地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）
昨天下午有消息流出，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的又一重磅政策即將出爐，影響度堪比去年的“三道紅線(xiàn)”。
究竟是什么樣的政策，能夠掀起那么大波瀾。用一句話(huà)概括，就是住宅用地的“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，每年不超過(guò)三次。
兩天內，已有天津、鄭州、青島等多個(gè)城市發(fā)布通知，要求相關(guān)部門(mén)落實(shí)“兩集中”。此外，根據網(wǎng)傳消息，包括北上廣深等22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅用地，都將按照“兩集中”的方式進(jìn)行土地出讓。
黃老邪一直認為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)政策牽引，資源驅動(dòng)的類(lèi)金融行業(yè)，能夠支撐企業(yè)在行業(yè)內立足的資源無(wú)非是錢(qián)、地、人?！皟杉小蓖频卣弑厝粫?huì )對行業(yè)的資源分配格局產(chǎn)生重大影響。
“兩集中”政策還有哪些不確定？出臺的目的是什么？中小房企如何轉危為機？且聽(tīng)黃老邪細細分解。
“兩集中”驟然來(lái)臨
疑點(diǎn)仍重重
據業(yè)內網(wǎng)傳消息，“兩集中”的試點(diǎn)將在22個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市進(jìn)行。包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長(cháng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(cháng)春、天津、無(wú)錫。
以天津市2月23日出臺的相關(guān)公告措辭為例：
一是集中發(fā)布出讓公告，且原則上全年住宅用地出讓不超過(guò)3次（分別為3月、6月、9月中旬份三批次集中發(fā)布住宅用地的出讓公告）；
二是集中組織出讓活動(dòng)：同批次公告出讓的土地以?huà)炫品绞浇灰椎?，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣(mài)方式交易的，應當連續集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。
不過(guò)除了天津以外，其他出臺相關(guān)通知的城市仍未在相關(guān)文件中有具體細則闡述，或根本沒(méi)有類(lèi)似文件的流出。
可以看出，“兩集中”政策雖然驟然而至，但還存在著(zhù)許多問(wèn)號。但黃老邪認為，推地新政仍存在著(zhù)七大疑點(diǎn)有待觀(guān)察：
1.22個(gè)城市中，除天津、鄭州、青島等城市之外，其他城市還未有跟進(jìn)文件出臺；
2.具體執行細則還有待觀(guān)察，如政策生效時(shí)間點(diǎn)、三次推地時(shí)間安排等；
3.新政效果如何還有待觀(guān)察；
4.是階段性政策，還是常態(tài)化政策；
5.僅限制住宅用地，還是會(huì )推廣到其他類(lèi)型的土地上；
6.22個(gè)熱點(diǎn)城市之外的城市，會(huì )不會(huì )跟進(jìn)；
7.各城市全年三次推地中，單次推地數量是平均分配，還是有多有少。
可以確定的是，房地產(chǎn)行業(yè)的VUCA時(shí)代已經(jīng)悄然來(lái)臨，“兩集中”政策驟然出現與疑點(diǎn)重重，正是其典型表現。這就要求無(wú)論何種類(lèi)型、何種規模的房企，都必須密切關(guān)注相關(guān)城市推地政策的變化，最重要的是提前強化對于城市與市場(chǎng)的研判，未雨綢繆才能有備無(wú)患。
“兩集中”的重重疑點(diǎn)，博志成根據多年地產(chǎn)行業(yè)研究與咨詢(xún)培訓經(jīng)驗，做出以下預判：
一是“兩集中”政策，極有可能成為22個(gè)熱點(diǎn)城市的常態(tài)化調控政策；
二是短期內（三年內）大概率只針對住宅用地，不會(huì )影響其他類(lèi)型土地的推地節奏；
三是其他已有土地出讓政策維持原狀，如“熔斷機制”、“保障房比例”等；
四是在22個(gè)城市之外，近年來(lái)房地產(chǎn)調控政策效果不顯著(zhù)的城市，大概率會(huì )跟進(jìn)“兩集中”政策。
推地新政的初衷
還要放到調控長(cháng)河中看
“兩集中”的土地出讓規則已經(jīng)初露端倪，作為企業(yè)，一定要清楚政府此次調控的目的與背景。
首先黨的十九屆五中全會(huì )，以及中央經(jīng)濟工作會(huì )議都對住宅用地供應工作提出了明確要求，完善土地出讓收入分配機制。
此外，無(wú)論是現階段還是未來(lái)的調控政策，依舊在圍繞著(zhù)以往房地產(chǎn)行業(yè)調控的主基調，沒(méi)有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”、“租購并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
因此，“兩集中”一定要與以往調控政策結合起來(lái)總體分析。
以往的基礎調控政策，如限購、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷(xiāo)售拉動(dòng)的角度，壓制房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營(yíng)性杠桿的依賴(lài)。
而近期出臺的“五道紅線(xiàn)”，則是從融資端下手，控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)型杠桿的水平與增幅，防范金融性風(fēng)險。
而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側下手，堵住了房企財務(wù)型杠桿與經(jīng)營(yíng)性杠桿發(fā)揮作用的另一條道路，這兩個(gè)杠桿對于房企發(fā)展的作用將進(jìn)一步減弱。
