?地價(jià)傳導房?jì)r(jià)，房住不炒下拿高溢價(jià)地，總顯得不是那么和諧！

然而3-4月，招商蛇口居然連拿了三塊溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊：

3月1日，西安。招商蛇口以最高限價(jià)110600萬(wàn)元+競配建教育設施面積106100㎡，總價(jià)202858萬(wàn)元，實(shí)際樓面價(jià)18853元/㎡競得浐灞核心區一宗優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率149%。

4月19日，還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西咸新區XXQH-WB05-40地塊，樓面價(jià)9993元/㎡，溢價(jià)率156%。

在過(guò)往的認知里，國企央企都是穩住基本盤(pán)的，如今卻是央企在高價(jià)拿地，意不意外？驚不驚喜？

敢高價(jià)拿地背后，當然是因為有錢(qián)任性。

招商蛇口，原名招商地產(chǎn)，更早以前叫蛇口工業(yè)區房地產(chǎn)公司，背后是招商局集團這個(gè)金主爸爸，在地產(chǎn)江湖中曾有“招保萬(wàn)金”的美名。

早在1978年，改革開(kāi)放才開(kāi)始，招商就在深圳蛇口片區開(kāi)發(fā)蛇口工業(yè)區。

并且基于在蛇口的多年深耕，招商探索出 “前港-中區-后城（Port-Park-City，PPC）”獨特的“蛇口模式”。

然而，盡管在地產(chǎn)界探索最早，并且有獨特的模式支撐，還有招商局集團做后盾，但招商地產(chǎn)就是掉隊了：

2007年，招商地產(chǎn)跌出地產(chǎn)前十強。

之后數年，其排名一直在10-20名之間徘徊，至2015年，招商蛇口宣布通過(guò)換股的形式合并招商地產(chǎn)時(shí)，招商位列行業(yè)第13名。

高富帥落難，結局就像現在吃瓜群眾看王思聰，一舉一動(dòng)都被人關(guān)注放大。

不過(guò)被圍觀(guān)的，多少是不甘的。2012年，招商開(kāi)始從追求高利潤的效益優(yōu)先模式向快速高周轉模式轉型，在公司內部提出“狼性文化”。

此后，又在內部制定了“未來(lái)5年實(shí)現千億收入、百億利潤”的發(fā)展目標，并為此開(kāi)始耗巨資圈地，總算在2017年圓了千億夢(mèng)。

只是在大家都高負債、高杠桿實(shí)現規模趕超的時(shí)候，招商蛇口還是顯得太“穩”，這也意味著(zhù)要重回行業(yè)第一梯隊，不容易!

所以，盡管那幾年招商蛇口也在加快拿地，沖刺業(yè)績(jì)，也只能做到自己穩住，而不是躍進(jìn)！

機會(huì )，終于來(lái)了！

2020年夏天，“三道紅線(xiàn)”融資新規突降，意味著(zhù)房企加杠桿實(shí)現彎道超車(chē)的時(shí)代一去不復返。

融資新規，非常有利于發(fā)展穩健、財務(wù)指標狀況良好的房企，尤其是資源、資金的觸角較廣，能以較低成本獲得足夠的資源和資金支持企業(yè)發(fā)展的國企、央企。

2020年末，對照 “三道紅線(xiàn)”監測指標，招商蛇口全綠——剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率 58.84%，凈負債率 28.81%， 現金短債比1.23。

并且，全年綜合資金成本僅4.70%，在行業(yè)中具有明顯的資金優(yōu)勢。

此時(shí)不發(fā)力，更待何時(shí)？

2021年，招商蛇口開(kāi)始在市場(chǎng)上大舉拿地，拿著(zhù)拿著(zhù)，利好再次來(lái)臨，2月底“兩集中”土地新規突然降臨。

利好之下，結果就是1-4月招商蛇口拿地金額達407億元，位列房企拿地金額榜單第一。

其中，以4月最為生猛，在寧波、蘇州、揚州、西安、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)等城市共拿了20宗地。

