債市投研筆記 作者：債市小白菜
來(lái)源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）
碎碎念：這兩天難得又“熱鬧”起來(lái)，“地產(chǎn)圈”、“城投圈”都炸開(kāi)了鍋，一則財政部通知引發(fā)市場(chǎng)熱議，小白菜也學(xué)習了下多位大佬大咖的意見(jiàn)，多有分歧：有人說(shuō)這是一次劃時(shí)代改革，也有人說(shuō)只是虛驚一場(chǎng)，過(guò)度解讀大可不必……試點(diǎn)將推進(jìn)，子彈仍在飛，未來(lái)發(fā)生多少實(shí)質(zhì)影響，后續有待觀(guān)察。小白菜姑且寫(xiě)個(gè)備忘錄，以作記錄學(xué)習！
6月4日，財政部發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》，將由自然資源部門(mén)負責征收的國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務(wù)部門(mén)負責征收。
雖然政策提到了四項政府非稅收入，但市場(chǎng)貌似主要關(guān)心土地出讓金這點(diǎn)，畢竟可能關(guān)系地產(chǎn)、城投的未來(lái)……
政策背景
簡(jiǎn)單扯兩句政策的背景，這個(gè)要從18年說(shuō)起：
2018年3月，中共中央印發(fā)《深化黨和國家機構改革方案》，提出由稅務(wù)部門(mén)“承擔所轄區域內各項稅收、非稅收入征管等職責”。
2018年7月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳同年印發(fā)《國稅地稅征管體制改革方案》，提出“按照便民、高效的原則，合理確定非稅收入征管職責劃轉到稅務(wù)部門(mén)的范圍，對依法保留、適宜劃轉的非稅收入項目成熟一批劃轉一批，逐步推進(jìn)”。
也就是說(shuō)，隨著(zhù)非稅收入劃轉征收逐步推進(jìn)，本次土地出讓金劃轉，就類(lèi)似于此前的社保轉為稅務(wù)部門(mén)征收，差不多是一個(gè)道理。
而這個(gè)統一到稅務(wù)部門(mén)征收，本質(zhì)就是為了提高效率，統一進(jìn)行“出納”，有利于監管。
為什么反響這么大？
《通知》剛出來(lái)的時(shí)候，小白菜的胖友圈、交（hua）流（shui）群討論的飛起，也許解讀過(guò)了度，但是更應該引起我們思考的是，為什么市場(chǎng)這么關(guān)注？被延伸了解讀的“點(diǎn)”是不是正是市場(chǎng)一直有一根神經(jīng)繃著(zhù)的、極其脆弱敏感、擔心有朝一日政策出手的一顆“暗雷”呢？
（1）城投層面：土地財政遠去？
我國財政收入“四本賬”：一般公共預算收入、政府性基金收入、社會(huì )保險基金收入、國有資本本經(jīng)營(yíng)收入。其中一般公共預算（第一本賬）規模最大，20年占比52%，主要為稅收貢獻，占比84%；政府性基金收入（第二本賬）規模次之，占比27%，主要來(lái)自土地出讓金（占比90%以上）及發(fā)行專(zhuān)項債。
20年，地方政府國有土地使用權出讓收入為8.41萬(wàn)億（地方一般公共預算收入10.01萬(wàn)億），同比增長(cháng)15.9%。今年前4個(gè)月，地方政府國有土地使用權出讓收入2.14萬(wàn)億，同比增長(cháng)35%。
94年分稅制改革至今，土地出讓金這塊大蛋糕居然已經(jīng)如此之大，其所有權和分配權基本由地方政府來(lái)章掌控，可見(jiàn)土地出讓收入作為地方政府財源的重要性。
在這個(gè)背景下，有一種解讀就是此次改革，這塊蛋糕要被收回，土地財政結束，劃時(shí)代！
但是冷靜下來(lái)想想，如此突兀收掉這個(gè)小金庫，怕是整個(gè)市場(chǎng)都涼涼，驚天地泣鬼神的那種！這不是頂層設計所想看到的，任何政策改革的背后都離不開(kāi)一個(gè)“穩”字……
但是仔細看下，政策明確提到：除本通知規定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續按照現行規定執行。
也就是說(shuō)，只是征收機構變了，從自然資源部征收轉由稅務(wù)部門(mén)征收，并未改變土地出讓金的歸屬權，地方利益并沒(méi)有受損到“土地財政沒(méi)了”的地步……（至少目前，未來(lái)也許吧，至少政府會(huì )逐漸引導其擺脫對土地財政的依賴(lài)）
在以前，土地出讓金征收：國土部門(mén)與受讓人簽合同，國土部門(mén)開(kāi)繳款通知書(shū)（明確面積、土地禿然高收入總額、繳納方式等），受讓人繳納款項入地方國庫。
而現在，流程如下：
（2）地產(chǎn)層面：房地產(chǎn)稅來(lái)臨？
2021年5月，財政部、全國人大常委會(huì )預算工委、住房和城鄉建設部、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì )，聽(tīng)取部分城市人民政府負責同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。
