觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)(ID:guandianweixin)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商剛剛經(jīng)歷有史以來(lái)最差的“金九銀十”，銷(xiāo)售不利，工抵房、特價(jià)房源等促銷(xiāo)手段層出不窮。
“天上不會(huì )掉餡餅”的道理大家都懂，但在買(mǎi)房這件事上，人們可能就很難作出這么理智的抉擇。
“工抵房房源……由于工程公司急需回資金，特批30套跳樓一口價(jià)370萬(wàn)/套起！”近期在廣州房產(chǎn)圈，相信不少有心的購房者都被一則降價(jià)傳聞所觸動(dòng)。
焦點(diǎn)中心是雅居樂(lè )在荔灣白鵝潭新開(kāi)盤(pán)不足一年的豪宅項目--雅居樂(lè )天際715。其前身為荔灣華大物流地塊，由雅居樂(lè )集團在2016年地市高點(diǎn)時(shí)買(mǎi)入。
資料顯示，雅居樂(lè )是擊敗碧桂園、華發(fā)、越秀與地鐵聯(lián)合體、保利、時(shí)代、合景泰富、龍湖、融創(chuàng )等約30家房企，以21.7億元、溢價(jià)率120%的價(jià)格入手地塊，成交樓面地價(jià)36995元/平方米，打破了當時(shí)廣州全市單價(jià)紀錄。
成本高昂，因此當輾轉5年的天際715項目最終選擇在去年12月面市時(shí)，叫賣(mài)的售價(jià)就達到7.5萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米。
而相對地，項目主推60余平方米的復式單位，折合總價(jià)約550-600萬(wàn)元/套，尚算符合臨近板塊廣鋼組團的價(jià)格中位數。年初的判斷是，荔灣樓市一直處于缺貨狀態(tài)，天際715項目從總價(jià)來(lái)看去化是有保證的，因此降價(jià)壓力不大。
但如今，情況發(fā)生了180度大轉彎。市場(chǎng)的情況令最樂(lè )天派的觀(guān)察者也變得謹慎。
房地產(chǎn)行業(yè)迅速對安全邊界有了重新的定義，開(kāi)發(fā)商過(guò)往專(zhuān)注成本關(guān)注ROE，目前則奉回籠現金保證財務(wù)安全為真理，旗下樓盤(pán)項目打折促銷(xiāo)意愿強烈，甚至各出奇招。
正是在這種背景下，類(lèi)似雅居樂(lè )天際715“工抵房”等的另類(lèi)房源，開(kāi)始大量進(jìn)入購房者視野。
“每家公司叫法不一樣，但通俗講就是用房子來(lái)沖抵工程款?！蹦彻こ坦矩撠熑烁嬖V觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，中國房地產(chǎn)過(guò)去作為一個(gè)高杠桿行業(yè)，工抵房的存在早已有之，“不能算普遍，只能說(shuō)很常規的操作”。
但其稱(chēng)，工抵房在近年來(lái)確實(shí)越來(lái)越常見(jiàn)，不少開(kāi)發(fā)商都愿意用這種方法來(lái)拉長(cháng)賬期，“在減少現金流流出的同時(shí)，也算達成了當期的銷(xiāo)售額”，算是一舉兩得。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現時(shí)最關(guān)心現金流，房子讓出一部分利潤來(lái)沖抵工程款，來(lái)變相達到融資或干脆回籠資金，工程公司也不得不接受。
早前，各種超長(cháng)期的商業(yè)承兌匯票也是可選項，但人們已經(jīng)從某大型房企暴雷中吸取到教訓?！拔覀兤鋵?shí)比較被動(dòng)?！?nbsp;
“現在除了工抵房，工程公司也不大接受別的方式，因為別的方式基本都是套路。拿到工抵房，就算房子賣(mài)不出，起碼還有個(gè)房子，別的方式基本到最后是一頭空?！彼硎?，工抵房最大的風(fēng)險，是開(kāi)發(fā)商完成銷(xiāo)售但卻將房款挪用，就是賴(lài)賬。但這種情況很少。
總的來(lái)說(shuō)，工抵房是一種麻煩，但是也被工程公司視為回收工程款的最終保障。
據了解，如何處理工抵房在業(yè)內并沒(méi)有一套標準規則，合同怎樣寫(xiě)、房子如何出售等要靠工程公司和開(kāi)發(fā)商具體商討。
上述工程公司負責人透露，按他們的做法，工程公司在拿到抵押房產(chǎn)后就要網(wǎng)簽鎖死產(chǎn)權，出售的話(huà)就會(huì )自找渠道售賣(mài)，或者繼續委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行降價(jià)出售。
“一般合同是要求拿到預售的兩個(gè)月內付款，會(huì )給時(shí)間開(kāi)發(fā)商出售?！惫こ坦疽布毙璎F金流，他提到，除非工程方資金雄厚，否則一般企業(yè)收房后就會(huì )立刻想辦法賣(mài)掉。
價(jià)格方面，就主要看工程公司和開(kāi)發(fā)商是否有提前約定，“一般都會(huì )提前訂好價(jià)格或折扣?！痹撊耸空f(shuō)，在提前簽定工抵房協(xié)議的情況下，折扣力度會(huì )比較大。
如果到最后一刻迫不得已，“大房企正常情況下打9折，某些開(kāi)發(fā)商為了快速套現可能8折或更低價(jià)抵押給工程方”，而工程公司就會(huì )再降一檔出售，“這個(gè)具體看工程公司對行情的把控?！?/p>