并且當月集中供地的5個(gè)城市，除了長(cháng)春，招商蛇口在其他4個(gè)城市均有斬獲：

重慶2塊，廣州2塊，無(wú)錫2塊，沈陽(yáng)2塊。

每一塊，都是溢價(jià)地：

招商蛇口，并不是不知道激進(jìn)拿地的代價(jià)。

年報顯示，2020年招商蛇口銷(xiāo)售金額達2776.08億元，同比增長(cháng)25.91%；營(yíng)業(yè)收入達1296.21億，同比增長(cháng)32.71%。

從增速上看，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和營(yíng)收都不遜色于往年，不過(guò)利潤方面招商蛇口卻遇到了所有沖規模房企的尷尬：

增收不增利。

2020年，招商蛇口凈利潤出現了2015年重組以來(lái)的首次下降，僅為122.53億元，對比2019年減少37.8億，同時(shí)毛利率進(jìn)一步下滑降至28.69%。

對于凈利潤下滑的原因，管理層門(mén)兒清，稱(chēng)下滑的主要原因是招商蛇口在2020年進(jìn)行計提減值31.01億元，直接減少了歸母凈利潤21.84億元。

而計提減值，是因為2016、2017年招商蛇口在市場(chǎng)上聯(lián)合拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結轉周期。

不過(guò)，拿高價(jià)地帶來(lái)的盈利下滑并不會(huì )阻擋招商蛇口拿地擴張的腳步。

因為就在充滿(mǎn)不確定性的2020年，悶頭追趕多年，跌出行業(yè)第一梯隊整整十三年的招商蛇口，終于排在了行業(yè)第十名。

且這種態(tài)勢還在繼續，克而瑞1-4月銷(xiāo)售額排行榜單顯示：2021年前4月，招商蛇口以1016.8億的銷(xiāo)售額排在了第七。

在“三道紅線(xiàn)”和集中供地政策的限制下，招商蛇口清楚看到當下是實(shí)現規?？缭降淖詈脮r(shí)機，認為其在獲取資源、規模增長(cháng)方面將有更多便利。

未來(lái)幾年，招商蛇口的目標是將自己穩在行業(yè)前十名。

04

怪只怪招商蛇口胎投得好，背靠金主爸爸，融資渠道多，錢(qián)也便宜。

發(fā)現什么沒(méi)有？融資成本排在前四位的都是國企或央企，他們的融資利率均不到5%。

仗著(zhù)錢(qián)多且錢(qián)來(lái)得便宜，近幾年他們在土地市場(chǎng)上積極拿地，實(shí)現規模趕超，如今前十強房企里，已經(jīng)有6家是國企或是有國資背景。

而曾經(jīng)的TOP10房企，如龍湖、華夏幸福、新城，則慢慢的被擠了出去。

如果繼續繼續將視線(xiàn)放大，又會(huì )發(fā)現土地新政下，央企和國企已經(jīng)成為拿地的生力軍。

幾個(gè)采取集中供地的城市：

長(cháng)春過(guò)半的土地是被央企、國企拿下，中鐵置地更是在此斥資44.43億狂攬13宗地；

廣州成交的38宗土地里，有21宗被國字頭及其聯(lián)合體拿下，其中越秀斥資108億拿下了6宗；

沈陽(yáng)一共出讓22宗地塊，包括保利、萬(wàn)科、華潤、招商、遠洋等，有12宗是被他們獲得。

雖說(shuō)國企民企之間不存在誰(shuí)進(jìn)誰(shuí)退的問(wèn)題，而是當前環(huán)境下一種正常的市場(chǎng)化行為，但現在的政策真的是非常有利于國企、央企。

由于錢(qián)多且來(lái)得便宜，在“三道紅線(xiàn)”融資監管新政和“兩集中”土地新政下， 對比民企，他們就是有天然的優(yōu)勢。

在此背景下，隨著(zhù)民企的生存空間被持續擠壓，未來(lái)還將有大批國企實(shí)現彎道超車(chē)，從而改寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局。