觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
傳統正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。
以此計算，太古城中心第一座物業(yè)去年的租金貢獻僅占了太古地產(chǎn)在港辦公樓租金總收入的4.5%左右。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 十天前，太古地產(chǎn)因可能出售香港太古城英皇道111號多層辦公樓權益等事項而停牌；十天后，該消息獲得了官方證實(shí)。
11月9日晚，太古地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，2020年11月9日與買(mǎi)家訂立關(guān)于出售事項的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，出售太古城中心第一座物業(yè)的100%權益，所售權益的對價(jià)為98.45億港元。
公告顯示，買(mǎi)方為一家于英屬處女群島注冊成立的公司Rocha Land Limited，其主要業(yè)務(wù)為投資控股。而據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)調查了解，該買(mǎi)家的真實(shí)身份是香港房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本，以及包括Schroder Pamfleet在內的財團。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)公開(kāi)資料得知，Schroder Pamfleet為施羅德投資公司于今年7月收購增值型房地產(chǎn)基金Pamfleet后更名而來(lái)，而Pamfleet此前中文名為鵬里集團，成立于2000年，是一家獨立運營(yíng)的私有房地產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司。
Pamflee在香港、上海及新加坡均設有辦事處，目前管理4只基金，資產(chǎn)管理規模為11億美元，其中一只基金于去年完成4.5億美元的募集。
值得一提的是，這是繼2018年成功收購太古城中心三座部分樓層、太古城中心四座后，基匯資本又一次對太古城項目出手。
反觀(guān)賣(mài)家，其實(shí)，市場(chǎng)各方對于太古地產(chǎn)會(huì )出售太古城中心第一座物業(yè)早就做好了心理準備。在其此前停牌時(shí)，高盛曾發(fā)表研報稱(chēng)，自己對于這個(gè)“出售消息”并不意外：“因為太古地產(chǎn)曾表示一直尋求出售非核心資產(chǎn)的機會(huì )，此前也有過(guò)出售動(dòng)作?！?/p>
不過(guò)，有業(yè)內人士也對此拋出了疑問(wèn)，究竟對于太古地產(chǎn)而言，“非核心資產(chǎn)”的定義究竟是什么，以及類(lèi)似于這樣可出售的“非核心資產(chǎn)”究竟還有多少？
太古出售“非核心資產(chǎn)”
這個(gè)項目為何要賣(mài)？
其實(shí)早在兩年前，太古城第三座、第四座物業(yè)被出售時(shí)，這個(gè)問(wèn)題便被不少業(yè)內人士提出過(guò)。除了市場(chǎng)價(jià)格合適，能夠讓太古地產(chǎn)回籠大筆資金之外，“處理非核心資產(chǎn)”也同樣是官方給出的理由之一。
第一個(gè)市場(chǎng)原因并不難理解，從這筆交易來(lái)看，不管是太古城中心第一座物業(yè)的市場(chǎng)估價(jià)，還是太古地產(chǎn)最終通過(guò)該項目盈利的情況，其實(shí)都較為可觀(guān)。
根據公告顯示，該筆交易的既定對價(jià)為98.45億港元，可予以調整。從支付方式來(lái)看，買(mǎi)方會(huì )在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂時(shí)先向太古地產(chǎn)支付9.8億港元，剩下余額將以現金、發(fā)行對價(jià)股份等方式進(jìn)行支付。
加上此前2018年出售的第三座、第四座物業(yè)，太古地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)太古城中心這個(gè)項目回血將近250億港元了。
有業(yè)內笑稱(chēng)，對于不知太古內部標準的外人而言，僅從價(jià)值量級上看，似乎很難將該項目評定為“非核心資產(chǎn)”。不過(guò)，如果換個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)“非核心”的定義或許會(huì )容易理解一些。