在出售過(guò)程中，雖然前期工程公司通過(guò)網(wǎng)簽鎖定了產(chǎn)權，但一般也會(huì )承諾找到新買(mǎi)家后進(jìn)行一次更名。也有案例顯示，工程公司或開(kāi)發(fā)商沒(méi)有要求進(jìn)行網(wǎng)簽，這樣工抵房的出售就更加容易了。
對購房者來(lái)說(shuō)，在購買(mǎi)工抵房的過(guò)程中，一般也是跟開(kāi)發(fā)商簽訂合同，購房資金打進(jìn)由開(kāi)發(fā)商設立的，并由工程方和銀行監管的賬戶(hù)。一套流程下來(lái)，才能保證購房者所購的工抵房能順利實(shí)現網(wǎng)簽備案，保障自己的權益。
另外，開(kāi)發(fā)商打算直接用房子抵扣工程款，不再付現金。那么工程公司在拿到工抵房后，就會(huì )直接辦理過(guò)戶(hù)登記手續，獲得了房屋所有權證（針對現房）。此時(shí)，購房者是與工程公司簽定購房合同，而交易也變?yōu)槎址拷灰住?/p>
地理位置不好戶(hù)型差、交易過(guò)程可操作空間大、容易產(chǎn)生法律糾紛，這些都是工抵房的風(fēng)險，但其勝在足夠便宜。因此亦有開(kāi)發(fā)商借工抵房之名，行降價(jià)促銷(xiāo)之實(shí)。這就需要用慧眼去識別。
回歸到雅居樂(lè )天際715項目的案例，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向樓盤(pán)相關(guān)置業(yè)顧問(wèn)確認了降價(jià)消息，其稱(chēng)這批特價(jià)房源主要用作工程款抵扣。
據了解，天際715項目總共建設1棟回遷房和3棟“8字形”圍合式住宅樓。由于限高80米的原因，回遷房建設26層為平層設計，2、3、4棟主要是62-80平方米的小面積復式產(chǎn)品，為19層至22層高。
而此次30套工抵房，大部分房源位于4棟，少部分位于3棟，1樓到21樓高低層都有，但均為非望江樓棟，“整體位置和景觀(guān)一般?！?/p>
不過(guò)“一口價(jià)僅需370萬(wàn)起”，他強調，相當于直接讓利至少120萬(wàn)/套。另?yè)^(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體看到的一份清單顯示，天際715項目工抵房房源優(yōu)惠額實(shí)則在160萬(wàn)至210萬(wàn)元之間。
據悉，此次工抵房消息最早或在10月13日前后釋出，隨后問(wèn)詢(xún)者不少。據該置業(yè)顧問(wèn)介紹，這些工抵房由于是通過(guò)項目售樓部現場(chǎng)辦理轉售手續，工作日到現場(chǎng)了解的顧客也很多，一派門(mén)庭若市的景象。
實(shí)際上，按部分行內消息靈通人士透露，雅居樂(lè )天際715最開(kāi)始吹風(fēng)的30套工抵房，在10月15日已經(jīng)售罄。如今在售的，是后續再推出的另外40-50余套，銷(xiāo)售價(jià)約在340萬(wàn)-430萬(wàn)元之間，優(yōu)惠力度相對沒(méi)有第一批大。
“一下子供應量太大?！庇袠I(yè)內人士分析稱(chēng)，雅居樂(lè )此次推出的工抵房，有不少與過(guò)往不同之處。其中一點(diǎn)是，工抵房以前基本上都需要全款，但雅居樂(lè )就放寬到三成首付，“這并不常見(jiàn) “。
據天際715項目置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)法，此次的工抵房”不需要全款，按揭就可以“，同時(shí)條件是，7天內給10%并手簽，20天內給完剩下的20%即可?！庇裳啪訕?lè )擔?！掷m已經(jīng)全部弄好了，沒(méi)有任何經(jīng)濟糾紛?！八€保證。
調控壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商剛剛經(jīng)歷有史以來(lái)最差的”金九銀十“，銷(xiāo)售不利，工抵房、特價(jià)房源等促銷(xiāo)手段層出不窮，雅居樂(lè )也并非孤例。
早前，某頭部房企旗下位于徐州的吾悅華府項目，就因以”工抵房“名義宣傳銷(xiāo)售商品房的行為，被徐州市賈汪區市場(chǎng)監管局定性為”虛假宣傳“并責令整改。
消息稱(chēng)，該項目以每平方米5388元的價(jià)格對外推售了100套”工抵房“，價(jià)格與備案均價(jià)相差了近兩千元。隨后，立即引發(fā)了老業(yè)主的維權行動(dòng)。
“如今行情不好，為收回現金，再極端的情況也難免會(huì )發(fā)生?！鄙鲜鰳I(yè)內笑稱(chēng)，“其實(shí)如果開(kāi)發(fā)商只是打著(zhù)工抵房旗號變相降價(jià)，對消費者來(lái)說(shuō)反而麻煩會(huì )更小?！?br/>
只是讓利如此明顯，對開(kāi)盤(pán)前期以原價(jià)購買(mǎi)的消費者說(shuō)不上公平，還會(huì )有隨時(shí)被叫停的風(fēng)險存在?！安荒芊蟼浒敢??！痹撊耸勘硎?，這意味著(zhù)工抵房終將屬于一門(mén)模糊地帶中的產(chǎn)業(yè)。
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