時(shí)間一前一后，前腳剛出的推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的消息，后腳又來(lái)個(gè)《通知》，難免讓人想入非非……
因此，另一個(gè)解讀就是：土地財政的小金庫被沒(méi)收，地方財政失衡，那怎么辦呢，就想辦法利用房地產(chǎn)稅來(lái)彌補，改革的這一錘子，就是為房地產(chǎn)稅落地開(kāi)路……
同上所述，等小金庫真的被動(dòng)了，再來(lái)YY這個(gè)吧……（至少目前來(lái)看，與房地產(chǎn)稅沒(méi)啥子關(guān)系）
不過(guò)說(shuō)到這個(gè)房地產(chǎn)稅，倒是可以多說(shuō)兩句，未來(lái)房地產(chǎn)稅改革勢在必行！
目前我國的房地產(chǎn)稅，呈現“輕持有、重交易”的特征，相關(guān)稅種主要是開(kāi)發(fā)建設、交易環(huán)節，而持有環(huán)節相對較低。中長(cháng)期，在地方依賴(lài)土地財政難以為繼（不管政策層面、還是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代來(lái)看，都難以支撐）的大背景下，訴諸于房地產(chǎn)稅或許更為可行，龐大的存量房地產(chǎn)稅收潛在貢獻大，而且與國外相比，我國的房地產(chǎn)稅在全國稅收中占比確實(shí)偏低。隨著(zhù)改革推進(jìn)，……,（還是先立法吧，短期還看不到呢）
（3）為什么是這些地區試點(diǎn)？
看到市場(chǎng)不少在YY這個(gè)，說(shuō)什么“選擇試點(diǎn)城市，中央的考慮范圍不只是當地的房地產(chǎn)熱度和對土地財政的依賴(lài)程度，還會(huì )考量城市的特殊性，即當地政府的執行力是否高效，政策落地后能否產(chǎn)生快速的市場(chǎng)反響等”
有沒(méi)有這么復雜，小白菜不曉得（上頭怎么想，我等白菜如何窺知），但是看著(zhù)這些揣測還是有道理的?。?！
政策影響幾何？
（1）一般公共預算變“胖”？
土地出讓金進(jìn)入一般公共預算，賬本變了。（有幾位大佬指出并未變化，請忽視本條）
（2）更好“監管”土地出讓金
中央層面，能夠相對實(shí)時(shí)掌控地方政府土地出讓金收入和支出情況。用大白話(huà)來(lái)說(shuō)，就是錢(qián)中央不拿走，但是地方?jīng)]法隨心所欲花錢(qián)了，可操作空間變小。
（3）有助于城鄉一體化建設
2020年9月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調整完善土地出讓收入使用范圍有限支持鄉村振興的意見(jiàn)》，要求十四五期間，以?。▍^、市）為單位核算，土地出讓收益用于農業(yè)農村的比例要達到50%以上。
改革一定程度上會(huì )降低地方政府的自由裁量空間，未來(lái)迫于“監管”可能會(huì )逐步落實(shí)。
（4）提高土地出讓金征管效率
稅務(wù)部門(mén)畢竟強制性還是更勝一籌的！
（5）地產(chǎn)層面
主要還是更規范帶來(lái)的影響，不規范多的企業(yè)當然會(huì )有所影響：比如房企拿地后，繳納土地出讓金，此前可能時(shí)間上有彈性空間，后面可能這種空間變小，而這對于房企來(lái)說(shuō)會(huì )影響到其資金壓力，總體上就是操作空間被壓縮。
此外，勾地方面可能也會(huì )有所影響，難度可能加大。
城市更新（舊改）層面是否利好的前提是小金庫被動(dòng)了，搞土拍沒(méi)動(dòng)力了，開(kāi)發(fā)商通過(guò)城市更新增加地方社會(huì )效益自然會(huì )受到熱捧，不過(guò)前幾天上海成立最大城市更新基金倒是對城市更新行業(yè)有比較大的實(shí)實(shí)在在影響。
整體而言，對地產(chǎn)影響有限，核心還是供需關(guān)系，而這背后又因為中央與地方的矛盾：中央想“三穩”，但地方對于土地市場(chǎng)或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是想著(zhù)去推動(dòng)，而不是打壓，畢竟市場(chǎng)好了，土地出讓金上升，財政收入增加，何樂(lè )而不為呢？
（6）城投層面
對于城投公司，拿地主要有三種方式：1）土地一級整理；2）土地注入；3）招拍掛。一級整體影響倒還好，土地注入本來(lái)也有限制了，招拍掛環(huán)節，對于比如地方政府先征后返還企業(yè)等行為會(huì )有所打擊，城投在一級市場(chǎng)拿地，增加政府性基金收入，但政府返還給城投，資金在政府空轉，并未形成有效財力。（這個(gè)打擊也是好事）
本文結束語(yǔ)
長(cháng)期而言，政策對于整體發(fā)展還是有一定的整個(gè)面意義的！
值得期待！
但是，有一點(diǎn)小白菜覺(jué)得還是要關(guān)注：后期分配機制！如果分配機制機制發(fā)生變化，即中央和地方對于土地出讓金按照比例來(lái)分配，那么……
政策全文如下：
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