陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
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房地產(chǎn)項目由于開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，資金投入大，對于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力的要求也相應較高，然而實(shí)操層面，對于擴大經(jīng)營(yíng)而言，融資成為必要的手段
對于房地產(chǎn)項目而言，不同階段對用不同形式的資金投入
前期階段自有資金為主，拿地到四證齊全階段以前融為主，四證以后可用開(kāi)發(fā)貸替換前融，后期銷(xiāo)售階段則銷(xiāo)售回款作為后續資金投入
所以一個(gè)項目而言，雖然總投較高，但是在融資渠道打開(kāi)的前提下，自由資金總投相對可控
具體來(lái)看
01、房地產(chǎn)項目的資金來(lái)源
一、自有資金
包括股東投入的注冊資本、留存利潤等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費和政府收費等前期費用等
二、借入資金
主要是向金融機構的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等，根據目前的規定， 在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%
三、銷(xiāo)售回籠款
即向購房業(yè)主收取的房款。根據目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售資金回籠不僅可以彌補項目的持續開(kāi)發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實(shí)現利潤
一般來(lái)說(shuō)，在項目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為 1/3
但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同:
前期階段: 項目尚未具備融資能力和銷(xiāo)售，資金來(lái)源以股東投入為主
四證齊全: 項目符合向金融機構融資的條件，貸款用于支付工程款
預售階段: 取得預售許可證，開(kāi)始預售并回籠資金
資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面:
一是資金來(lái)源結構
主要是指投資者籌集 各種資金來(lái)源而構成的財務(wù)結構，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例
二是取得資金的成本
而如何才能夠確認合理的融資方式呢，需要理解好一個(gè)重要概念：財務(wù)杠桿
02、如何理解財務(wù)杠桿
通過(guò)一個(gè)例子，來(lái)幫助大家理解什么是財務(wù)杠桿
某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項目預計投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%
現有二個(gè)投資方案可供選擇:
方案一:貸款與自有資金的比例為2:1;
方案二:貸款與自有資金的比例為5:1
哪種投資方案自有資金收益率更高呢?
方案一:
投資收益=(2+1)*20%*1=0.6億元
貸款利息=2*10%*1=0.2億元
投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元
自有資金收益率=0.4÷1*100%=40%
方案二:
投資收益=(5+1)*20%*1=1.2億元
貸款利息=5*10%*1=0.5億元
投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元
自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%
財務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產(chǎn)出
發(fā)揮財務(wù)杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時(shí)，財務(wù)杠桿是有利的
借貸資金與自有資金的比例越大， 財務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì )越高
因此，企業(yè)對外借 款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報率。
如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會(huì )產(chǎn)生相反的杠桿效應
如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為:
投資收益=(2+1)*6%*1=0.18億元
貸款利息=2*10%*1=0.2億元
投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元
自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%
此外，對于財務(wù)杠桿而言，具有放大節稅效應
所得稅法鼓勵人們使用財務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應稅收入，起到避稅的作用
財務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利(即投資收益高于借貸利率)的假設之上的，而這是一種不確定性的假設
如果實(shí)際營(yíng)運收入低于預期，財務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險
所以，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，合理融資的同時(shí)，也需要在風(fēng)險與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財務(wù)風(fēng)險。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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