觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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從局外到局內，觀(guān)察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
對于體量數倍于自身的雪松物業(yè)板塊，合景悠活能否成功“吞下”？后續的運營(yíng)管理是否足以應對？
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 10月底成功登陸資本市場(chǎng)的合景悠活，已經(jīng)準備大步擴張。
11月19日，一則內幕消息指，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業(yè)板塊。
該報道援引接近雪松控股和合景泰富的知情人士稱(chēng)，早在兩個(gè)月前，雪松物業(yè)板塊出售事宜已經(jīng)落地，但買(mǎi)方遲遲沒(méi)有浮出水面，直到最近才爆出將由合景悠活接盤(pán)，然而依舊無(wú)法確認合景是否會(huì )全部接手雪松物業(yè)的整個(gè)盤(pán)子。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此向合景方面求證，截止發(fā)稿時(shí)未獲得回復。
該事項中引人關(guān)注的信息點(diǎn)在于雪松物業(yè)板塊“9億平方米”物管規模，如若消息屬實(shí)，且悉數收購，相比合景悠活目前僅2210萬(wàn)平方米的體量來(lái)說(shuō)，差距過(guò)于巨大。
一旦交易成功，這意味著(zhù)合景悠活將快速躋身物管巨頭行列。
雪松物業(yè)版圖
收購事項涉及的雪松控股旗下物業(yè)板塊，并未在物管企業(yè)上市之列，其基本面情況僅能從較少的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中尋找蹤跡。
資料顯示，雪松控股創(chuàng )立于1997年，位列世界500強第296位，被認為是廣東最大的民營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)聚焦大宗商品資源、供應鏈服務(wù)等核心領(lǐng)域，旗下囊括供通云供應鏈集團、化工集團、雪松地產(chǎn)集團、文化旅游集團、社區生態(tài)運營(yíng)集團和金融服務(wù)集團六大產(chǎn)業(yè)集團，擁有齊翔騰達、希努爾兩家A股上市公司。
其中產(chǎn)業(yè)投資集團是雪松旗下產(chǎn)業(yè)投資和運營(yíng)的主要平臺，集產(chǎn)業(yè)投資及培育、城市綜合開(kāi)發(fā)及配套服務(wù)、輕資產(chǎn)輸出等城市服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈運營(yíng)能力于一體，擁有超過(guò)20年的城市綜合體、文旅小鎮及全域旅游開(kāi)發(fā)和運營(yíng)經(jīng)驗。
物業(yè)板塊歸入產(chǎn)業(yè)投資集團中，所涉及的智慧城市生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的公司主體為雪松智聯(lián)科技集團（簡(jiǎn)稱(chēng)“雪松智聯(lián)”）。據其官方微信介紹，該公司在全國范圍內服務(wù)面積近9億平方米，其中自營(yíng)服務(wù)項目逾1300個(gè)，聯(lián)盟項目近8000個(gè)，擁有逾10家物業(yè)公司和物業(yè)聯(lián)盟“銀鑰匙聯(lián)盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企業(yè)。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雪松智聯(lián)旗下控股企業(yè)高達39家，擁有物業(yè)公司包括銀灣物業(yè)、慶德物業(yè)、華庭物業(yè)、家園物業(yè)等，業(yè)務(wù)涉及商住服務(wù)、學(xué)校服務(wù)、醫院服務(wù)及公建類(lèi)項目等。
從城市布局和業(yè)務(wù)涵蓋面的廣度，可窺見(jiàn)雪松智聯(lián)的體量相對龐大，但“9億平方米”數據，相比萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)等一線(xiàn)物管巨頭3億多平方米的在管面積，還要多出兩三倍，不免令人存疑。
市場(chǎng)分析指，上述服務(wù)規模是其過(guò)往不斷在物業(yè)市場(chǎng)收并購的結果。對于物業(yè)市場(chǎng)的加速整合，雪松物業(yè)早有預判并在2013年就啟動(dòng)全國多地的產(chǎn)業(yè)整合布局規劃，是行業(yè)內最早通過(guò)收并購進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合的企業(yè)之一。
據了解，雪松控股的物業(yè)發(fā)展最早可追溯至2001年廣州市君華物業(yè)管理有限公司成立，最初主要為雪松控股旗下廣州區域自有住宅項目社區物業(yè)服務(wù)，逐步發(fā)展至為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的三級物業(yè)公司，并于2013年開(kāi)始走出廣州，向外拓展。