不過(guò)作為地產(chǎn)企業(yè)不應過(guò)度悲觀(guān)，未來(lái)的中國房地產(chǎn)行業(yè)依舊是十幾萬(wàn)億的大行業(yè)、最有機會(huì )的行業(yè)。此次政策的推出，目的還是推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展。
既然經(jīng)營(yíng)性與財務(wù)性杠桿受限，企業(yè)只要發(fā)揮其他杠桿的作用，扎實(shí)企業(yè)內功，地產(chǎn)行業(yè)依舊大有可為。
?“兩集中”并不可怕
中小房企危中存機
土地的集中出讓?zhuān)m然更有利于大型房企、國有房企，中小房企的生存空間將會(huì )被進(jìn)一步壓縮，但危機中往往也隱藏著(zhù)一定的機遇。中小房企如何抓住機遇，黃老邪有以下幾點(diǎn)建議。
一、密切跟蹤外部環(huán)境的變化
中小房企的老板及高管團隊，一定要密切關(guān)注企業(yè)外部環(huán)境的變化，并及時(shí)作出反應，包括涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策、熱點(diǎn)城市市場(chǎng)、標桿及競爭對手的動(dòng)作。閉門(mén)造車(chē)與埋頭拉車(chē)，必定會(huì )為企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險。
二、重新優(yōu)化企業(yè)戰略
推地新政出臺之后，有先見(jiàn)之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)對企業(yè)發(fā)展速度與節奏、發(fā)展與風(fēng)險的平衡等這些戰略層面的問(wèn)題，進(jìn)行了重新思考。
需要著(zhù)重強調的是，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)的高管，尤其是老板，一定要對土地新規重點(diǎn)關(guān)注。畢竟“問(wèn)題出在前三排，根子全在主席臺”。中小房企一定要緊跟政策變化，重新優(yōu)化企業(yè)戰略、調整戰略實(shí)現路徑，著(zhù)手提升團隊能力，優(yōu)化調整區域布局。
近年來(lái)，博志成以戰略研討會(huì )的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰略發(fā)展方向，明確戰略定位。同時(shí)，也通過(guò)引導房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設計，并制定系統落地措施，助力企業(yè)快速增長(cháng)。
三、夯實(shí)企業(yè)內功
推地新政必定會(huì )對企業(yè)整體的投融運銷(xiāo)提出新的考驗。也是房企提升內功的良好機會(huì )。整體來(lái)看，中小房企一定要重點(diǎn)提升自身把握節奏的能力，以此來(lái)提升運營(yíng)能力，進(jìn)而提升企業(yè)的現金流管理能力。
不同城市之間，當下與未來(lái)之間平衡的能力，這種能力的修煉其實(shí)是至關(guān)重要的。首先，由于單個(gè)城市推地次數有限，企業(yè)關(guān)注的城市必須多，布局框架一定要拉開(kāi)，這樣才能避免資金閑置。
當布局框架拉開(kāi)，進(jìn)入多個(gè)城市之后，企業(yè)的月度與季度回款才會(huì )變得均衡，現金流也不會(huì )出現較大波動(dòng)。
因此，企業(yè)的體系與團隊，都要與以上節奏相匹配。這樣才能在新政之下，抓住稍縱即逝的機會(huì )，同時(shí)減少風(fēng)險。
四、加強對于合作型、并購型、政策型杠桿的利用
既然“五道紅線(xiàn)”讓財務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營(yíng)性杠桿受限。那么中小房企大可以發(fā)揮合作型、并購型、政策型杠桿（預售制）的作用。
無(wú)論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長(cháng)俱樂(lè )部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現融合、共贏(yíng)、發(fā)展的平臺。
五、向泛地產(chǎn)轉型
“兩集中”必然會(huì )導致土地競爭的加劇，而對于那些已經(jīng)建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在與政府談地的時(shí)候，能利用自身優(yōu)勢做到巧拿，不必去拼地價(jià)硬拿。因此，房企在泛地產(chǎn)領(lǐng)域的能力，將是未來(lái)發(fā)展的有力武器。
對于小型房企來(lái)說(shuō)，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項目突破，向泛地產(chǎn)轉型。
而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(cháng)曲線(xiàn)。
六、守住“根據地”，適當擴張
因為當熱點(diǎn)22城推地節奏被進(jìn)一步掌控之后，規模房企必定會(huì )大規模進(jìn)入沒(méi)有“雙集中”政策調控的城市尋找機會(huì )，導致中小房企的“根據地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。
在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會(huì )在拿地節點(diǎn)上出現資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來(lái)說(shuō)，城市輪動(dòng)的機會(huì )以另外一種形式得以顯現。因此，以往聚焦于三四線(xiàn)城市的中小房企，也可以著(zhù)手去探尋這熱點(diǎn)22城的隱藏機會(huì )，實(shí)現擴張。
七、關(guān)注當下，加強回款
中小房企一定清楚布局城市推地新政的實(shí)施時(shí)間，在新政實(shí)施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實(shí)施后，在集中推地的節點(diǎn)上有充足的資金去拿地。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“地產(chǎn)黃老邪”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
