在地產(chǎn)行業(yè)中，不少開(kāi)發(fā)商都存在指定總包單位承接開(kāi)發(fā)項目的總包建設工程的情形，該類(lèi)總包單位一般都為開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)（有些不一定存在股權上的關(guān)聯(lián)關(guān)系），其中開(kāi)發(fā)商一般都是以商票的形式完成對總包單位的付款，該類(lèi)經(jīng)營(yíng)性負債不涉及“三道紅線(xiàn)”對有息負債的監管?！氨＠?票據保險”模式主要適用于建筑企業(yè)，也即以建筑企業(yè)作為核心企業(yè)，其中既包括實(shí)力雄厚的國央企類(lèi)建筑總包單位，又包括與開(kāi)發(fā)商自身存在表面關(guān)聯(lián)或非關(guān)聯(lián)關(guān)系的總包施工單位?！氨＠?票據保險”模式主要是指滿(mǎn)足資質(zhì)條件的建筑企業(yè)（核心企業(yè)）向其供應商開(kāi)具電子商業(yè)承兌匯票，保險公司依托該核心企業(yè)信用為商票貼現提供保險，保理公司依據保險公司開(kāi)具的保單放款的模式。本融資方式不影響核心企業(yè)報表，亦不占用核心企業(yè)銀行授信，因此對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)指定關(guān)聯(lián)的總包單位承接工程后的后端保理融資能無(wú)形中降低前端的融資需求。需說(shuō)明的是，核心企業(yè)簽發(fā)商票僅有一手質(zhì)押背書(shū)，保險公司持有至到期，不做額外流通，因此不會(huì )發(fā)生商票在不合規的民間資金中流通的情況。

1. 建筑企業(yè)作為核心企業(yè)與其供應商發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)后，建筑企業(yè)開(kāi)具商票給其供應商；

2. 供應商作為投保人，以其自身為被保險人，以保理公司為受益人進(jìn)行投保，并將商票質(zhì)押給保險公司，保險公司盡調核查后向供應商出具保單；

3. 供應商將對核心企業(yè)的應收賬款轉讓給保理公司；

4. 保理公司在供應商投保后向其放款；

5. 票據到期，核心企業(yè)將票據票面金額支付至保險公司，資金最終歸集至保理公司。

在常規的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔應付義務(wù)的開(kāi)發(fā)商）的主體征信和評級，比如百強開(kāi)發(fā)商的上游供應商的保理融資一般都在市場(chǎng)上比較受歡迎，而中小開(kāi)發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問(wèn)題，其上游供應商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個(gè)短板問(wèn)題，我們針對中小開(kāi)發(fā)商的上游供應商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是由上游供應商（比如總包單位、材料供應商等）就其對中小開(kāi)發(fā)商的應收賬款申請保理融資，同時(shí)中小開(kāi)發(fā)商為該保理融資增信，比如開(kāi)發(fā)商就上述融資提供項目公司的土地抵押、股權質(zhì)押等。以依托于總包單位的正向保理業(yè)務(wù)為例，該融資方式在“345”融資監管紅線(xiàn)下或是一個(gè)更好的融資選擇，具體就是通過(guò)增加經(jīng)營(yíng)性負債以降低金融負債需求。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司代名單內的開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應付分包方的勞務(wù)款、建設款、材料款等款項，并在業(yè)務(wù)到期后由開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業(yè)務(wù)操作模式。因上述分包單位的應收賬款主要針對開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方（開(kāi)發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是需要開(kāi)發(fā)商的充分配合，比如在風(fēng)控擔保措施上開(kāi)發(fā)商的擔保、流動(dòng)性支持函、差額補足協(xié)議或其項目公司提供的抵押物等均需納入考慮，當然在操作上需注意配合開(kāi)發(fā)商的出表問(wèn)題。

具體融資要素參考如下：

2020年5月的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)“《征求意見(jiàn)稿》”）發(fā)布后，面對監管對非標投資的限制，對于信托機構而言，當下如果想要繼續操作地產(chǎn)信托非標業(yè)務(wù)，目前最主要的策略基本都是存量和新增的非標直接通過(guò)保理業(yè)務(wù)的嫁接實(shí)現非標轉標。以當前市面上已基本成熟的信托機構非標轉標業(yè)務(wù)為例，通過(guò)與保理公司合作，利用財產(chǎn)權信托模式進(jìn)行非標轉標業(yè)務(wù)操作就是目前多家機構在推進(jìn)或嘗試的常見(jiàn)方式之一：

1. 集合資金信托的委托人以集合資金項下資金向借款人發(fā)放多筆債權資產(chǎn)，信托機構按照ABS入池標準篩選特定集合資金信托。信托機構根據信托合同的約定將篩選出的集合資金信托項下的債權資產(chǎn)轉讓給保理公司。

2. 保理公司將受讓的債權資產(chǎn)作為委托資產(chǎn)，委托信托機構設立財產(chǎn)權信托，保理公司持有該財產(chǎn)權信托的信托受益權。信托機構作為受托人向原債權項下債務(wù)人及相關(guān)擔保方發(fā)出《債權轉讓通知》，通知將還款賬戶(hù)由原來(lái)的信托賬戶(hù)變更為新設立的財產(chǎn)權信托專(zhuān)戶(hù)。

3. 保理公司作為原始權益人設立專(zhuān)項計劃，并以財產(chǎn)權信托的信托受益權作為基礎資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

4. 底層債權資產(chǎn)本息償付至財產(chǎn)權信托的信托專(zhuān)戶(hù)，信托機構將專(zhuān)戶(hù)現金流分配至專(zhuān)項計劃賬戶(hù)。