截至2018年12月31日止年度，該物業(yè)在扣除稅項之前及之后的凈租金收入分別約為2.76億港元和2.3億港元。截至2019年12月31日止年度，該物業(yè)在扣除稅項之前及之后的凈租金收入分別約為2.78億港元和2.32億港元。
在數值上，太古城中心第一座物業(yè)近兩年的租金收入變化不大，雖然沒(méi)有出現下滑，但上升的幅度也頗為有限。與此同時(shí)，根據太古地產(chǎn)公布的年度報告，其2019年于香港市場(chǎng)里，辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為61億港元，較2018年增長(cháng)4%。
以此計算，太古城中心第一座物業(yè)去年的租金貢獻僅占了太古地產(chǎn)在港辦公樓租金總收入的4.5%左右。從這個(gè)角度去看，太古地產(chǎn)確實(shí)只是在處理資產(chǎn)版圖中的一些“非核心部分”。
有獨立估值師評估，于2020年6月30日時(shí)，該物業(yè)的估值約為79.38億港元。通過(guò)這一次的出售，預計太古地產(chǎn)將錄得約20.1億港元（按法定基準計算）或約54.71億港元（按基本基準計算）的出售收益（撇除調整及就出售事項的支出）。
相比起每年兩億多港元的租金收入，直接出售該項目來(lái)賺取收益確實(shí)是更為直接快速一些。而隨著(zhù)該座物業(yè)的出售，太古地產(chǎn)已經(jīng)全部賣(mài)清了太古城中心項目中的寫(xiě)字樓版塊，只剩下二期商場(chǎng)項目繼續持有。
業(yè)內人士也指出，出售第一座物業(yè)或許可以轉移一些現有租戶(hù)基礎至將落成的太古坊二座，于太古地產(chǎn)而言，這也是其有效降低投資組合平均樓齡一種手段。
基匯資本的“偏愛(ài)”
為何又是基匯資本？這或許會(huì )是不少人對于這次交易想要問(wèn)出的另一個(gè)問(wèn)題。
事實(shí)上，早在兩年前，基匯資本便已經(jīng)參與接盤(pán)太古城中心第三座、第四座兩個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)。加上這一次，基匯資本相當于接盤(pán)了太古城中心項目里的幾乎所有寫(xiě)字樓部分。
2018年5月10日，太古地產(chǎn)宣布因可能出售權益事項停牌；6月12日，有消息進(jìn)一步指出太古地產(chǎn)正在展開(kāi)深入磋商，擬在短期內將其位于香港鲗魚(yú)涌太古城中心的兩幢寫(xiě)字樓出售給未具名中資集團，涉資150億港元。
后來(lái)證實(shí)，消息中未具名的中資集團是恒力投資控股集團，這兩棟寫(xiě)字樓便是太古城中心第三座、第四座物業(yè)。其中，太古城中心第三座部分權益為政府持有，非完整業(yè)權。
讓人始料未及的是，恒力短暫接棒僅四個(gè)月便再度將這兩個(gè)項目轉手，而接盤(pán)者正是基匯資本。2018年11月，太古發(fā)布公告稱(chēng)，恒力隆所持有的太古城中心第三座、第四座物業(yè)的49%權益已轉讓予由Gateway Real Estate Fund VI,L.P.持有的全資附屬公司Eagle Fairway Limited。
有了此前的動(dòng)作，基匯資本這次再收購下太古城一座，也給了外界一絲“情理之中”的感覺(jué)?！拔覀儓孕胚@項交易會(huì )進(jìn)一步壯大我們在港島東區的商業(yè)資產(chǎn)組合”，基匯資本主席及執行合伙人吳繼煒如是說(shuō)道。
除此之外，也有市場(chǎng)人士指出，疫情影響下，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到了不小沖擊?；鶇R資本選擇當下這個(gè)時(shí)機收購太古城一座項目，或許已經(jīng)是太古地產(chǎn)能接受的價(jià)格前提下的最優(yōu)解。
能夠看到的是，上一次太古城第三座、第四座物業(yè)出售時(shí)的平均呎價(jià)約為1.9萬(wàn)港元，而本次太古城一座平均每平方英尺的收購價(jià)僅約為1.56萬(wàn)港元，約合每平方米16.8萬(wàn)港元。按此計算，本次交易的均價(jià)較兩年前下挫了約17.89%。
今年8月時(shí)，太古主席施銘倫在出席網(wǎng)上業(yè)績(jì)會(huì )時(shí)表示，預計下半年市場(chǎng)對香港辦公樓樓面的需求將偏軟，不過(guò)，對于香港辦公樓中長(cháng)期表現依然保持正面和樂(lè )觀(guān)態(tài)度。
無(wú)獨有偶，在這次收購之后，吳繼煒也表示：“基匯資本對香港的前景仍然充滿(mǎn)信心?！倍敬谓灰字械耐顿Y者之一Schroder Pamfleet也指出：“太古城一座項目地理位置優(yōu)越，物業(yè)管理完善，為香港長(cháng)期向好的經(jīng)濟前景提供了一個(gè)投資機會(huì )。
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