經(jīng)過(guò)持續幾年的行業(yè)整合，2018年底時(shí)雪松社區生態(tài)運營(yíng)集團董事總裁周勤偉曾表示，雪松社區業(yè)務(wù)已涉足全國17省109座城市，覆蓋北上廣深一線(xiàn)城市及省內經(jīng)濟領(lǐng)先城市，在管項目超過(guò)1300個(gè)，物業(yè)管理面積約1.2億平方米，其中開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理面積占比不超過(guò)3%。
實(shí)際上，雪松控股也曾將“上市”納入重點(diǎn)計劃。2016年，雪松控股集團董事會(huì )便對物業(yè)集團提出兩點(diǎn)期許和要求，指出“在兩年內必須完成物業(yè)集團的IPO工作，并將業(yè)績(jì)提升至全國前五之列”。
隨后君華物業(yè)加快在全國的產(chǎn)業(yè)整合步伐，并在2017年6月，將原本的“君華物業(yè)運營(yíng)有限公司”更名為“雪松社區服務(wù)有限公司”，2018年底宣布再次迭代商業(yè)模式，戰略轉型為智慧城市運營(yíng)商。
2019年6月，雪松物業(yè)平臺再度更名為“雪松智聯(lián)科技集團有限公司”，主營(yíng)項目類(lèi)別由“居民服務(wù)業(yè)”變?yōu)椤败浖托畔⒓夹g(shù)服務(wù)業(yè)”。
只是至今，物管行業(yè)迎來(lái)上市潮之際，雪松物業(yè)上市消息遲遲未有坐實(shí)，直到今年年中傳出出售事宜。
此前強烈的上市意愿如今看來(lái)似乎已經(jīng)偃旗息鼓，其中緣由無(wú)從得知。
合景以小博大
至于市場(chǎng)所指的收購事項，有業(yè)內人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“此次收購更大可能是聯(lián)合，合景悠活并不一定全盤(pán)收購雪松物業(yè)，其物管業(yè)務(wù)也不一定全部由合景悠活代管?！?/p>
該人士分析指，雪松物業(yè)可利用合景上市平臺的資本優(yōu)勢，同時(shí)合景悠活也可快速實(shí)現規模的躍升，而存量物業(yè)的整合講究規模經(jīng)濟效應，品牌優(yōu)勢越是在市場(chǎng)突出，利于更進(jìn)一步降低收購和經(jīng)營(yíng)成本，盈利性更高。
可以肯定的是，合景悠活確有規模擴張的想法。
10月中旬召開(kāi)IPO新聞發(fā)布會(huì )時(shí)，孔健楠等一眾管理層講話(huà)簡(jiǎn)潔，但是共同透露出來(lái)一個(gè)信號：合景悠活要提高發(fā)展速度，增大市占率。執董兼財務(wù)管理中心總經(jīng)理楊靜波亦稱(chēng)，公司目前的目標重點(diǎn)就是如何提升未來(lái)的發(fā)展速度。
值得一提的是，此前合景悠活集團商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示：“目前已有相對比較確定的收并購標的，且業(yè)務(wù)管理面積比較龐大，具體消息后續將陸續公布，期待給大家更多的驚喜”，并稱(chēng)“我們希望能晉升或者靠近第一梯隊龐大的商業(yè)運營(yíng)團隊里面去”。
數據顯示，截至2020年4月30日，合景悠活分別在中國38個(gè)城市以及自治縣管理109個(gè)住宅物業(yè)，以及在9個(gè)城市跟自治縣管理30個(gè)商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積為2210萬(wàn)平方米。
相比較雪松物業(yè)擁有的豐富業(yè)態(tài)，合景悠活主要經(jīng)營(yíng)住宅及商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。截至4月份，住宅與商業(yè)的占比為68:32，商業(yè)部分相對小很多，但實(shí)際上商業(yè)物業(yè)收入坪效明顯高出住宅物業(yè)不少，整體拉高了合景悠活的盈利水平。
值得注意的是，有業(yè)內人士分析指出：“雪松物業(yè)之所以有如此龐大的體量，其中應有不少是公建項目?！?/p>
另外，商住類(lèi)項目體量同樣不小，其中專(zhuān)注于商住服務(wù)領(lǐng)域的銀灣物業(yè)，已深耕物業(yè)行業(yè)24年，業(yè)務(wù)遍布全國15省50城，服務(wù)項目近800個(gè)，具備全國領(lǐng)先的社區生活綜合服務(wù)運營(yíng)能力。
現在看來(lái)，合景悠活似乎已經(jīng)為實(shí)現規?？绮阶龊昧饲捌跍蕚?。
據管理層此前介紹，自2019年開(kāi)始，合景悠活加大對第三方項目的擴張力度，并且已經(jīng)建立了完善的項目篩選。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，合景悠活對于收并購標的有著(zhù)包括盈利水平、管理團隊、區域覆蓋、業(yè)態(tài)互補、文化認同五個(gè)方面要求。
如區域覆蓋方面，“我們希望看中的收并購項目，是在已有的四大區域，且能跟我們形成良好的協(xié)同，并起到規模效應。同時(shí)，其提到在未來(lái)并購的市場(chǎng)上，會(huì )注重一定份額的公建項目?！?/p>
“收購雪松控股物業(yè)板塊”的消息尚未得到明確，不過(guò)值得探討的是，對于體量數倍于自身的雪松物業(yè)板塊，合景悠活能否成功“吞下”？后續的運營(yíng)管理是否足以應對？
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