換；同時(shí)也為居民從現在單一的商品房投資轉向范圍更廣的基建領(lǐng)域投資提供了機會(huì )，拓展了民間資本的投資渠道。

其二，在公共服務(wù)領(lǐng)域，PPP項目的再融資一直是困擾社會(huì )資本方的痛點(diǎn)問(wèn)題，基礎設施REITs的出現也為PPP項目的再融資提供了一個(gè)新的渠道，雖然兩者之間要完全匹配還要一段路要走，但二者的融合發(fā)展，未來(lái)可期！

中國國際經(jīng)濟咨詢(xún)有限公司政府業(yè)務(wù)首席專(zhuān)家

新中國成立70年來(lái)，我們經(jīng)歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進(jìn)程。黨的十八大以來(lái)，城市建設和發(fā)展步入了新的階段，城鎮化水平進(jìn)一步提高，城市發(fā)展質(zhì)量明顯改善，同時(shí)也面臨著(zhù)巨大的挑戰，比如政府性債務(wù)高企、城市基礎設施權屬不清、重建設輕運營(yíng)資產(chǎn)管運效率低下等。

此時(shí)基礎設施公募Reits的推出對于這些舊的發(fā)展階段形成的歷史問(wèn)題解決有一定的促進(jìn)作用，通過(guò)權益性架構設計降低業(yè)主方的資產(chǎn)負債率，通過(guò)優(yōu)選項目和確權過(guò)程明晰基礎資產(chǎn)的權屬，通過(guò)對于管理人施加管理上的信義義務(wù)加快培育我國專(zhuān)業(yè)的基礎設施投資運營(yíng)管理服務(wù)機構，并通過(guò)資本市場(chǎng)的有效反應反作用于基礎設施的科學(xué)決策過(guò)程，因此對于我國的城鎮化建設進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段具有重要意義，當然“局中人”要面臨的轉變和調適也會(huì )是深刻而痛苦的。

目前試點(diǎn)項目的挑選遵循了比較嚴格的標準，在配套制度文件和架構設計上還存在著(zhù)不少需要努力的地方，這正符合了新事物的正常發(fā)展規律。發(fā)展要以發(fā)育為前提，不同地區、不同行業(yè)、不同機構、不同用戶(hù)的發(fā)育程度不同，必然會(huì )呈現不同的發(fā)展樣態(tài)，但是向前向上的態(tài)勢是一致的，我們應直面挑戰、躬身入局，去迎接一個(gè)新的時(shí)代。