楊老師的基建課堂 作者：楊曉懌
來(lái)源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher)
隨著(zhù)恒大等房企陸續陷入流動(dòng)性危機、土地出讓市場(chǎng)格局轉變，地產(chǎn)與土地財政的“黃金時(shí)段”已然落幕；房地產(chǎn)行業(yè)標志性的“高杠桿與高周轉”成為往事，土地財政給地方政府帶來(lái)的紅利正在褪色。
那么，未來(lái)的“后地產(chǎn)時(shí)代”將會(huì )有哪些特征，土地財政又將如何轉變、影響地方財政的可用財力呢？
告別高杠桿的地產(chǎn)
從各路房企的倒下來(lái)看，并不是他們投資的項目出了問(wèn)題，關(guān)鍵在于對地產(chǎn)金融化的遏制舉措，逐漸迫使“高杠桿、高周轉”的房企們降低負債率；并且隨著(zhù)對影子銀行體系的整治，房企的融資渠道也受到越來(lái)越多的限制。
這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利潤與融資成本間的差距日漸縮小，依靠高杠桿獲得超額利潤的打法不再可行；并且在融資受限程度逐漸加大的情況下，房企的償債壓力指數級增長(cháng)，最終使得此前累計的問(wèn)題集中爆發(fā)，不可一世的帝國轟然倒下。
在這一輪地產(chǎn)危機集中爆發(fā)后，我們應當意識到，無(wú)論是降低地產(chǎn)金融化的程度還是當前恒大危機帶來(lái)的連鎖反應，未來(lái)針對地產(chǎn)企業(yè)的融資限制將會(huì )越來(lái)越細、越來(lái)越多；尤其是針對“高杠桿”運作模式的監管將再次提升，促使房企保持正常流動(dòng)性水平與資產(chǎn)負債率運轉，過(guò)去的野蠻打法已經(jīng)徹底成為過(guò)去時(shí)。
因此，未來(lái)地產(chǎn)項目運作的周期將逐漸延長(cháng)，杠桿率也將大幅降低；高速城鎮化發(fā)展的紅利已然不再，“房住不炒”將成未來(lái)的主旋律。這意味著(zhù)當前的地產(chǎn)行業(yè)格局將迎來(lái)深刻的變化；從過(guò)去的規模為王、搶占市場(chǎng)占有率，轉向穩健運作、可持續發(fā)展。
當地產(chǎn)的浪潮褪去，活下去，就成為了房企最重要的事。
城鎮化轉向“求質(zhì)”
地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及“高杠桿、高周轉”都脫離不了高速城鎮化的大背景，但如今城鎮化已經(jīng)從“求速”轉向“求質(zhì)”，高速城鎮化的年代已經(jīng)一去不復返了。這就決定了未來(lái)的地方發(fā)展格局與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也將隨之轉變，開(kāi)發(fā)思路必須同時(shí)升級。未來(lái)的城鎮化會(huì )呈現出幾個(gè)主要特征：
一是城市更新、舊城改造將成重點(diǎn)。在提升城鎮化質(zhì)量的過(guò)程中，必然要求對舊城地區、城鎮老舊片區進(jìn)行升級改造；其中自然涵蓋大量拆舊建新、改造升級、低效用地再開(kāi)發(fā)的內容。這類(lèi)項目的收益相對明確，且能夠覆蓋區域內的基礎設施與公共服務(wù)提質(zhì)改造工作，也是地方政府的主要支持方向；
二是“以人為核心的新型城鎮化”。如今的城鎮化已經(jīng)從“面”轉向“點(diǎn)”，哪些點(diǎn)需要加強，自然需要跟隨人口流動(dòng)的趨勢來(lái)確定；在一些人口流入的重點(diǎn)地區、人口密集地區，仍然有較強的城鎮化推動(dòng)力，并且在“房住不炒”的要求下，遵循市場(chǎng)規律、滿(mǎn)足居民需求，也將是重點(diǎn)任務(wù)；
三是新基建下的都市圈、城市群格局。在新基建與新的發(fā)展軸下，省會(huì )城市周邊建設都市圈、各區域發(fā)展城市群將是重點(diǎn)工作，并且發(fā)展格局也將與新型交通基礎設施、工業(yè)升級高度結合。這意味著(zhù)大城市周邊仍然有產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展并重的區域，且將隨著(zhù)交通軸線(xiàn)向外延伸，創(chuàng )造新的產(chǎn)城生態(tài)。
因此，地方政府與地產(chǎn)行業(yè)應當共同轉變思路，以新思維看待未來(lái)的發(fā)展格局，圍繞新的城鎮化目標開(kāi)展基礎設施和相關(guān)建設工作。
新時(shí)代的土地財政
那么，離開(kāi)了高周轉、高速度拿地的節奏后，土地財政又將何去何從？地方政府投資發(fā)展的資金從哪兒來(lái)？地方債務(wù)問(wèn)題又該如何解決呢？
如今的宏觀(guān)政策，將引導地方政府向以下幾個(gè)方向轉變：
一是將收入與支出統籌管理，轉變基礎設施的投資思路，將土地出讓收入與基礎設施投資在收益平衡的前提上掛鉤，達到不新增負債、減少地方債務(wù)負擔的訴求；
二是通過(guò)城市更新與舊城改造拓展多渠道的收益模式，既可以通過(guò)既有土地變性、增加容積率的方式來(lái)增加土地出讓金收入的渠道，也可以采用市場(chǎng)化模式、以地方國有企業(yè)參與運作的方式，共享開(kāi)發(fā)收益；
三是新的地方稅種已經(jīng)在路上，財產(chǎn)性稅收的落地速度正在加快。并且隨著(zhù)周期的調整與發(fā)展，地方財政的收支格局有望得到改善；當前地方債務(wù)處置的焦點(diǎn)仍然在于風(fēng)險管理與優(yōu)化債務(wù)結構，以更長(cháng)的周期來(lái)看待債務(wù)問(wèn)題。
新的時(shí)代，必須要用新的思維來(lái)看待問(wèn)題。
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