2021年三季度，中國內地大宗物業(yè)成交總額917.5億元，同比2020年三季度上升83.6%，增幅顯著(zhù)；此外本季度總成交已接近上年成交總和，內地大宗市場(chǎng)持續升溫。

同時(shí)，總成交單數與同比略有上升，平均單筆成交額同比上升65.9%至22.4億元/筆，全國性大宗的整體交易推升平均成交額大幅上升。 

圖：2020.01-2021.09內地大宗市場(chǎng)成交走勢（億元）

從城市維度看，三季度上海為全國大宗交易主力城市，總成交額176.5億元占比19%；北京69.8億元位居第二，北上為大宗成交主力城市的趨勢延續。從全國性大宗整體交易占比居首近6成，其交易核心布局仍以一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市為主，長(cháng)三角城市群依然為大宗成交主力。

全國性（多城市）成交金額占比最多達55%，完成交易的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)多布局于一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市較為核心區位。

前三季度總體來(lái)看，北京偏愛(ài)商業(yè)，可統計成交總額達151.2億元位居一線(xiàn)城市之首，上海的辦公資產(chǎn)更受青睞，前三季度成交標的總額達339.8億元，近年總部經(jīng)濟熱度持續的市場(chǎng)環(huán)境下，更多優(yōu)質(zhì)新興寫(xiě)字樓成為企業(yè)收購的主要標的。

圖：2021Q3內地大宗成交城市占比（按成交金額）

從投資業(yè)態(tài)偏好來(lái)看，三季度工業(yè)物流成交金額達181.2億元，同比增幅居首，現代高標準物流倉庫的市場(chǎng)需求持續擴大，順豐控股51.5%股權收購嘉里物流以及新宜中國和高盛資產(chǎn)聯(lián)合收購的全國性物流項目為主要成交。

另一方面，平安作價(jià)330億元收購凱德6個(gè)核心來(lái)福士項目的資產(chǎn)包為近年綜合體成交金額之首，優(yōu)質(zhì)商辦綜合體的穩定現金流收益成為險資在當前市場(chǎng)投資的重要因素。

同時(shí)，從成交總金額看，辦公/研發(fā)辦公以及商業(yè)的成交同比也在本季度保持客觀(guān)穩定的增長(cháng)。綠色金融背景下，低碳生態(tài)環(huán)保概念的商辦項目更受青睞。

圖：2021年Q3各業(yè)態(tài)大宗成交同比（按成交金額）

前三季度，全國辦公業(yè)態(tài)成交總額878.4億元，占比總額45%位居第一。主要成交標的為位于一線(xiàn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，在總部經(jīng)濟效應的持續影響下，新興樓宇越來(lái)越多成為企業(yè)收并購的選擇。

圖：2021前三季度成交業(yè)態(tài)占比（按金額，單位：億元）

數據來(lái)源：克而瑞資管

從辦公租賃市場(chǎng)看，截止21年三季度，核心城市（上海、北京、深圳、廣州、武漢、重慶、杭州、福州）租金降幅收窄或小幅回升，預計穩定橫盤(pán)為未來(lái)一階段的主要表現，短期內難以恢復至疫情前水平；新增供應放緩的背景下，供需平衡的壓力得到一定緩解，出租率波動(dòng)相對減小。TMT和科技金融將為持續拉動(dòng)租賃需求主力行業(yè)的趨勢不變。

從今年已發(fā)行辦公為底層資產(chǎn)的金融產(chǎn)品看，全國范圍內統計共發(fā)行20筆總規模382億元，占比全業(yè)態(tài)已發(fā)行產(chǎn)品的33%位例第二；北京和上海為絕對主力城市，發(fā)行規模共293億元占比總發(fā)行近8成，相較于其他城市，北上優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)穩定的出租率、較高的租金以及優(yōu)異的市場(chǎng)環(huán)境均為重要因素。

圖：2021年1月-11月各城市辦公產(chǎn)品發(fā)行規模（單位：元/㎡/天 ）

數據來(lái)源：克而瑞資管

截止當前，以上海陸家嘴世紀金融廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)發(fā)行的CMBS“陸家嘴世紀金融廣場(chǎng)1期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”是今年單筆發(fā)行規模最大的辦公類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。陸家嘴世紀金融廣場(chǎng)位于上海浦東竹園商務(wù)區，總建筑規模44萬(wàn)㎡，是適用于國際金融總部和跨國公司總部辦公的高標準甲級寫(xiě)字樓，入駐的知名企業(yè)有花旗銀行、平安銀行英格列斯百貨等，目前出租率和租金均較高于板塊平均水平。 

其次，在所有辦公類(lèi)產(chǎn)品中發(fā)行票息較低的“成都中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”優(yōu)先級票息僅3.6%，發(fā)行金額21億元高于均值，受央行綠色金融傾斜政策影響，其發(fā)行速度僅為33天。下半年舉行的2021中國人民銀行工作會(huì )議提出，“落實(shí)碳達峰、碳中和重大決策部署，完善綠色金融框架和激勵機制”，辦公產(chǎn)品的綠色生態(tài)節能愈發(fā)成為衡量資產(chǎn)價(jià)值的重要因素。

表：全國范圍內發(fā)行的辦公項目資產(chǎn)證券化項目匯總

整體來(lái)看，前三個(gè)季度，全國大宗成交總額已超1900億元，逼近2020年全年成交總額，預計至年末相對同期有不小增幅。金融業(yè)將繼續為收購方主力，積極投資布局具有穩定收益和新形勢下具有高性?xún)r(jià)比的資產(chǎn)為此輪特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資難的大環(huán)境下成為最為頻繁的大宗出售方，房企之間的資產(chǎn)流動(dòng)性也較以往更大。

商辦市場(chǎng)恢復至疫情前尚需時(shí)日，隨著(zhù)新增供應的節奏放緩，出租率企穩，租金降幅不斷收窄，市場(chǎng)也迎來(lái)了較好的調整期，多城凈吸納量的持續高質(zhì)增長(cháng)更提振了市場(chǎng)信心，多城商辦核心項目的資產(chǎn)證券化成功發(fā)行，預計未來(lái)將有更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加入。